地下空间使用权价值评估问题探讨
福建省土地估价行业协会副会长
中国土地估价师协会专家、高级经济师 林建漳 厦门市大学资产评估有限公司总经理
一、地下空间权利价值评估的法律依据
《物权法》2007年10月1日起施行的《物权法》。明确提出建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，为空间权的设立和估价提供了法律依据。国有土地地下空间使用权可以依法通过出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式提供，也可以通过划拨方式提供。 二、地下空间常见类型
地下空间是指在地球表面以下的天然形成或经人工开发而成的空间。包括结合地面建筑一并开发建设的地下工程，简称“结建地下空间”；独立开发建设的地下工程，简称“单建地下空间”。
根据收益特点，地下空间可以划分为经营性和非经营性。 除防空设施（防空洞）、交通设施（地下通道、地下轨道交通、地下隧道）、市政公益管线设施、军事工程（地下军事指挥中心、军事光缆、通道、物资储备等）、仓储设施（油库、发电站、变电站、粮库、水坝等公益性设施外，经营性地下空间的用途主要包括：商业、停车场、办公、仓储和工业、住宅等。其中：
①商业用途：分为地下综合体（如商业街、商业城、水下游乐馆等）、通道商场型、节点式地下城。从小类用途主要包括餐饮、休闲娱乐、商场和小店铺、旅馆等。 ②停车场：包括独立式地下车库和依附地上建筑物的地下室车库，按服务对象可分为面向社会车辆公开服务的社会性停车库和主要为地上建筑物业主和客户配套服务的停车库； ③办公用途：作办公用途的地下室通常是出租给地上建筑的物业管理公司，也有部分路段较好的地下室作为快递公司、物流公司等的办公场所；
④仓储和工业用途：仓储用途地下室既有市中心区大型百货公司用作货物存储、周转、配送的场所，也有郊区工业企业或物流企业用作原材料和产品存储、周转的场所；工业用途主要是工业企业利用地下室作生产、试验用途； ⑤住宅用途：主要指住宅的地下部分占用的地下或半地下空间。
三、地下空间权设立
1、地下空间的权利登记必须有法律依据、产权设定合同后才能登记，登记后才能评估。地下空间既可以与地上使用权包含在一起，也可以单独设定。国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函（国土资厅函〔2000〕171号）“离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。
根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十四条规定，“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的，土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。
2、面积的确定。
土地面积：地下建筑物垂直投影面积。
建筑面积：主要通过容积率得出。目前规划指标通常只考虑地上建筑面积，地下建筑面积则未计算在内。应明确容积率是否含地下建筑面积。 四、地下空间权挂牌实例
地下空间权利取得可分为有偿和无偿取得。
有偿地下空间权的主要特点：①把地下空间权与地上空间权分开出让；②地下空间权参照地上土地使用权，在出让合同里对用途、年期、其他权利没有额外约束。登记的土地使用权类型明确为“出让国有土地使用权（地下）”。对地上已有建筑物的地块进行地下空间的单独割裂出让需征求地上土地使用权者的意见，不能简单地将使用权拆分，对于单建地下工程（单体地下工程）和结建地下工程（地上地下工程一体）需分别对待。
2006年8月，南京市国土资源局通过挂牌的方式出让了3块包含地下空间权的地块，其中2块是独立的地下空间权出让，1块是地上和地下空间权一起出让。以鼓楼区湖南路地下商业街项目为例
项目基本情况：
（1）土地坐落：南京市鼓楼区湖南路地下商业街；
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（2）用地面积：用地总面积为地下42290.1m，其中市
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政配套用地面积1596.9m，实际出让面积为地下40693.2m；
（3）规划用地性质：商业用地；
（4）控制指标说明：①地下街的功能定位：商业及停车；②地下主体建筑全长约1030m，地下深度控制在两层以内。
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根据项目规划设计要点，总建筑面积49800m，其中商
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业建筑面积43600m，停车场建筑面积6200m，挂牌底价为1000万元。
经过90轮的激烈竞争，南京大唐教育发展有限公司以
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7700万元的价格竞得该地块，单价约1892元/m（126万元/亩）。
2006年8月22日，南京大唐教育发展有限公司与南京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，合同规定出让宗地的用途为商业用地，土地使用权出让年限为：商业份额用地40年；其它份额用地按法定最高出让年期。合同其余条款与普通地上国有土地使用权的出让合同条款基本相同。
五、国外地下空间权的评估
1、德国。各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法( Schirmer entw ickekten Methods)(表1) 。该方法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出,求取其每平方米的价值点数,以之代表各楼层的经济价值。价值点数应视个别价值估算目的、土地位置、用途、建筑物外观等条件, 经土地估价委员会加以修正调整,以符合实际情形。
依照史基墨设计的楼层,均为地上1层的经济价值最高,若换算成地上1层为100%效用比率,则各楼层的效用比如表2
所示。地上1层的效用远高于其他楼层,其余向上及向下的楼层效用比皆大幅递减,除繁华商业地带的地下1层及地上3层经济价格亦较高之外,其他楼层的差别不大。
2、日本。日本《公共用地取得损失补偿基地细则》对楼层效用比率作了规定,如表3所示,以此作为评估土地立体利用价值的依据。表中所有指数系假定地价的立体分布与建筑物价格的立体分布相同的情况下计算而得, 是各阶层单位面积的指数,各阶层的楼地板面积不同时,各种指数与该阶层的楼地板面积之积就形成该阶层的有效指数,但仅表示一般标准,根据建筑物所处区域和城市级别的不同,表中各楼层效用比率应作相应调整,其适用范围以近邻地区、同一供需圈内的相类似情况为原则。由表3可以看出,1楼的效用比率最高,在1楼为基准,向下和向上均逐层递减
表1 史基墨设计的各楼层经济价值表
表2 史基墨计算的各楼层效用比率
表3 楼层效用比率
注: 1、A 类建筑物下层用作店铺,上层作办公场所使用( 也有在办公场所的上层供住宅使用的情况) ,B类建筑物全楼均作办公大楼使用, C 类建筑物下层作办公或店铺使用,上层大部分作住宅使用, D 类建筑物全楼均作为住宅使用；
2、C1为4 楼以上供住宅使用, C2为3楼以上供住宅使用, C3为2楼以上供住宅使用；
3、未表示的楼层指数,可按表中所列趋势与实际情况,予以补充。
六、评估技术思路和评估方法选择
1、根据合同性质（出让、租赁、作价出资或入股决定书、划拨决定书）、建设用地批准文件、土地使用权证等，确定评估的立体空间范围。
2、地下空间权评估的价值影响因素选择 由于地下空间的地质及水文状况、地下深度、垂直区位、地下建筑诸如人防费等优惠措施等因素都对地下空间价值产生影响。针对地下空间的特性，估价方法中的影响因素的选择、修正体系都存在差异。
①测算地下空间的经济效益。应特别注重开发项目所在地段的土地价格、地上建筑投资环境和投资收益率、地上空间环境状况对地下空间开发价值和效益的长远影响,更要分析地下空间对地上空间环境改善的效益和战备效益等特殊因素。
如对于商业建筑来说, 楼层之间的价格变动幅度大，底