得到房屋租赁的部分差价，积少成多年长日久，这也是一个不小的数目。 通过精确的成本核算，在销售产品的时候，把这一条作为销售条款，以吸引消费者；或者针对希望自主租赁的客户，提高服务门槛，同样可以达到便于统一管理的目的。
三、重庆养老地产·营销推广市场模式
（一）模式构建
1、养老地产商业模式分析
A、适合中国养老地产开发模式
首先，对住宅建设与社区管理相结合的经营模式作一分析。该种经营模式的优势在于，开发商通过经营老年社区而拓展出一种立体的开发经营方式，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可以为物业带来增值效应。但是，这种经营模式资金投入比单纯的住宅开发要大，投资回收期相对较长，除了面对投资风险，开发商还要面对自己经营管理的风险。经营管理风险在于老年社区的管理大大提升了对开发商的专业要求，特别是医疗保健方面的风险极大。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年课堂、旅游公司等服务机构。此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。 B、住宅建设与社区管理相分离的经营模式。
该经营模式会使开发商的事务运作相对单纯化，只要完成产品的销售，开发商就可以收回投资获取利润，转而进入下一阶段的投资工作，投资回收期相对较短，投资风险相对较小。
2、“养老文化”概念营销模式
养老文化是指健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老等养老理念的集合体。而养老文化的概念营销是指养老地产在经营理念上将这类养老文化融入养老地产项目，用项目作为这种文化的载体，在老年住户认同这种养老文化的基础之上对于项目进行营销。文化营销营销随着经济社会的快速发展所产生的一种更加高级的营销方式，目前我国养老地产项目在文化营销方面做得比较成功的是上海的亲和源，主打亲情文化，与我国传统的孝老敬亲文化相呼应，也是对同本“多带同居＂养老地产模式的改进，仍然传承“一碗汤的距离”这种概念，取得了较大的成功。
此外，就我国目前的国情而言，在养老文化的涵盖上可以更加广泛，增加其内涵，比如就逐渐改变我国传统的“养儿防老”这种养老观念而言，开发商可以采用生动的营销方式逐渐的将其改变，将自立、自理、自由这种观念对老年群体进行渗透，使广大的老年人接受进而对该类养老地产项目更加的向往最终形成购买力，扩大需求。
关于将老龄产业视为“朝阳”产业，将老年生活视为“朝阳”生活而非“夕阳”生活，培养积极地生活态度同样是培育健康向上的养老文化的重要一环。随着医疗水平的不断提高，人类的平均寿命得到大大的提升，六十岁退休之后的生活平均有二十五年的时问，如何更好的享受自己的老年生活，文化的力量不可或缺。
3、产业链延伸模式
产业链是一个包含价值链、企业链、供需链和空间链四个维度的概念。这四个维度在相互对接的均衡过程中形成了产业链。这种“对接机制”是产业链形成的内模式，作为一种客观规律，它像一只“无形之手”调控着产业链的形成。产业链延伸是将一条既己存在的产业链尽可能地向上下游拓展延伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。
就养老地产产业而言，其产业链的延伸主要是指向下延伸。按照养老根据“六老”方针划分的八大板块如下所示：
（1）老年服务业：涵盖家政、餐饮、护理服务等多个行业；
（2）老年房地产业：包括养老院、养老公寓、居家养老住宅等产品的开发与经营；
（3）老年医疗保健业：包括体检、医疗、养生、理疗等特殊行业机构； （4）老年用品业：包括生活起居、饮食保健、康乐器材等方面的老年用品生产行业；
(5) 老年旅游业：含候鸟式旅游、度假式旅游、组团旅游、自助式旅游等多种形式；
（6） 老年娱乐文化产业：含老年大学、老年俱乐部、才艺展示、互动体验式娱乐等业态；
（7）老年咨询服务业：含政府产业发展顾问、企业产业发展转型资讯、个人养老指导等；
（8）老年金融投资业：含保险服务业、金融理财、养老基金管理等业务。 改变原来传统的房地产开发商的房产销售方式，延长养老地产开发的产业链，特别是在老年服务业、老年医疗保健业以及老年娱乐文化产业三个方面，可以使养老地产附加更大的价值，增加其后续盈利能力。
