5、发展的趋势
政府支持，未来发展前景看好，老龄化趋势加剧，社会保障体系逐渐完善，但观念未转变，市场培育期较长。重庆市未来10年会面临人口结构老龄化加剧，显现已经初现端倪，因此重庆的养老地产马上将进入发展期。重庆经济发展迅速，社会保障机制将不断完善，为养老地产的发展提供助力。未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成。人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持，政策鼓励将有力助推重庆养老地产的发展。
二、重庆养老地产·营销总体思路与定位
（一）重庆养老地产·营销项目总体构思
1、重庆养老地产·营销项目的战略定位
老年人年事虽高，但大部分人期盼的还是“老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐”，不愿意被当作废人一个供养起来的，身体行动能力下降，反而让他（她）们对精神需求更加强烈。敬老院如果仅仅是为老年人提供优质的生活服务，让其“老有所养”，那么显然是难于满足其情感寄托、学习有为的心理诉求的，也就无法维持持久的吸引力，因此，敬老院的定位应是老人们的生活乐园和精神家园，二者缺一不可，才是出路。
2、重庆养老地产·营销项目的规划目标
建设生活乐园，依托现有硬件设施资源，营造舒适宜人的生活环境；培训工作团队，提高服务意识和沟通技巧，展现团队亲和力，切实提高服务质量。 建设精神家园：延请师资力量传授老年人乐于接受的知识和力所能及的技能，充实老年人的精神世界，让其“老有所学”，然后“老有所为、老有所乐”。
3、重庆养老地产·营销项目推广总体思路
鉴于养老院的公益性质，在项目宣传的同时寻求与相关政府及新闻媒体合作，把本养老院打造成合川政府的政绩和一项公益事业老进行宣传，制造新闻点，扩大影响力。
（二）重庆养老地产·营销项目定位
1、重庆养老地产项目的选址策略
该养老地产项目选址定位在合川，其选址分析如下： 自然环境 a.水资源
合川区为三江交汇处，水资源自然相当丰富。境域水资源由地表水、过境水和地下水三大部分组成。地表水主要由降雨形成。全年降雨总量多年平均为9.06亿立方米，东部华蓥山区雨量丰沛，西部高丘台地偏少；夏季降雨集中，6月至9月的降雨量占全年总量的54.66%。按径流深计算，地表水资源量人平637立方米，土地亩平263立方米，耕地亩平729立方米。 b.土地资源
全区土地面积按地图量算（下同），幅员面积为2356.21平方公里，折合353.43万亩。土地资源的利用现状是：耕地176.6万亩，占总面积的49.97%；园地13.74
万亩，占3.89%；林地23.22万亩，占6.57%；居民及工矿用地28.59万亩，占8.09%；交通用地（含农村人 8行道）22.56万亩，占6.38%；水域面积20.54万亩，占5.81%；未利用地68.17万亩，占19.29%。 c.物种资源
合川区植被属川东盆地偏湿性常绿阔叶林亚带、盆地底部丘陵低山植被地区、川中方山丘陵植被小区。其基本类型有阔叶林、针叶林、竹林和灌丛4个群系纲、５个群系组13群系。植被的种 类虽然繁多，但自然组合比较单纯。 d.旅游资源
悠久的历史蕴育了灿烂的文化。合川有钓鱼城、涞滩古镇、双龙湖、云门山、水波洞、龙多山、古圣寺等8个对外开放景点，有钓鱼城古战场遗址、涞滩二佛寺摩崖造像、草街育才学校旧址
等全国重点文物保护单位3个。重庆市唯一的“双国宝”钓鱼城是全国重点文物保护单位和国家级重点风景名胜保护区，距合川城区5公里，枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，地势险绝而壮丽，宋代军事设施古城堡保存完好，名胜古迹众多。 地理位置
合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市，位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的\经济走廊\。 配套设施
配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等，则需根据社区规模、服务人群等，对商业物业租售价值的分析，对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设。 项目规模
本项目以养老养生为核心，以文化为主线，以各种专业和完善的服务设施为基础。整个项目形成规模化的四大区域：教学研修区、活动功能区、老人居住区、
老人风情度假小镇。四大区域分别对应学习、运动、养老养生以及旅游度假五大主题和功能，将养老的内涵和产业向相关领域扩散，建立一种全新的养老地产模式。
针对老年人的特征需求专项、重点的归纳8大区域，分别为康复区域——（健），设臵特色医疗、疾病康复；运动区域——（动），设臵趣味运动、球类、武术健身；护理区域——（静），设臵卫生护理、保健护理、心理护理；艺术区域——（乐），设臵声乐表演、书画工美、棋牌、电脑玩具娱乐；养生区域——（食），设臵饮食、药膳、心理调理；自然区域——（勤），设臵自然环境、园林、农艺、资源保护、花鸟鱼虫短训班；人文区域——（讲），设臵国学、西学、文学、古玩收藏；谋略区域——（智），设臵运筹、公共关系、策略。
2、重庆养老地区项目的价格定位 （1）重庆养老地区项目的定价策略
养老住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是养老住宅项目的最大的卖点。惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。
因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。因为客户买到的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀；购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，“房屋有价亲情无价”是养老住宅项目的最贴切的广告语。
目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。
2、物业服务盈利策略
之所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职能等，而义务则是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种。 物业服务费
由于养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养老社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。 （2）各种单项的服务费
在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务。家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。 需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务
从中国人均寿命不超过70岁这一点来看，这种社区的居民平均居住年限不会超过20年（这还是以人均寿命80多岁来计算的），那么十几年以后就可能有住房空置出来，这些房产的继承者如何处置房产是比较为难的事情。只有两种可能：要么变卖，如果整个房地产市场升值水平较高，那么只要能够找到合适的买家，还是有利可图的，关键是作为个人行为，这种合适的买家恐怕不是那么容易就找得到的；要么就是租赁，同样还是客户问题的困扰。因此，其中就蕴涵着很大的商机。
如果在销售产品时就给客户一个承诺：十年或者二十年后，客户可以以一定的价格租赁给社区，然后由社区将住房子租赁出去，由社区统一收费、统一管理，这样是不是也解决了购买者由于将来房屋闲置带来的困扰呢？由此一来，养老社区将逐步转型为类似分权式酒店公寓的经营模式，也就是说，产权由不同的客户分别所有，而经营权则集中在社区，这样可以得到物业服务的利润，同时还可以