2、地票制度中各方的利益体现
1） 成本增加：农民工转户以后，其社会保障待遇跟城市居民和城市职工相同。企业要增加为农民穿上 “五件衣服”①的成本，该增加成本的过程是社会公平的过程。
2） 成本减少：全国的劳工的流失率每年在20%以上，有的城市甚至达到40%、50%。地票制度实行之后，重庆劳动力流失率平均在20%以下。从短期看，企业每年的新工人培训成本大大减少；从长期看，人员稳定和工人素质提升能提高工人工作、企业管理与运行的效率，有效促进企业资产的增加。 2.2.2对于房地产企业
房地产企业作为土地指标的主要购买者，相较其他企业在地票交易中的利益体现具有特殊性。
1） 土地需求：近年来重庆市房地产业飞速发展，对土地的需求也日益迫切。地
票交易制度的推行，为房地产业满足土地需求提供了一个新的方式，其跨地域的交易性质也使土地总供给量有所增加且供给速度有所提高。
2） 用地区域选择：房地产企业用地模式在地票交易制度推行后发生了较大转
变。地票交易制度推行以前，政府根据土地利用年度计划和城市规划的规定，每年释放出一部分建设用地，然后由房地产企业竞争拿地，房地产企业在用地区域的选择上欠缺自主选择权。地票制度推行后，企业自主选地的空间增加，在土地有限的情况下，市场运作模式有利于加速土地的循环，给企业更大的灵活度。
2.3农民
2.3.1农民的利益保护
重庆市已颁布实施的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》在交易过程的几个重要环节，对保护农民利益作了相应设计和规定。比如：
1） 在申请耕地复垦环节，规定：凡农村集体经济组织申请耕地复垦，必须经
2/3以上成员或者2/3以上成员代表同意，防止农村集体经济组织的利益受到损害。凡农户申请宅基地复垦，必须有其它稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源，避免宅基地复垦整理交易后出现农民生活困难、流离失所的问题。
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3、地票制度中各方的利益相互影响关系
2） 在申请出让土地指标环节，规定：凡农村集体经济组织申请出让，必须出具
经2/3以上成员或者2/3以上成员代表同意交易的书面材料；凡农村家庭、乡镇企业申请出让，必须提交农村集体经济组织同意交易的书面材料。 3） 在价格确定环节，实行价格保护措施。市政府在综合考虑耕地开垦费、新增
建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。如果交易价格低于基准价格时，土地所有者有优先回购权。
4） 在收益分配环节，规定：不同形式的农村土地使用权交易，其收益按不同比
例在农民和农村集体经济组织之间分配。其中，耕地、林地的承包经营权交易收益，全部归农民家庭所有；农村集体经济组织获得的土地收益，主要用于农民社会保障和新农村建设等。 2.3.2农民的利益获得
1) 复垦收益由开发者和政府流向复垦农民，增加农民收入。
对于可复垦的宅基地, 其使用权对于农民实际上也是一种选择权。农民可以选择空置、复垦, 以及出让、转让或者出租于农业建设和其他经济用途。复垦收益为地票价格扣除复垦成本后的差额。地票交易使复垦收益由开发商和政府向复垦农民流动，并且由于地票在交易中附加值增加，使得复垦农民的收入也相应增加。
2) 为城镇化过程中农民转户入城提供了利益补偿机制，提高进城农民生活水平。
一方面，农民通过地票交易增加收入，促成农村劳动力向城市转移；另一方面，地票升值使农民闲置的农村宅基地成为其经济保障，帮助农村沉睡的土地资本实现价值，提高了农民进入城镇后的生活保障水平和发展能力。 3) 充实新农村建设资金，有利于城市反哺农村。
农村建设用地向城市建设用地的转换，缓解了城市建设用地的紧张，使离城市距离远的农村土地大幅增值，并通过土地由农村向城市流入促进了城市化的进程。同时，农村建设用地的增值使资金由城市流向农村，使农村建设资金得到充实，实现了城市对农村的反哺。
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3、地票制度中各方的利益相互影响关系
3、地票制度中各方的利益相互影响关系
通过上文对各自利益体现的深层次的分析，下文以农村宅基地使用权地票交
易中各利益主体为研究对象，从“角色”和“土地流，资金流”的角度分析各利益主体之间的博弈策略及利益分配，为发现制度设计的缺陷作出铺垫。 3.1从角色关系角度分析：
农民、政府、企业分别作为地票交易中的三方主体，各自扮演了土地指标所有者、中间方、购买者的角色。农民作为土地指标所有者，主要由农民个人或农村集体经济组织构成；企业则作为主要的地票购买者，其中尤以房地产开发商为重；而政府的角色性则更为多元，其不仅是地票交易规则的制定者，更是买卖双方交易的中间方，多以农民代理机构、监管机构、行政主管部门、地产招标人等形式出现。
3.1.1农民、政府双方角色关系：
由于征地制度的强制性与自身土地依赖性高等原因，农民通常在地票交易中处于不利地位，因此政府作为农民的代理人就必须良性指导农民进行土地交易，完善相关交易制度与保障制度，特别是对重庆户籍制度改革下自愿退地的农民工群体更要加大关注和保障力度。农民和政府之间是信任与被信任的关系，政府必须维护好农民的切身利益才能使这种信任长期延续下去。 3.1.2农民、企业双方角色关系：
