层价格最高，向上、向下价格衰减。
②测算地下空间的开发成本。注意地下空间开发成本与地面地价、建筑物造价的关系。商业性的地下空间开发的成本测算中,有建设费用和地价,而影响地下工程造价的因素主要有政策的影响、建筑物功能设置、工程的管理水平等方面。
③容积率的修正。无论地下空间单独出让或与地面上部建筑一起出让,容积率都是重要的修正因素。
④其他因素,对于地下空间的评估,还需要考虑人流量、面积等因素。地下空间的面积取地下建筑物垂直投影面积是比较合理的,与地上建筑物连为一体的地下建筑物,其面积计入整体建筑总面积,然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。
3、选择评估方法。从理论上说，根据评估对象可用的空间、权能的大小、市场状况、开发成本、以及将来的预期收益，可以采取市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法。而就目前地下空间的开发和利用状况看：
（1）颁布或可换算地下空间城镇基准地价，可采用采用基准地价系数修正法。测算时，除了应当进行期日、区域因素、个别因素、容积率、开发程度、年期等修正外，还要考虑其他特殊因素修正。如对商业用途地下空间估价时，应考虑商业配套设施状况，距离地面道路、地下轨道交通进出口水平、垂直区位等因素。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改，内部格局，净高、面积大小等因素；还要考虑地质及水文状况等因素，战备利用等特殊因素也要考虑在内。不仅要考虑地上商业的购物环境状况对地下空间收益的影响，而且要分析地下空间对地上空间环境改善的效益。
不少城市对于地下空间使用权价格的确定在很多政策文件中都有涉及。如：
①《杭州市人民政府关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》(杭政1200522 号) 中规定“地下一层土地出让金按市区土地基准地价相对应用途容
积率为2.0 楼面地价的30%收取；地下二层的土地出让金按地下一层的标准减半收取；地下三层的土地出让金按地下二层标准减半收取”。
②《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》( 甬土资发12004265号)中规定“地下停车场用地及经营性用途的地下建筑物等用地土地出让金标准,参照5宁波市区商业用地土地级别图6 分级,用途类别修正系数为0.4”。
③广州市规定: 地下车库按经营性基础设施用地收取费用,即略高于基础设施用地,而低于住宅用地商业用地、办公用地低；原划拨商业用地补办土出让金的,负一层按首层楼面地价的40%计,负二层按首层楼面地价30%计,负二层以下按首层楼面地价20%计；对于设备用房,由于其面积已计入地上总建面积, 故按地上用途确定,不再单独计算。
④《厦门市地价征收管理若干规定》：半地下室协议出让最低价＝基准地价×５５％×半地下室建筑面积；地下室协议出让最低价＝基准地价×５０％×地下室建筑面积；除地下停车库外，建筑物地下室作为商品房出售的，按协议出让方式办理相关用地手续；根据规划批准的用途，按地下室协议出让最低价计算。半地下建筑，根据规划批准的用途，按半地下室协议出让最低价计算。
（2）剩余法（假设开发法）适用于待建的地下空间权评估。其作为首选方法。
（3）市场比较法在商业用途地下空间评估运用要看地下空间类似交易实例的数量和可比性。目前市场比较案例很少，且各案例之间差异非常大，地价水平之间可比性差，不适合选用市场比较法。
（4）成本法逼近法只对其成本进行估价，没有将其所处地理位置、交通便捷程度等因素对房地产价格的影响考虑在内，商业用途地下空间为收益性建筑，成本逼近法不适合采用。
（5）收益还原法适用有收益的商业用途地下空间估价。对于已建成使用的地下空间权评估时，收益还原法是首选方
法。 n基本公式：P=A/i×[1-1/(1+i)] 式中：P—房地产价值；A—年客观纯收益； i—房地产资本化率；n—收益年期。 关键点是收益和还原利率的确定。 A、客观收益的确定 根据评估对象同一供地圈内相似规模、类似地下商城（停车场）出租的租金水平或经营状况，采用市场比较法，确定评估对象的客观收益。但对于同一供需圈内无类似物业时，可以类似地区地下商城（停车场）租金与地上商城（停车场）租金的比例关系，根据评估对象所在区域地上租金，采用市场比较法来确定其客观收益。 B、还原利率的确定 在确定地下空间权还原利率时可以参考同一地块其地下商场与地上商场租金与售价的比例关系，参照地上土地还原利率确定。一般认为，地下空间使用权的土地还原利率应该高于地上建设用地使用权的还原利率。 4、以实例说明地下空间评估思路 （1）案例1 文化广场地下商场 ① 概况 ：项目规划地上为公共绿地，地下为商场，地下层高6米。现对地下商场进行出让。该宗地红线外基础设施达到\六通\，红线内达到场地平整状态。 ② 方法选择 作为建成后具有收益的地下空间使用权，估价对象规划条件明确，可采用剩余法进行评估。此外，可考虑采用基准地价系数修正法进行评估。 ③基准地价系数修正法 主要考虑“地质、水文状况、地下深度”等重要因素的影响。 ④ 剩余法 A、确定不动产总价 周围有地下商场案例，且均处在市商服中心属同一供需圈，多为出租方式，采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。
B、确定开发周期和投资进度安排。参照类似不动产的开发过程进行确定。
C、确定开发成本。建筑成本按照定额确定，按照土建工程一般标准，修建地下工程依深度不同而变化，但基本要高出地面建筑造价几倍。
D、税费的确定。主要为营业税、城建税、教育附加等税费，应考虑人防费的减免情况。
E、利润。根据项目土地开发的正常投资利润率确定。 （2）案例2 桥下商场 ①方法选择
采用收益还原法及基准地价系数修正法进行评估。 ②收益还原法 A、收益。
根据周围市场租金水平，考虑该市场处于立交桥下，收益受到一定影响，故租金水平略低于市场客观租金水平。
B、费用
管理费:主要为管理人员的工资支出。
市场重置成本:包括土地平整，不需考虑桥的重置成本。 维修费：是市场的维修费，而不是桥梁的维修费。 税金:指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
折旧费:折旧费应考虑桥梁的耐用年限，桥钢混结构残值率为0%,桥梁设计使用年限为100年，已使用12年，土地使用权尚可使用40年，桥尚可使用年限超过40年，故经济耐用年限52年。
C、土地还原利率。还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。 七、评估实例
要求：评估地下一层商场（建筑面积3969.08平方米，土地面积800.47平方米）国有出让土地的土地使用权价值。 1、估价方法的确定。选用基准地价系数修正法和剩余法。
2、基准地价系数修正法
公式为：基准地价设定开发程度下的宗地地价=宗地所在等级基准地价×临路修正系数×楼层修正系数×年期修正系数×（1+区域因素修正系数+个别因素修正系数）×期日修正系数。根据《××市城镇土地基准地价》，位于商业H1区，基准地价4200元/平方米（楼面地价）。
①楼层修正。由于估价对象位于地下一层，地下室出让最低价=基准地价×50%×地下室建筑面积。楼层修正系数为50%。
②年期修正。修正公式： K =[1-1/（1+r）]/[1-1/（1+r）
n
m
]
其中:K为修正系数，r为还原利率（取6.5%），m为尚可
使用年期（取34.5年），n为法定最高年期（40年）。则年期修正系数为0.96。
③区域因素及个别因素修正系数
通过测算地价区域因素和个别因素修正系数为14.5%。
④期日修正系数。确定期日修正系数为1.10。 经以上分析，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度下的土地价格为：
基准地价设定开发程度下的宗地地价=4200×50%×1×0.96×（1+14.5%）×1.10=2539元/平方米。