年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。直到近来稍有好转，但由于规划理念、房型设计等已大大滞后于市场，外销别墅的去化仍比较困难，去年的外销别墅的空臵率仍有30%左右。
第二阶段：1998年后，特别是2000年后，高档别墅市场空前发展；
在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷的时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别墅臵业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等\经济型\别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。
2000年后，随着经济稳定高速发展、居民收入大幅提高、发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政交通设施、大量跨国集团进驻上海、港台澳及内地大款来沪臵业、中国加入WTO等一系列利好市场面，催化了高档别墅这一细分市场的空前发展，长宁、松江、浦东等地均出现了几百万甚至上千万的别墅，佘山上海紫园一幢1.3亿的顶级别墅成了2001年高档别墅的爆炸性新闻,也预示着高档别墅市场的发展已进入新一轮的加速行情。
另一方面，解放前遗留下的花园洋房也不甘寂寞，在市场投资、收藏的追捧下，二手市场价格屡屡创出新高，为高档别墅市场的发展起到了推波助澜作用。
? 上海高档别墅市场地域的横向发展，从市中心“闹中取静”（第一圈）进入到郊区第二圈、第三圈； 按照现代人居理论，现代人的居住范围分为三个圈，第一圈是城区；第二圈是距城区30公里范围，第三圈是距城区70公里以外的范围。
从最早位于中心城区第一圈的老式花园洋房，上海高档别墅包括外销别墅已经发展到市郊接合部、包括市郊的第二圈、第三圈。但高档别墅同整体别墅市场在地域上呈同心圆形状由内向外扩散的分布规律并不尽相同，而是具有相当的跳跃性，这种跳跃分布特点不能说是价值取向发展变化的结果，更大程度上体现的是土地资源稀缺化、上海房地产政策意志和高档别墅区对地域的高挑
目前上海高档别墅市场的几个热点是西郊、浦东、松江佘山附近。以西郊庄园、鼎邦丽池为代表别墅区、以汤臣高尔夫、金色维也纳为代表浦东高档别墅区和以上海紫园、天马花苑为代表的松别墅区之所以能够率先发展，除了它们本身的地域优势之外，还缘于其在近几年上海整体房地产市场发展过程中、获得了新的支撑点。 剔性三者之间形成的合力作用。
1、西郊高档别墅区
在未开发浦东之前，上海的西郊虹桥被认为是“风水”最好的地方，上个世纪40年代前便有西郊宾馆、虹桥迎宾馆和龙柏饭店等乡村老别墅。早期开发的高级外销别墅中，有龙柏花园、罗丹花园别墅、皇朝别墅和满庭芳花园等知名别墅。近年推出的则有虹桥高尔夫别墅、虹桥中华园、奥玎宫廷别墅等别墅，其中以虹桥高尔夫别墅最令人瞩目，双联体的价格在400万元人民币左右，独栋的在80万美金左右。目前，西郊宾馆周边和上海动物园周边的别墅区有44个，共有别墅1669栋，规模相当之大。 很多在上海西面郊外的别墅都冠之为\西郊\，如西郊名邸、西郊景园、西郊美林馆和西郊庄园。这是因为西郊虹桥的别墅区域十分成熟，西郊的“牌子”已经做出来了。前三个别墅的“西郊”，属徐泾地区。在这儿，沿着沪青平公路，有着大量的别墅，像康虹别墅、叠翠别墅、安盛杉庄和上海豪都国际花园等。其中康虹别墅开发得较早，也最为有名。这儿的别墅整体上开得价位不算高，但吸引力还是不够大，因为沪青平公路毕竟不是条让驾车人感觉良好的路段。
西郊庄园在闵行的华漕镇，造势很大，也确有特点，如1000平方米至3000平方米的私家花园及各种豪华的设施，其最成功之处利用了靠近美国学校和新加坡国际学校两个贵族学校的地域优势，用“教育”打动了富豪们的心。另外，西郊庄园所以被人瞩目，还有因为它将一套别墅的最高订价在3500万元。如果我们也在这
儿讨论一番，可能正中开发商的下怀。所以我们不如把它视作开发商的策略，这样会使其他房子显得“便宜”。
2、浦东高档别墅区
浦东的高档别墅集中在碧云国际社区附近。碧云国际社区位于金桥开发区西部，占地约4平方公里。该区的规划目标是建成人和自然协调、具有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功能齐全的现代生活示范区。碧云国际社区区位优势明显，仅靠上海市内环线和杨浦大桥，是浦东国际机场通向上海市中心的必经之地，南侧与环境优美的上海第一绿肺——世纪公园汤臣高尔夫球场、东郊国宾馆相接，距虹桥国际机场30分钟车程，浦东国际机场30分钟车程，现已成为浦东乃至上海最有吸引力、最具升值潜力的投资宝地。
金桥开发区和张江高科技开发园区为该区域的高档别墅吸引了充足的目标客源，大量跨国公司的高管人员、高科技从业人才、投资客的大量存在使得该区域的高档别墅市场前景相当看好。 知名的碧云别墅、四季雅苑等以租赁为主的高档别墅便在此区域，虽然租金非常昂贵（碧云的每月租价在7000USD-15000USD之间），但租赁生意非常的好，根据申万证券研究所一份有关浦东金桥的上市公司的报告分析，碧云别墅一期和二期70幢2001年6月底入住客户为68户，出租率达97%，2002年5月，碧云别墅三期32幢竣工并交付使用，全部用于出租。报告还称，公司计划2002
年在碧云别墅东面建设1万平方米的欧式单体别墅，用于销售，目标客户为区内外籍高层管理人员，和碧云别墅形成互补关系。 汤臣高尔夫别墅、金色维也纳、东郊别墅也盘踞于此，销售势头甚旺。
3、松江佘山高档别墅区
上海缺乏自然山水。拥有上海独一无二山水资源的松江佘山显得异常珍贵，造就了顶级高档别墅区概念。佘山风景区是政府重点开发的旅游项目，国家森林公园、百鸟苑、水面达456亩上海最大的人工湖“月湖”，成为佘山风景区高档别墅的强力卖点。 以天马别墅、佘山银湖别墅、上海紫园为代表的佘山稀有山水高档别墅，售价从几百万到上亿元，容积率都比较低。上海紫园还尚未发售时，就引起了诸多关注，上海紫园一开盘，标价1.3亿的1#楼即被订走,更是为上海高档别墅迅速升温助了一把力。据内部消息透露，将来在佘山风景区内的高档别墅远不止这几家，上海紫园的周围又有天安中国、万科、明园、利宝等十余家房地产企业悄悄地购臵了大量土地，从天安中国的月湖山庄0.16的超低容积率来看，这一带崛起的绝对是高档别墅，至此上海仅有的稀有山水将得到最大限度的利用，高档别墅区雏形已露出水面。 （佘山度假区招商地块示意图附后）
? 上海高档别墅市场供应的价值取向发展，形成了不同特征的供应类别；