在传统交易角度来看，农民和企业是以卖方与买方的形式存在，而在现行地票交易中，农民与企业并不存在直接的买卖关系，双方的行为都不会对对方造成直接的影响，也不需要掌握对方的信息。
就重庆实际情况来说，农民、企业的关系中有一种值得我们特别关注，即农民工与房地产、建筑施工业。在重庆户籍制度改革的大背景下，农民工自愿退出的土地有潜力成为地票交易中土地指标来源的大比重部分，这样不仅使土地供应量增加，同时也使农民工中获得城市户籍的群体增加。在这种趋势下，房地产、建筑施工业面临着两个改变：第一是土地供应量增加，短期内如果土地供应量增速过快可能对房地产业有所冲击，长期则可能因为供应总量的增加而抑制房地产泡沫；第二是建筑施工企业雇佣农民工数量大，短期大量农民工获得城市户籍可能使企业因财政负担加重而避该类人群不用，但
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3、地票制度中各方的利益相互影响关系
长期来说雇佣拥有城市户籍的工人能使企业人员稳定且用人质量提升从而为企业带来更大的收益。综上分析，农民群体中的农民工与企业中的房地产、建筑施工企业其实不只是没有直接关系的买卖双方，其还存在深层次的博弈关系。
3.1.3企业、政府双方角色关系：
在地票交易中，政府作为规则制定者和交易中间方与企业中的房地产企业有着多种复杂关系，如双方分别是招拍挂中的招标人和投标人，地产业是政府税收重要来源方等。同样作为主要的土地需求者，政府使用土地进行基础设施建设、公租房等保障性住房建设等，房地产企业则使用土地进行商业开发建设用途，在政策得当环境良好的条件下，双方的土地使用归宿有双赢的可能性，如政府以优厚的政策吸引房地产业进行保障性住房建设等方式，共同促进城市化建设进程。 3.2从土地流、资金流角度分析：
土地指标所有者为土地原始流出方，包括普通农民个人、农村集体经济组织以及户籍制度改革催生的新增来源——自愿退地的农民工。土地经过复垦以指标的形式流入土地交易所进行地票交易；地票交易成交后土地以指标的形式流入购买者手中，购买者群体中房地产业占重要比重，这是土地流入的一个重要分枝，土地流入房地产业可一定程度上缓解房地产业需求大于供给引起的恶性循环。土地流入的另一个重要分枝为政府，土地流入政府有利于农村基础设施建等方面。地票交易制度推行后，土地流转速度有大幅度提高，并且由于地票交易的市场性质使流转过程更加公平公正。
土地流入方向对应资金流出方向，土地流出方向对应资金流入方向。在资金流中农民和企业这二者的资金流向较为单纯，而职能性强的政府一方就相对复杂。如针对自愿退地的农民工群体方面，政府的资金流出方向就包括了公租房建设投资、完善保险保障制度相关费用、基础设施建设投资增加等，并且政府还通过行政手段促使企业增加该方面的资金流出。
综上，农民、政府、企业三方间通过地票交易不仅形成了完整的资金流、土地流，还形成了复杂的利益角色关系。由于各自利益体现不同所产生的冲突，使得现行地票制度中存在一些问题。
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4.现行地票制度下所产生问题的分析归纳与应对策略总结
4、 现行地票制度下所产生问题的分析归纳与应对策略总结
4.1不同地域农民对于地票制度反响不一，产生“外热内冷”现象
现行地票制度中，重庆任意区县的地票，在符合规划的前提下，均可在主城
区和其他区县“落地”。位于主城区周边的农民，对于地票制度表现较为冷淡，其土地价值较高，并不希望土地变为“等值”的地票，更愿意等待土地被征用，以借助城市周边农转非的丰厚溢价，获取一笔不错的征地补偿。
而处于外围偏远地区的农民则恰恰相反，由于偏远地区的开发不足，以及重
庆本身山区的特殊地质造成其土地价格远低于地票的“等值”价格，使得更多的农民愿意整理土地换取地票利益。同时，由于政府承诺农民在将宅基地复垦后，可组织其搬住新社区，并可用地票冲抵，使居民的生活环境得到很大改善，这也在一定程度上促进了偏远地区农民迅速融入到城镇化建设当中。此前，重庆最偏远、经济不发达的城口县，建设用地指标价格每亩仅2万－3万元，而在交易所拍卖后，目前最高可达17万元，溢价八倍有余。据国土部门人士介绍，目前城口县等偏远地区成为地票供应大户，农民和村集体整理土地热情高涨。
远近区域农民的不同反应在一定程度上反映了地票制度推行还面临着许多困难，近郊地区农民的低积极性成为了破除重庆二元结构的主要阻力，而偏远地区农民反应过热，基层为谋求眼前短期利益则使得地票制度的推行本末倒置，违反了“以农村发展为首，土地交易为辅”的设计初衷，过度换取地票，甚至占用了学校、卫生所等公共服务用地，一定程度上打乱了农村本身建设发展的规划。
“外热”在地票交易实行初期并非不良现象，说明地票交易制度在远郊活跃性高，有助于土地跨地域辐射性流转。随着城市化进程加快，现在的远郊可能会很快变为近郊，对于远郊农民来说土地升值收益不一定小于当前地票交易收益，故农民需要结合自身实际情况进行交易。当下要务是要尽量保证“外热”所体现的积极性不会“虚”高，政府需要加强宣传力度，尽量使远郊农民与外部信息不对等程度降低以避免农民因不清楚政策与制度单纯跟风做出错误选择，同时政府需要制定相关法规对过度换取地票的情况实施强制性措施。“内冷”是近郊农民进行利益权衡的结果，当土地被征获得的补偿性收益远大于主动进行地票交易获
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