其二， 由于对上海经济地位和国际地位的认可，以及对上海申博成功和中国加入WTO对上海的利好影响的良好预期，外籍人士和外地人在沪置业的步伐加快。分析本市购买对象（图一）、外地购买对象（图二）、境外购买对象（图三）购买的物业价格比例，可以发现外地和境外购买对象购买7000元以上的物业占了较大的比重，他们中有相当比例的选择投资酒店式公寓。2003年以前市场上已售出的6000多套，其中近3000套的业主为外籍人士。
1.68%
48.39!.12000元以下3000-5000元5000-7000元7000元以上
18.08%7.25 .85(.81%图一 本市购买对象
16.25000元以下3000-5000元5000-7000元7000元以上55.65%图二 外地购买对象
10.53000元以下3000-5000元25.59P00-7000元45.80p00元以上图三 境外购买对象
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需求预测：根据有关资料，上海每年的租房者在150万左右，其中月薪2500元以上的白领占到20％，大约30万人。另据上海市公安局统计，目前海外人士在上海为数约6万人，实际就业的达1.6万人，台商的数量不下20万人。因此，上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右，更为乐观的预测甚至可达10万户。而且，中国加入WTO和上海申博成功的利好效应对楼市的刺激作用逐渐突显出来，公众对酒店式公寓租售市场具有良好的预期，尤其对CBD地区良好的发展前景非常乐观。由此可见，酒店式公寓及市中心小户型房屋的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定市场潜力。
酒店式公寓的供给分析
自1990 年上海出现首家酒店式公寓——上海商城以来，上海已有酒店式公寓100余家，总建筑面积200~225 万平方米之间，区域集中分布在长宁、徐汇、卢湾、静安、浦东等中心区域。
从酒店式公寓的供给来看，其供应总量从1993年起不断增加，1998 年的供应量达到顶峰，直接造成1999 年供应量相对剧减，虽然2000 年有所回升，但是2001 、2002 年的供应量处于递减状态，而2003年又突然放量，上半年市场供应量将达到40万平方米（包括整盘小户型），约7500多套。2003年上海销售的主要酒店式公寓如表三所示。由于酒店式公寓在上海持续热销，不少房地产开发商会顺势跟进，再结合央行对房地产市场中高档物业的宏观调控政策，可以预见，在未来的一段时期内，上海的酒店式服务公寓每年的新增量将趋于稳定，整体供应量缓慢上升，3~5年后逐步达到市场需求和供给相对平衡。
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表三 2003年销售的主要酒店式公寓 楼盘 世纪时空 圣天地 君悦静安 骏豪国际 静安新格 永兴富邦 金地汇 帝景苑 恒升半岛国际中心 均价 14000 11000 12000 20000 13000 7000 6000 18000 17000 房型面积 45-67 30-50 33-68 40-52 46-69 40-90 57-158 37-79 层高 3.1 2.8 4.5/3.2 3.2 3.2 3.0 3.5 套数 280 1000左右 624 608 197 100+ 200+ 区域 静安乌鲁木齐北路 普陀长寿路 静安康定路 静安陕西北路 静安江宁路 闸北永兴路 虹口纪念路 徐汇肇嘉浜路 虹口吴淞路 从开发商供应的物业形态来看，上海市面上的酒店式公寓有高、中、低档之分，主要有三类：开发商长期投资型、整盘出售型和产权分散型。目前，市场上多数的单身公寓均属产权分散型，而且中低档酒店式公寓位居市场主流，但随着国际客源的不断涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力，其供应量会有所上升。
从酒店式公寓的分布走向看，酒店式公寓的发展与整体城市发展战略息息相关，眼下长宁区及徐汇区市场已接近饱和；随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式公寓的黄金地块；浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好消息，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式公寓的机会点，其南区受世博会的影响，从长期来看，必将成为酒点式公寓的机会区域；黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。以上区域将是上海酒店式公寓的主要供给区域。
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酒店服务式公寓迅速崛起的宏观经济背景
1、商务旅游性人口的增加
上海正逐步发展成为国际金融中心，各种经贸洽谈、国际展览、国际会议等商务交流活动频繁，远程客人增加，停留时间变长，境外高消费水平的公务、商务客人、旅游客人有较大幅度增长。据有关数据显示，除300余万外省市人口外，港、澳、台和外籍常住人口约8-10万人，约占上海总人口的0.5-0.6%，而流动性人口现已达30万人，接近上海总人口的2%。在强大的消费前提下，上海的酒店消费前景广阔。而酒店式公寓拥有酒店的管理与服务，又具有比星级酒店更合理的价格，是对未来全球化发展需求的一种呼应，将会成为市场中的一个亮点。
2、储蓄的保值、增值功能弱化和证券收益的起伏不定
长久以来，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选，但截止2002年2月的第8次降息（一年期定期存款利率已降到1.98%），利息税的增收，储蓄保值、增值的功能开始弱化，社会理财观念发生了根本性变化。与银行储蓄相比，酒店式公寓的投资性能更强，这也是酒店式公寓热销最大的卖点。另外，伴随着证券市场的持续低迷、欲涨乏力，市场资金流在不知不觉中发生转移，最为明显的，就是催生了房地产市场的“投资风潮”。在政府的支持下（包括蓝印户口政策、购房退税政策等），上海的房地产业的投资环境得到了很大改善，而且随着市中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵。购房贷款利率大大低于其他商业贷款利率，与投资股票债券相比，产权酒店总价低，月还款额少，随着上海房地产市场的不断健全和完善，银行利率的下调，投资风险也随着降低了不少，越来越多的
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人加入到了投资酒店式公寓的行列中来。
成功开发酒店式公寓的四要素
在开发酒店式公寓的过程中，选址、规模、产品定位、物业管理等四大要素决定了项目开发的成功与否。
首先在选址上要有交通便捷、商业服务配置齐全、客流密集的优势，这是开发的前提。酒店式公寓不是适合上海所有地区，成功的酒店式公寓主要分布在三个区域：其一是闹市中心，如CBD核心区、市中心，其二是外国人聚居区，其三是以工作为导向、从业人员多数为白领年轻人的地区。这些区域对酒店式公寓的需求较大、较集中，而远离闹市中心的偏远区域或城郊结合部则不适合开发酒店式公寓项目。
其次，酒店式公寓的规模也要控制好。大规模的开发可以增加项目的知名度，降低开发成本，但若无足够的需求，会影响销售率，导致开发成本的积压。同时，也不利于日后的出租率、租金，在车位、配套设施的使用上也会造成不便。
再次，产品定位要准确，表现在外观设计、户型设计、装修标准、功能配置、辅助设施的安排要有针对性。
最后，物业管理上要选择管理经验成熟、管理水平高、客源资源丰富、营销能力强的专业酒店管理机构担纲，这是酒店式公寓销售业绩的保障之一，也使开发的物业在租赁市场有良好表现，为今后继续开发打下基础。
酒店式公寓设计的新趋势
1、总体规划注重自然、地理、文化、交通、社会等资源与物业的良好协调。
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