远离市场热点区域、或过早进入“尚无人气”的潜力板块，“单打独斗”；
? 价值创造风险
如：开发在远郊，车程在一小时以上且交通不方便的联排别墅；
开发总价在二三百万一套，品质却又无法明显高于同类产品的独立别墅；
产品规划设计质量等有明显缺陷；
? 价值传播风险
如：过分依赖产品优势和外部市场环境，而轻视营销作用；
营销模式简陋单一或者不恰当，例如不重视营销策略，仅依靠大量粗放式的广告投放或者夸大宣传等
2、对策
从上述分析我们可以看到，别墅市场中即存在诱人的商机，也蕴藏着巨大的风险。如何防范、化解别墅开发中存在的风险，成为摆在每一个现实面对市场的发展商面前的一大难题。
通过大量的市场分析和竞争研判，我们认为别墅开发商防范、化解风险，至少要做好以下三个方面：
（1）顺势而做，适时入市；
房产尤其是别墅物业是非常特殊的商品，一方面需求弹性很大，另一方面较一般商品而言，有着非常特殊的地域特性，一个成功项目对外部环境有三大先决要求：
天时：宏观经济的起落，房地产行业兴衰，都将直接关系到项目的成功
与否，成为决定项目决定入市时机的首要因素；
地利：项目所处地域板块要具备足够的成熟度和竞争能力、恰好处在板
块发展秩序中的合理位臵；
人和：旺盛的人气和市场关注度。
把握天时、地利、人和，顺应大势，适时入市，是项目成功的先决条件。
（2）全局眼光、战略制胜；
激烈的市场竞争要开发商有全局的眼光，从战略高度统筹全局的能力。在拿地的最开始，就应以市场的眼光、销售的眼光，进行充分的价值研判，确立高市场接受度的产品价值创造系统和准确的推案价值传递系统。
全局眼光、战略制胜，是项目成功的关键一环。
（3）整合营销、努力创新；
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细致、充分、深入的市场研判； 精准、到位的市场定位； 正确的营销主题和营销模式 创新的营销手段
整合、创新的营销推广系统，是项目成功的实现保证。
上海高档别墅市场情况】【第二章
一、高档别墅市场的定义
高档别墅物业具有明显的稀有性，所谓“物以稀为贵”。真正的高档别墅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色、优美自然景观或历史人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。
具体地说，高档别墅应具有5大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅天然（或历史）形成；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。
现阶段，尽管“高档别墅”有了长足而迅速的发展，但在价格之外的范畴与严格的高档别墅定义仍存在着一定的差别，一方面是因为市场发展带来了新的变化，另一方面也体现着现今高档别墅市场具有某些不成熟的特征。
本简报的高档别墅定义：出于对客观市场的考虑，我们将高档别墅定义为，均价10000元以上万以上的别墅住宅，它区别于总价100万以下的经济型别墅，也区别于100-300万之间的中档别主要对总价500万元以上的高档别墅市场进行研究。 二、上海高档别墅市场的发展
别墅市场是房地产市场中较特殊的细分市场，而高档别墅市场更是特殊中的特殊，其供求关有着不同一般房地产市场的特点。 千百年以前，我国就出现了豪宅，不过大多为当时达官贵人所专用的古典式宅第。到了近代，洋人入侵和外商进入，尤其是租界的出现，上海产生了一幢幢带有异国情调或中西合璧式的近代花园住宅，房地产市场发展如火如荼的今天，高档别墅继90年代初的外销别墅热潮之后，又上演了新一轮行情。
? 上海高档别墅市场按时间的纵向发展，可以分为两个阶段；
第一阶段：1992年后，外销别墅开发热潮带来高档别墅的迅速发展；
进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场第一次浪潮。这些外销别墅价格不菲，大多集中在40-50万美金，购房者大多数为海外成功者，国内和本地人士寥寥无几。
外销别墅基本分布在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带。其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物。由于对高档外销别墅市场需求的估计过于乐观，导致了外销别墅的开发过度，加上前两