五、估价技术报告
估价对象为位于 长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8单元-702室，估价对象总建筑面积为 155㎡、估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。
根据委托人要求的估价目的，本报告评估新星宇房地产于2013年12月5日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对 象价格形成的各种因素进行分析。针对长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8单元-702室的建设标准和功能特点， 分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。 1.估价对象基本状况
本次估价对象为长长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8单元-702室房地产，房屋建筑面积为155平方米，商品房用途为住宅。 新星宇和悦由长春澳金房地产开发有限公司开发，位于高新区硅谷大街以东，超越路以南，顺达路以北，产品类型为住宅、写字楼。项目占地5.5万平方米，建筑面积约为20万平方米，目前已开工，临时接待处在新星宇和源的销售中心。
新星宇和悦项目拥享区域的绿色水域资源，生态环境无与伦比，项目被规划的10万平绿岛公园环抱，南侧有17万平方米富裕河城市公园，富强河以及永春河均相伴左右。且项目都为小户型产品，为投资客及刚需族提供了一次良好的置业选择。
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长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8单元-702室，建成于2011、钢筋混凝土结构，外墙面贴石材及瓷砖，大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于7层，两室一厅一卫一厨格局，朝向南。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。 2.估价对象权利状况
根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为155平方米，土地使用年限自2011年4月1日至2061年4月1日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。
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3.估价对象区位状况 （1）高新区基本概况
估价对象位于长春市高新区，高新区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。 高新区是长春市人口较多、总面积较大的城区。面积265平方公里，常住人口57.3万，流动人口约4万。按长春市城市总体规划，到2014年长春城区面积将达到5124平方公里，高新区占12.5%。 高新区涉外资源雄厚，堪称\长春第一区\。区域内云集了各大商业圈；聚集了设在长春60％以上的外国商社和30多家外国公司、绝大多数的外国企业，长春市l／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店。
目前高新区域经济总量位居长春市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，高新区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使高新区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，长春市高新区将形成科技与商务互动的发展新格局。
（2）估价对象区位状况
位置：长春市高新区硅谷大街以东、地理位置较优越。 社区成熟度：小区周边有万科花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。
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自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有南湖公园，自然环境及人文环境较好。
公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、吉大医院、东北师大附小、欧亚卖场、生活服务及教育设施较齐全。
交通：164路、239路、124路、193路等多条公交车站，交通便捷度较高。
估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”（即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气），基础设施状况完全可以满足居民生活需要。 4.估价对象市场分析
2013年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。
2013年1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比上年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，同比增长1.6倍，比2007年增长14%。 2013年9月份住宅销量大幅下滑。1-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降
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29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。
新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。
二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。
各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，二环路以内商品住宅期房均价为8109元/平方米，三至四环路为5205元/平方米，分别比上半年上涨226元/平方米、457元/平方米。
受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金144.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为100.9亿元和74.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。
长春市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环境与基础设施建设，使得长春市的投资环境不断改善，与此同时投资领域也不断拓宽，长
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