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酒店式公寓的开发前景分析
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按：在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上，结合公司拟开发的房产项目，我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告，作为项目开发的前期铺垫，并为项目决策提供一定的理论依据。
酒店式公寓的开发前景分析
酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业，它是目前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角，上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型，目前产品属于第四代景观舒适型。
第一部分 回 顾
上海主要的酒店式公寓
据统计，上海的酒店式公寓已经超过100家，不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同，一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户和物业特征，这些酒店式公寓大致可以分为两类：
一类是“小户型单身公寓”。 这类物业从2000年开始进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。
表一
名 称 My city 虹桥首席 区 域 普陀江宁路 闵行虹梅路 情 况 原是世纪之门规划的一栋商住楼，后请香港设计师改成单身公寓 原属商务楼，后改为单身公寓 2
蓝朝部落 青年汇 金银汇 瑞虹新城 奔腾新干线 巴黎时韵 静安万航渡路 黄浦海潮路 黄浦九江路 虹口临平路 闸北宝山路 徐汇建国西路 原规划为商场和办公楼，一度停止销售，2001年上半年规划成酒店式公寓 原先是烂尾楼，中福重新包装规划成单身公寓 酒店式商务公寓，位于南京路商业圈 有规划地推出乐富一族单身公寓，物业配套与瑞虹新城社区共享 区域中心小房型 产权式商务酒店 另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。此类物业从1990年代初期开始，主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。
表二 名称 上海商城 协和酒店公寓 嘉里中心 静安广场 香格里拉公寓 新黄浦酒店公寓 天赐公寓 丽晶大厦 锦绣公寓 亦园 骏豪国际
区域 静安南京西路 静安南京西路 静安南京西路 静安华山路 静安铜仁路 黄浦永寿路 黄浦广东路 长宁仙霞路 长宁虹桥路 徐汇安福路 静安南京西路 名称 美丽华公寓 鹿特丹花园 金桥公寓 鸿发苑 环球广场 汤臣中心 嘉里不夜城 港汇广场 芝大厦 爱俪轩 世纪时空 区域 长宁古北 长宁古北 长宁东诸安滨路 长宁新华路 浦东桃林路 浦东八佰伴 闸北不夜城 黄浦永寿路 徐汇衡山路 静安镇宁路 静安乌鲁木齐北路 酒店式公寓的主要来源
其一，由不良资产即烂尾楼重新包装。
其二，大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。 其三，重新设计建设。
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普通酒店式公寓的常见缺陷
利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓（尤其是“小户型单身公寓”），往往具有先天或后天的不足，主要是：
? 电梯数量不足 ? 通道狭窄 ? 通风采光严重缺乏
? 户型设计不合理，出现不规则多边形等怪异房型 ? 储存空间严重不足 ? 装修质量粗糙 ? 居住人群复杂 ? 会所设施不全 ? 车位严重缺乏 ? 绿化率低
第二部分 酒店式公寓开发前景
酒店式公寓的需求分析
近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛，推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％，有的甚至达到100％。2003年静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。
经调查，上海酒店式公寓的主要消费群主要集中在以下几类人群： 1、外资公司或国内知名企业驻沪的工作人员。外资公司的人员大多来
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自于欧、美国家，为这些公司的行政管理人员（如：CEO、总经理、部门经理等），享受着公司给予的丰厚的住房补贴，他们大多数选择比较高档的酒店式公寓，是酒店式公寓最强势的消费群体。国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，而且工作时间也并非长期或永久性的，所以这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。 2、“海归创业派”人士。他们回国主要是为了自己创业，由于多方面原因，前期他们不大会将资本用于购房，但是长期受到国外思想的影响，对自己生活品质相当重视，这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。 3、上海本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。便利、自由、让自己全身心地放松都是他们选择的理由，他们大多数选择中、低档的酒店式公寓。
4、部分比较特殊的客源。如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。 当然，居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者，酒店式公寓产权拥有者一般不同于普通住宅的所有者，他们更多的是以投资为目的，所以投资客户是该市场需求主体。而且在酒店式公寓的购买需求人群中，还有以下几个特点：
其一，年轻客户低积累，高收入，高预期的特点，决定他们的需求重点是小户型公寓，而酒店式公寓面积一般为30～50平米，为全装修住宅，对物业管理的要求较高，地理位置相对优越，总价基本低于50万，因此近年来酒店式公寓的购买人群中，年轻客户所占比例逐步提高。
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