3、剩余法
地价＝房地产交易价格-房屋现值-销售费用-税金 （1）房地产交易价格。估价对象所在区域同类型地下一层商业交易案例较少，大部分地下一层商场均作为出租使用，地下一层商场租金为30-38元/平方米?月。须通过收益还原法测算得出地下一层价值。
具体是通过预测该部分房产所能产生的预期总收益和所要发生的总支出，得出预期纯收益，以一定的还原利率（资本化率）将预期纯收益折算为现值之和，从而确定该部分房产的采用收益法得出的评估值。
（1）、当估价对象使用年限有限且净收益按一定比率递增时，收益现值法基本公式为：
P1= A/(R-g){1-[(1+g)/(1+R)]}
n
其 中： V——收益法评估价格 a——房地产年纯收益
r——房地产还原利率 n——房地产收益年
期
g——净收益年递增率
（2）、租金确定
项目 估价对象 ××地下一层商场 3969.08平方米 案例A 绿苑商城地下一层07商场 案例B 禹洲华侨城地下一层23商场 案例C 未来海岸地下一层10市场 位置 建筑面积 租金 单价 49平方米 230平方米 40平方米 1862元/月 8050元/月 1480元/月 侍估 38元/平方35元/平方37元/平方米 米 米 通过修正得出租金为35元/平方米?月。房地产收益单价=7600元/平方米。 （2）房屋现值的确定 1）、房屋建筑安装费。根据调查和参考工程造价指标，则该地下一层建筑安装费用平均取2600元/平方米。 2)、专业费用。按房屋建筑安装费的一定比例确定。 3）、管理费用。按房屋建筑安装费和专业费之和的3%确定。 4)、利息。 5)、利润。利润确定为20%。 6)、销售税费。 7) 房屋重置价格： 公式：建筑物重置价=建筑物开发成本+投资利息+管理费+开发利润+销售税费
8)、房屋折旧费。年折旧费=房屋重置价×年折旧率 9)、房屋现值的确定
房屋现值=建筑物重置价-建筑物折旧
房屋现值=1719.3万元-48.48万元=1670.82万元 5、销售费用的确定：
根据市场调查，由于该类房产规模较大，销售费用按售价的3%确定，即： 销售费用=售价×3%=90.50万元。
6、税金的确定：
税金包括营业税及其附加税，按房屋售价的5.55%计算,即:税金=房屋售价×5.55%=167.42万元。
地价＝房地产交易价格-房屋现值-销售费用-税金，则求得地价=1087.76万元
单位楼面地价=1087.76万元/3969.08平方米=2741元/平方米。