从现阶段上海高档别墅价值支撑上来看，可以将上海别墅市场区隔成如下几个大类：
1、稀有山水资源豪宅
以稀有山水作为构造产品价值支持点，突出山水美墅的稀缺性、唯一性，顶级豪宅吸引顶级人士。
这一类的代表别墅有：佘山银湖别墅、天马花苑、上海紫园等，该类多集中在松江佘山风景区。
如前所述，上海仅有的稀有山水区——松江佘山，还将出现一大批像月湖山庄这样容积率0.16的超低密度高级别墅，从月湖山庄的规划意图来看，稀有山水也将作为其主要价值支撑点。
2、近郊高档豪宅
除了稀有的山水资源外，近郊高档别墅也是典型的一类。该类别墅虽然没有珍奇的自然山水，但其更为贴近了传统豪宅的地段选择标准。浦西的西郊、浦东的东郊都有该类高档别墅的代表，西郊的西郊庄园、鼎邦丽池，东郊的汤臣高尔夫别墅、金色维也纳、东郊别墅。事实上，这里本身也是几十年前高档别墅的专属领地，西郊有40年代的西郊宾馆、虹桥迎宾馆和龙柏饭店等乡村老别墅，也有早期开发的高级外销别墅像龙柏花园、罗丹花园别墅、皇朝别墅和满庭芳花园等知名别墅。东郊则有世纪公园、汤臣高尔夫球场、东郊国宾馆等这样的资源。
该类别墅交通便利，闹中取静。由于靠市中心最近，人文资源丰
富，地价也最贵，显得带有1000平方米以上私家花园的近郊高档别墅更加尊崇。
3、高尔夫球场豪宅
“物以类聚，人与群分”。“富者择邻而居”有高尔夫球场的地方就有富豪，伴随高尔夫这项高档运动在上海的兴起，高尔夫球场别墅成为高档别墅市场中重要的一员。现在以高尔夫球场为主要价值支撑的有：汤臣高尔夫别墅、大都会高尔夫别墅、山水世纪旗忠高尔夫·CEO活力别墅、银涛高尔夫、虹桥高尔夫别墅、天马花苑、棕榈滩·海景高尔夫等。
高尔夫别墅一般价格可以卖到1500美金/平方米以上，其销售主要仰仗高尔夫俱乐部相对闭合通道进行，通常面向会员的销售业绩要好于公众发售。
4、休闲假日型别墅
作为别墅类型之一的休闲度假别墅，在经历了80年代末90年代初的火热和1997年短暂的兴旺之后，又经历了近两年的沉寂状态，价格自1993年以来一直呈下滑趋势。度假别墅作为极少数人的消费品，市场容量十分有限，积压较重，沪青平公路淀山湖边的威尼斯花园、青浦沈巷镇太阳岛太阳别墅销售都不好，前者从94年开始，后者从97年开始，但到现在还没有清盘。业内人士认为，别墅积压较重并非开发过剩，而是缺乏适销对路的优质产
品，度假别墅市场存在着巨大的开发潜力。
近年上海周边的一些风景城市，比如苏杭，瞄准了上海休闲假日别墅市场，由于其价格低、又有真山真水，具有较高的投资价值，得到了市场的认可。从较早的杭州九溪玫瑰园到现今的苏州太湖之星，反而取得了较上海几个度假别墅好得多的市场业绩。 现阶段，该类度假型别墅，价格在6000-8000元/平方米上下，面积一般不是很大，所以总价并不高在100万-300万之间，这与开发者的目标对象和规划思路有相当的关系。
5、中心城区老花园洋房
近年来，上海悄悄涌动着一股争购中心城区老花园洋房的热潮，成为高档别墅市场一道非常独特的风景。
目前，上海市中心一带各种独立老洋房大大小小总共有400多套，一般建筑面积在300～500平方米，而且都拥有100～500平方米的花园，地段则主要在徐汇、卢湾、长宁、虹口等市中心地区，交通方便。由于不少老洋房为政府部门、部队或者单位职工所使用，因此，可供买卖、居住的相对比较少，目前能够在市场上流通的大概只有50多套。
对老洋房比较感兴趣的客户群主要有各种基金公司、投资公司、国外驻上海办事处、港台人士以及华侨等海外人士。购房者认为，老花园洋房普遍地段优越、欧式风格纯正、环境宜人，即是建筑史上无法复制的精品，也是上海百年沧桑的见证，作为一种稀缺
资源，老洋房卖出一个就会少一个，在未来无疑会越来越升值。因此，无论是作为私家住宅还是投资，前往咨询洽谈的海内外公司以及成功人士对其未来市场都非常看好。由于这些老洋房大多都是以前高官富贾或者社会名流的住所，历史以及文化价值是其最大卖点， 这对那些有着怀旧情结的海内外成功人士，具有非常大的吸引力。
老花园洋房市场的价格从400多万到2000万不等，可谓寸土寸金，但尽管如此，老花园洋房的价格具有非常大的吸引力。按照国内的价格，五六百万一套的老洋房，虽已经比普通的商品房贵了许多倍，但是与香港比较起来，还是非常便宜，这个价格在香港的市中心，最多能买个两室一厅的房子，而在上海则可以拥有一幢市中心地带带独立花园的老洋房，两相比较，无论是作为私有住宅还是投资都非常合算。
与对老洋房感兴趣的人越来越多形成鲜明对比的是，老花园洋房的实际成交速度和成交量并没有快起来，其中最主要的问题是房源太少，客户可以挑选的余地不大。2001年 上海老花园洋房总共成交了5套。不过，专业人士认为，这已经揭示着老洋房的神秘面纱正在逐渐褪去，并走上正规的交易轨道，随着国家对老花园洋房市场进一步放开，供应数量增加以后，交易数量将迅速上升。
三、上海高档别墅市场特征
以下我们从产品、价格、客源、去化、营销手段等几个方面对上海高档市场进行描述——
? 产品方面 高档别墅市场经过几年的发展演变，目前许多开发商在开发时都把高档别墅当作品来做，不惜花费巨资聘请国外著名的规划设计、建筑设计、景观设计、园林设计、球场设计等公司。无论在设计上，建筑结构、用料上都非常讲究，尽尊荣、豪贵之能事；尽管也有批评家批评现在的高档别墅是一些没有灵魂的建筑，批量加工的产物，但高档别墅的发展速度足以使这种批评成为以偏盖全的一家之言，目前上海紫园等高档别墅已开始采用为客户量身订做个性化的模式。
目前的高档别墅通常具有小区面积比较大，容积率非常低（小于0.2）的特性.规划中将景观优势发挥到极至,即使没有山水,也要堆土成坡,引水造河,可谓“煞费苦心”.高档别墅单栋占地面积通常在3亩以上（上海紫园最贵一栋占地近二十亩），建筑面积在300平方米以上，一般有1000-3000平方米的私家花园，双车库。 建筑风格多种多样，比较常见的有美国早期殖民式（具有强烈的乔治亚和亚当风格）、法国香榭丽式、意大利威尼斯式、英国利物浦式、新美国式、现代贝式、新潮贝式等风格。
小区配套较为齐全，休闲娱乐场所、餐饮场所、运动健身、贵族