4、租、售、反按揭组合入住模式
（一）销售型模式
养老地产项目完成之后向老年住户出售是一种与传统的房地产开发项目类似的入住方式。它的优点在于可以快速回笼资金，后续服务牵涉较少。但是对入住的老年住户而言，这类入住方式相当于“一锤子买卖’’，即使在后期入住使用过程中发现有这样那样的问题，也很难使问题得到圆满解决。 （二）会员制模式
以缴纳租金的形式入住老年公寓是指先期缴纳一定的定金（定金的数额一般较大），然后每月支付租金，定金最后返还的入住方式。这类入住方式对开发商而言资金回收期较长，但是如果运营得当的话，可以获得良好口碑，从而在后期获得持续的稳定的回报。另外，从老年入住者角度而言，可以时刻对自己入住的
老年住宅进行监督，促使其服务更加完善，为自己生活的便利及舒适十分有利。 （三）反按揭模式
老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。反按揭入住方式关注的是中低收入但有房产的家庭，这类家庭在未来的老年人群体所占比例最大，做好这类家庭的养老就是解决我国养老问题的重中之重。目前，我国反按揭入住方式的相关法律法规上部健全，相应手续及程序也不够规范，相信在养老地产进一步成熟发展的基础上，这类入住方式会逐步流行。
通过采用租、售、反按揭组合入住模式可以是老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。
（二）管理模式构建
1、开发商管理模式
开发商管理模式是指，养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为入住的业主提供直接的服务，业主自始至终的相对人只有一家。采用此种模式有利于加强业主与开发商的沟通，可以建立起顺畅的协调沟通机制，能够实现双方利益的最大化。采用开发商管理模式，能够迅速建立起成熟的服务体系，提升服务品质和服务质量。
2、战略联盟管理模式
战略联盟管理模式是指开发商与与一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理。此种模式构建了非常完善的服务体系，包括生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面，这些服务形成了一个完整的养老体系。通过与餐饮服务、综合后勤管、知名健身康体会所、医疗机构等建立战略联盟关系，可以打造集居家养老与机构养老于一体的高端老年生活社区。在品牌的统领下，确保在较短的时间内，形成养老服务行业联盟，通过专业化的分工，构建独特的服务体系，提升服务品质。在这一点上，战略联盟管理模式颠覆了传
统的养老模式，体现了现代服务业的特点。
3、专业公司管理模式
专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的Ｒ常运营管理。此种模式构建专业化水平高，服务体系完善，内容涵盖了生活照料、医疗健康、文化娱乐、心理咨询、家政等方面。此种模式操作灵活，经营便捷，服务质量高。通过专业化的分工，构建精准的专业的服务体系，提升服务品质。目前国内大多数养老地产项目采用专业公司管理模式，通过多年的实践证明，该模式具有较强的生命力和可调节性。
四、中国养老地产项目营销策略研究
（一）养老地产营销中存在的问题
目前，整个老年住宅供给市场尚处于发展初期阶段，中高端市场供给缺失。随着市场的进一步发展，专业化程度更高、居住质量更好、价格更适宜的大型老年社区应运而生。美国作为养老地产发展的先锋，其在发展过程中总结了大量经验，结合目前我国养老地产发展情况，通过中美对比分析，我们发现中国的养老地产仍存在着诸多突出问题。
1、尚未形成完整的金融支撑体系
今天的中国养老地产领域虽然汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业，但各自的角色定位很模糊，更谈不上彼此的分工合作，结果在养老地产的开发运营过程中，开发商仍然处于主导地位，从投资到开发建设，再到后期的持有运营，都能看到开发商的身影；而投资商和运营商尚未形成清晰定位，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。由于开发商扮演的角色过于复杂，也使其不能更专