2012集宁区市场调研总结分析
竞品项目分析报告
一、2012年市场宏观背景介绍
2012年，集宁区房地产市场进入低迷状态，2012年集宁区房地产市场走势的主要影响因素：
第一，经济增长存在下行压力。
2011年以来，经济增速逐季回落。2012年，经济增长下行压力和物价上涨压力并存，且经济发展面临的外部环境更为复杂。经济增长下行将带来市场消费力减弱，消费者购买信心不足，民众消费指数降低，大市行情下各行各业都面临着高压工作难度。房地产行业属于资金密集型产业，受影响也将最严重。
多数房地产企业预测，2012年乌兰察布市经济增速在8.5%左右，将延续2011年的回落态势，根据经济周期与房地产周期的关系，经济增速的放缓将为集宁房地产行业带来新的挑战。 第二，房地产调控政策继续从紧。
根据中央经济工作会议，明确2012年房地产市场政策方向为“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。由于2012年限购、限贷、政府问责等行政调控手段仍在继续，集宁区房地产市场景气难以出现大幅回升。十八
大后，政府明确指出2013年房地产调控政策将持续不动摇，也给房地产行业带来了新的上行压力。
第三，市场供应量加大，考量市场供求关系。
2011年开工建设，预计2013年完工的集宁区保障性住房共计3.43万套房，再加上公务员小区的4208套住宅，按每套房容纳2.6人数算，共计能容纳10万人，2012年新建商品房项目共计57个，建设规模570.6万平米，总投资171.1亿元，新建总套数约5.7万套，按每套房容纳2.6人数算，商品房共计能容纳14.8万人。2012年集宁区常住人口总计37.71万人，集宁区房地产市场已经进入非常饱和状态。
第四，房地产市场需求减弱，加重市场供求关系不平衡。
在限购、限贷等调控政策作用下，2012年集宁区商品房销售面积大幅下降。同比下降了75.71%。同时，由于集宁区房地产市场供大于求，这也让集宁区房地产市场处于买方市场 。市场需求减弱而供应量增加，供求关系又一次加剧房地产市场的上行压力。 第五，房地产开发投资增幅继续回落。
在从紧的政策环境下，2012年商品房建设活动增速将出现明显放缓，但保障房的大力度推进将在一定程度上抵消房地产开发投资增速的下滑。我们通过对房屋施工面积的估算以及构建保障性住房投资分析， 2012年集宁区房地产开发投资增速同比下降约为38.1%。 房价稳中有降。 2012年集
宁区房地产价格基本控制在每平方米4000元以下。
集宁区2012年常住人口37.71万人，去年续建、今年新建的房屋施工套数按每套2.6人计算，已足够24.8万人入住。（相关资料数据来源于集宁区统计局）
二、2012年项目竞品销售情况及分析
神宇国际项目竞品基本情况如下：
宏屹中央广场：
建筑类型 高层 占地 10万 建面 32万 容积率 绿化率 交房标准 3.2 40% 毛坯 户型面积区间 60—180 ? 项目地址：集宁区光明街与新体路交汇处东北侧 ? 入市时间：2012.8
? 梯 户 比：一梯二户、一梯三户 ? 均 价：3600元/平米 ? 最 低 价：3200元/平米
最 高 价：4000元/平米
? 周边配套：新体路小学、光明街街小学、星星幼儿园、建行 中行、郎庭洗
浴 中心广场、春天大厦、奥威购物商场 ? 推广主题：“城市核心 你的中央生活” ? 项目总结分析：
优势：宏屹中央广场位于老城区核心位置，紧邻光明街、新体路等城市主干道。由高层、小高层、商业组成。内设3000平米会所、羽毛球馆、门球场
等。社区内规划有幼儿园社区医院、超市等。小区景观配有6000平方米中央景观喷泉。周边配套完善，与市繁华商业中心近在咫尺。户型丰富，有平层有跃层。项目在展会前低于市场价以均价3600元/平米入市，抢占市场。在展会中更是以成交量最多居首。
劣势：属于拆迁项目，周边环境居住人口密度大，交通拥挤。拆迁范围大，涉及拆迁户多，一定程度上会增加拆迁难度，对购房者来讲会增加时间成本及不确定性。
龙湾国际：
建筑类型 高层 占地 25万 建面 60万 容积率 绿化率 交房标准 2.4 40% 毛坯 户型面积区间 87—130 ? 项目地址：怀远大街213旁 ? 入市时间：2011.9
? 梯 户 比：一梯二户、两梯三户 ? 均 价：3600元/平米
最 低 价：3200元/平米 最 高 价：4500元/平米
? 周边配套：集宁宾馆、集宁区政府、登喜路商务宾馆 、卧龙山生态公园 ? 推广主题：“托斯卡纳花苑，肇创集宁首席国际生活示范区” ? 项目总结分析：
优势：交通便捷，紧邻怀远大街，距京呼高速110国道五分钟车程。建筑采用意大利托斯卡纳风格，小区园林采用欧陆设计风格。小区内设3000平米会所。周边环境绿化高，有卧龙山生态公园、白泉山生态公园、老虎山生态
公园。龙湾国际销售队伍专业程度较高，服务态度较好，售楼处对外形象的树立，以及宣传品质感，对整体形象塑造具有良好的推动作用。
劣势：属于拆迁项目，拆迁范围大，涉及拆迁户多，一定程度上会增加拆迁难度，建设周期长。西侧紧邻铁路，低价入市销售受阻，目前工程进度比较缓慢。紧邻桥西区，周边环境脏乱差。
白金汗府：
建筑类型 一期占地 建面 容积率 绿化率 交房标准 户型面积区间 高层 2.1万 8.2万 3.9 35% 毛坯 110—180 ? 项目地址：怀远大街与前进路交汇处 ? 入市时间：2012年12月 ? 梯 户 比：两梯二户、两梯三户 ? 均 价：4000元/平米
? 周边配套：春天大厦、奥威购物广场，怀远路小学、集宁四中、工行、中行、
火车站
? 推广主题：“从核心到上层，品质生活、未来所向” ? 项目总结分析：
优势：老城区核心位置，交通便捷，火车站、汽车站、多个政府单位、商场、学校和超市环伺周围。新古典建筑风格，外立面基座部分为石材，到18层之间为面砖，局部涂料。销售队伍服务态度良好，售楼处设立建材展示区。小区内部园林，大面积仿生循环水系统，有中心广场喷泉、羽毛球馆、儿童游乐场等。