三、估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制： 1、合法性前提。
合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：
① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。
2、最高最佳使用假设。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。 3、估价时点假设。
即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变
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化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调整。 4、公开市场假设。
即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。 5、报告使用限制条件如下：
① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。 6、其他假设与限制条件。
对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
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四、估价结果报告
( 编号：评字【2013】第021号 ) （一）委托人：
金泽熙，住所为长春市朝阳区同志街1203号。 （二）估价机构：
新星宇房地产估价公司，法定代表人为林小明，住所为长春市南关区长春大街1056号， 房地产价格评估资格等级为一级， 证书编号为 “建房估证字［ 2003 ］102号”。 （三）估价对象：
估价对象为位于 长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8单元-702室，设计建成
估价对象总建筑面积为 155 ㎡， 其用途为住宅。 估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工。 （四）估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。 （五）估价时点： 2013 年 12 月 05 日。 （六）价值定义：
根据 《房地产估价规范》 第 6.2.2 关于 “房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准”的规定，本报告评估估价对象于估价时点状态下的公开市场价格。 （七）估价依据：
（1）房地产价格评估委托协议书；
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（2）《施工许可证》；
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （4）国家及地方的有关法律、法规；
（5）《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) ；
（6）估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；； （八）估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
1、合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2、最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3、替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4、估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 （九）估价方法：
根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估。
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（十）估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖拾叁万圆整。 ( 十一 ) 估价人员：林小明 ( 十二 ) 估价作业日期：
2013年12月5日—2013年12月09日 ( 十三 ) 估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半年。
新星宇房地产估价公司
2013年12月5日
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