2、强调酒店式公寓外观设计具有与消费者观念相匹配的、鲜明的“主题”。（表四）
3、酒店式公寓的外观设计和内部设计中更加注重连贯性。
4、科学、合理地设计和分配户型，尽量减少户间干扰。
5、四边形的户型仍然是酒店式公寓设计的主流，但力求以多元化的户型适应消费者日益增长的个性化需求
6、室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看。这意味着更加有特色的室内装饰和更多的生活空间。
7、强调更完善的配套设施体系，会所成为酒店式公寓不可或缺的部分，而且会所更强调休闲或商务功能。
8、室内外装饰、建材等方面注重选择国际上专业领域内具有权威的品牌。（表五）
9、设计有良好的智能化体系。
表四 主题/概念 轴心产权酒店式物业 产权酒店 取财之道，时尚之风 国际投资品种 独立居住意识 城市时尚主义
表五
项目 世纪时空 静安新格 骏豪国际 圣天地 君悦静安 装修配置品牌 伊莱克斯、阿里斯顿、海尔、澳仕、松下 伊莱克斯、阿里斯顿、三星、西门子、立邦、摩恩 奥帝斯、McQuay、Loos、HansGrohe、德国海福乐 瑞士迅达、海尔、德昕 三菱、日立 典型楼盘 世纪时空、金银汇 巴黎时韵、感性达利 自由自宅、静安新格 东方时空、国际金融家 独立时代 青年汇 11
酒店式公寓的开发风险
? 风险之一：酒店式公寓物业的细分越来越明显。
目前，酒店式公寓的定位出现细分的趋势，比如世纪时空是针对世界性客户的投资产品，比较强调商务功能；静安新格则侧重自由生活的理念，强调的是居住产品；君悦静安则将居住和商办相结合，宜商宜居。物业的市场定位和产品特性锁定了目标客户群，也意味着放弃了其他客户群。而且，当更多相似性产品的出现形成潜在但必然的竞争，当商铺、办公物业为投资者提供更可观的回报，投资客和消费者会出现分流，这势必影响物业的销售前景。
? 风险之二：户型和装修设计落伍。
酒店式公寓经过几年的快速发展，在户型和装修设计上有了很大发展，酒店式公寓不再等于小户型，不再等于小面积。据统计，京、沪、深的人均居住面积已达20平方米，人们更加注重居住的舒适性，因此酒店式公寓的户型和装修必须满足人们的这种需求。简单地将烂尾楼改建，增加一些配套，现在已经很难再有市场，因为这类酒店式公寓在硬件方面存在诸多“硬伤”，在许多方面无法满足消费者的需要。由于很难预见将来消费者喜好的户型和装修，因此，设计如果落伍，将给酒店式公寓的销售带来较大隐患。
? 风险之三：酒店式公寓租赁市场的疲软。
房租市场的价格是酒店式公寓价格的标杆，租金是支撑酒店式公寓价格的脊梁。近两年酒店式公寓的热销是因为其空置率较低（平均15％以下），投资回报较高（平均12％以上），但随着酒店式公寓产品的迅速增长，租客
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选择的余地加大，空置率将会有所上升，在售价只升不降而租金水平可能保持稳定甚至下调的情况下，将导致酒店式公寓的投资回报变低，进而影响投资客的投资热情，使新开发的酒店式公寓销售难度加大。 ? 风险之四：宏观调控房地产市场的政策影响。
房地产市场一向受政策影响较大，如前几年的契税减半政策、蓝印户口政策、购房退税政等对拉动上海楼市取到了积极的作用。如今房地产市场经过一波行情后，面临新一轮的调整。在政策方面，蓝印户口早就停止实施了，契税也恢复到1.5％，购房退税则于今年5月31日终止，央行于6月5日出台新的房贷政策。新的房贷政规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，而且规定提高首付。新的房贷政策还对严格控制土地储备贷款的发放、规范建筑施工企业流动资金贷款用途等方面作出了规定。这些政策将对房地产市场进行结构性调整，对酒店式公寓开发而言，属利空，将增加房产开发商的风险。
第三部分 项目的开发策划
——曹家渡项目的开发策划
1、楼盘价格定位
根据最近对静安区（含周边）类似项目的市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的7000元/M2至最高的20000元/M2，购房户有较大的选择空间，绝大多数楼盘价位集中在高价范围。具体
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调查结果见表六。
表六 价格范围 7000-8000 8000-10000 10000-12000 12000-14000 14000- 楼盘家数 3 5 4 4 2 建筑形式 高层、小高层 高层、小高层 高层 高层 高层 代表楼盘 上海知音、水岸名邸 达安花园三期、静安晶华园 圣天地、静安枫景、静安诺丁汉 君悦静安、静安枫景 骏豪国际、世纪时空 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘（主要指酒店式公寓）的均价多数分布在11000~14000元/M2。经过综合分析，拟定待建酒店式公寓以外地投资者、上海本地高收入年轻人、特殊工作群体为主，以港、澳、台人士为辅，根据自身楼盘的特点，拟定项目的酒店式公寓销售均价在11000元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案
近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70~100M2的占16.3%，户型面积100~150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%。由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多想住在交通便利的市区的人们望房兴叹。实际上，目前上海酒店式公寓市场最为抢手的户型是小房型，面积主要在35~65 M2，同时尽可能打造立体错层空间，即增加层高。这种户型实用性强，总价适中，可以在有限的空间拓展出二室二厅的功能格局，对消费者具有极大的吸引力。经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积
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和占比定位如表七。
表七 房型 建筑面积 层高 占比 销售目标客户 一室 35左右 3.4 20％ 一室一厅 45左右 3.4 28％ 二室一厅 55左右 3.4 26％ 二室二厅 65左右 3.4 15％ 二室一厅 55左右 4.5 6％ 二室二厅 65左右 4.5 5％ 外企及金融证券信息界白领年轻人、外地来沪经商人士、港澳台人士、高级特殊工作群体 管理人员 3、购房对象购买力分析
根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型一室和一室一厅、二室一厅每套房屋销售均价为：38.5万元~60.5万元。一般情况下购房者首付30%，即11.55万元—18.15万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以60.5万元（二室一厅）房型为例，首付18.15万元，余款42.35万元分20年偿还，根据新的房贷政策，贷款月利率为0.48%，每万元每月还本付息额为70.27元，每月还款额经计算为2975.74元，对于高收入白领、中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。另外，如果购房户能够得到部分公积金贷款，由于公积金贷款利率比商业贷款利率低，则每月还款额将有所下降，购房客户还款能力更能得到保证。 4、开发方案策划及参考经济指标的确定 ? 开发方案：
随着上海国际化进程的加快和房地产市场的理性回归，对酒店式公寓的开发提出了更高的要求，促使酒店式公寓建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的小面积+装修+酒店式物业管理模式已不能满足现代消费者的需求，而另一种折衷方式立体错层结构，因与普通2.8米层高的物业相比具有更多的生活空间，具有更良好的通风、采光优势，成为当前和未来较受购
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