? 去化方面 一方面，高档别墅本身的去化特征表现在周期长、速度慢，对经济、对房地产大势的高依赖性上。
高档别墅价格昂贵，购买者数量少，购买决策形成时间较长的特点，决定了整体去化速度慢的特征。作为一种奢侈品范畴，对经济环境变化的反应较一般房地产更灵敏。92-93年的外销别墅、00-02年新的高档别墅整体去化较好，与经济、房地产发展较好有着密切的关系。如果外部经济持续走好，那么应该说高档别墅的整体去化将有个较好的前景，但经济增长一旦出现停滞，首先受到影响的就是高档别墅。这是由产品特性带来的市场高位风险，很难避免。
另一方面，现阶段高档别墅去化出现加速迹象。
上海作为中国经济的桥头堡，利好不断，海外人士、港澳台、外省市人士来沪购臵高档别墅者日益成为潮流。现阶段，沪上高档别墅去化有加快的趋势。西郊庄园2002年2月开盘，不到半年，一期70余栋售磬，二期145栋预定50%以上，天马花苑距03年6月交房还有一年的时间，也已取得50%的去化业绩，上海紫园5月18日的产品说明会上70多栋达成定购意向，以汤臣高尔夫别墅为代表的高尔夫别墅通过俱乐部会员的内部销售不动声色完成了去化任务，前几年的外销别墅虽然规划、房型等都比较落后，没有新面世的高档别墅场面好看，但也最终迎来了“咸鱼翻身”
的机会，一时间高档别墅去化形势喜人。
但必须指出的是，以上的去化数字可能需要一些附加说明，第一、尽管有大量海外、外地的高档别墅购房力量支持，但由于高档别墅的自身消费特点，其去化还远达不到目前普通房市的火爆程度，目前的开盘热度很大程度上是基于几年来的市场蓄水在市场供应相对短缺情况下表现，“昙花一现”的局面不无可能；第二、上述去化数字中包含了许多诸如仅是定购意向等不确定因素，在开发商进行自身炒作的意图倾向下，极有可能存在夸大或人为制造去化数字的情况。
? 营销方面 目前各高档别墅开发商注意了营销方面的特殊性，为自己的产品构造了现对完善的营销组合。
产品上，充分挖掘区位、地段优势，寻找价值支撑，产品本身上创造差异，迎合消费者追求高贵、尊容的心态；
价格上，运用定价策略反衬产品档次，合理的总价区间，利用目标对象一定价格区间内价格敏感度相对较低，“不求最好，只求最贵”的特点；
渠道上，由于特殊的销售对象，高档别墅更注重封闭通道的销售建设，高尔夫会员俱乐部内部发售是较为常见、并取得了较好的效果，为了更好更多吸引海外客户，一些高档别墅开始全球发售，港澳台及海外重点城市的路演也较为常见。
推广上，信息沟通分为两个层次，一方面，依靠大众传媒广告、新闻炒作、传统的展销手段扩大影响、增加曝光频率，另一方面，利用特殊通道针对直接的目标对象进行特殊的推广活动，开盘酒会、新闻发布会、海外路演、明星见面会等。另外，送私家花园、吸收业主为高档俱乐部会员也是较为常用的促销手段。
高档别墅本身具有的特性，决定了其在营销模式上不同与一般的住宅，在推广上，依靠传统展或街头派单等低层次营销是行不通的。别墅的推广需要开发商有更广的目光，因为它的目标客户海本土先富起来的部分购房者同时还有台湾、香港、东南亚及欧美市场的人士。所以在营销手段一是要充分利用现代的信息技术，二是会利用各方的优势资源，实现以最低的成本获得最大的收四、上海人外省市别墅产品投资研究
早在上世纪９０年代，香港人、澳门人在珠海、深圳广为购臵第二套住宅，在双休日回到内地度假，这种“第二套房”现象已在当地成为新的经济增长点。那么现在，上海高速发展今天，有条件的居民是否也在外省市购臵“第二套房”来提高生活质量，享受5+2生活呢！
上海人外省市购买别墅的前提——相当的经济能力
上海，作为中国经济的先锋城市。经济稳步快速增长，居民收入逐年提高，人均GDP已超过4500美元。值得注意的是，中产阶层正在加速形成，有能力购买“第二套房”的人比想象的更多。上海正在逐步形成橄榄形的收入结构，其中5％以下属于廉租房的居住者，20％—30％可以租房，或者买到二手房居住，余下的65％的有能力买下新建商品房，其中35％—40％的人群买得起一般的商品房。剩下25％—30％的人属于中等偏高收入和高收入者，则成为“第二套房”的消费者。他们中有IT精英、成功企业家、机关干部、金融职员、高科技领域打拼的专家、某些事业单位的成功人士，年龄大多在30岁以上。
上海人房屋购买能力示意廉租房 5% 租房或二手房 商品房 65% 第二套房 25%-30%
上海市外省市购买别墅的动因——度假VS投资 为度假购买？NO!
上海人具有与生俱来的精明和优越感，即使具备经济实力，他们也决不会轻易地为了所谓的“5+2”现代生活方式，到外省市购买别墅。一方面，上海有数量众多的郊区别墅供其选择，另一方面，除了国外，具有强烈优越感的上海人并不认为较长时间地住在上