化，获得客观和合理的基准地价。 2.2土地定级的基本方法
土地定级方法目前主要有三种，分别是多因素综合评价法，差分法收入，土地分区分类方法。 2.2.1多因素综合评定法的
其优点是要考虑各种因素，并直接在土地的品质，并且包括与土地不仅经济因素，并且包括非经济因素，但不包括非陆地因素的干扰。其定性和定量评价相结合的方法体验到的事物整体的东西判断为独任法官的某些方面，复杂性科学的指标，以避免随意性，保证了土地级别，操作简单，易于操作的统一。不足之处是它的一个综合值的结果的评价代表了土地水平的差异，不能完全反映土地和区位条件之间的关系，土地不能直接反映差收入水平。的基本思想是：
因果关系之间对事物的哲学范畴的是相互关联的反映。在世界上所有的事物或现象的发展，应该是符合一定条件的一些原因的结果。虽然有因果严格区别，但两者是相互依存的链路，在某些条件下，但两者可以相互转化。抓住事物之间的复杂因果关系，它可以揭示自然界事物发展的客观规律。
城市土地是一种天然的基础上，经过土地类型早已逐渐转化的人的形式，是各种因素相互作用的结果。由于不同的因素，或在土地质量差异的客观存在里面的城镇强度因子的差异。多因素综合评价法是基于上述思路，之所以通过分析土地质量的因素优劣的影响入手，揭示了城市用地水平的差异。
在具体操作中，需要注意的是土地的多样性和相关因素的主要方面，集中在主要的矛盾和选择的重要因素。这是因为：因果关系是相当复杂的，有多种原因的结果，也有多种原因造成的，有许多各种原因引起的结果。在城市土地而言，它都是一个自然对象，将受到多种性状组合，另一方面自然因素影响，随着城市化的产物以上，并通过各种社会经济因素的制约。正是由于两种因素在城市或地区交织到不同的位置的自然和社会经济影响，有多种类型的土地，以满足所需的功能。可见差异的形成和城市土壤是影响土地的一个非常复杂的偶然因素不仅具有多样性的特点，往往是因为一个变化的诸多因素之间也是很强的相关性，这可能会导致另一个因素它的变化，甚至形成一个“链式反应“。抓住土地因素之间的关系，评价因子系数的选择是非常重要的。另外，原因是多方面的事情发生了，但并不意味着每个原因具有同等效力，强度和有效性。改变任何事情都有主要原因和次要原因，只有抓住主要矛盾，以赶上决定性因素在纷繁复杂的关系。同样，影响土地要素的水平的因素相当复杂，如果不能盲目选择的分析，代表业主以次，势必影响评价，除了结果，不分主次，没有选择，评价因素考虑好，它可能不是确切的目的，相反，大量的人力和时间的浪费。选择关键的重要因素，首先，要其次分析的性质和城市土地的特性，能看到城镇和城市的地理，规模，布局和性质等方面有很大不同，从实际出发，除了因地制宜，工作总是很清楚的目标是揭示镇境内的阶级差别，要注意在城镇土地差异的内在因素。 2.2.2级差收益测定法
优点是结果可以直接用于评估货币方面，可以更好地反映城市土地，土地之间的经济差异，使其更容易进入市场。的缺点是，在边界不容易确定主观武断，广泛划分级别的级别。其基本思想是：微分增益法的基本思想是，收入水平地反映土地的差，微分增益是企业利润的一部分，所以从土地区位差异，土地级差收益所产生的可通过企业盈利中得到体现。级差收益的计算方法是用在利用土地商业用地的收益最大限度地提高效率，建立适当的经济模型，估计差返回着陆，从而将土地级别。 2.2.3地价分区定级方法
土地和地价水平将直接关系到简单的计算方法，结果易于使用，易于更新。的缺点是，这种方法的应用范围是在此阶段在我国的限制，在土地市场不成熟，在这种情况下不完全市场管理，该方法的应用受到限制。
2.3基准地价评枯方法
根据房地产市场情况和卫生信息资源的开发，基准地价评估方法可以概括为：基于信息全面的参考级土地评估方法，分类和土地评估方法和参考方法来市场交易，土地直接评估在的各种方法前面。评估程序简要介绍，他们谈基准地价分等定级基准地价评估方法佑下面的综合水平。功能集成度基准地价评估方法有：（1）土地调控的水平，表现为平均地价的基准地价水平; （2）鉴别收入计算确定的基准地价的核心方法; （3）租金剥离法。成本法和四川甚至禹州市，崇州市，彭州市标准价格工作的其他地方所以只有相对的成核，我们已经
使用这些方法来确定的参考基准地价或启动。分级是基于一个全面的基准地价差收益的计算方法为核心，租金剥离法只能作为一种辅助方法，因为验证的，具有核和基准地价分类定级基准地价评估的调节作用相比，是基于土地分类宇分级它是以各类土地收益，采用不同的计算方法的特点。
2.3.1商业用地基准地价评枯方法
在城市的商业用地是最重要的土地类型之一，它是距离市中心，交通便利程度敏感的距离。同样的商业项目和同样大小的商业企业，分别在市中心和城市的边缘将是几十倍甚至几百倍的差异。商业用地不仅位置非常敏感，同时也为在城市中心的形成和变化，住宅用地，工业用地等的布局也起着举足轻重的作用。因为从商业中心城市的郊区商业用地效益呈指数衰减，而在同一商圈，街道和背街，路口和非交汇，不同街道，不同的部分，土地也有非常显著差异因此，简单地使用优质的商业地价水平的综合反映，是有一定的不合理性。此外，同一级别的溢价率过大，以及不同程度的溢价工资和严重的，进而达到基准地价的作用。以商业用地上充分体现这一特点是区域条件非常敏感，在镇，崇州市，甚至禹州市，彭州市，市邓品味和陆线部分中型城市（或土地部分）和土地分区（或块价格）等作为商业用地价格标准的表达。
2.3.2工业用地基准地价评枯方法
工业用地，用于反射镜位置的情况下不是那么敏感商业用地，而不是居住用地显著。影响工业土地质量和土地利用效率，主要体现在
区位因素，如交通运输，基础设施，地质地貌条件，产业集聚的因素条件等。因此，工业用地基准地价一般是体现在观念因素大范围的土地一级溢价，所以其地价基准地价应该是广泛的，而不是罚款。都市工业用地测量，它可以直接使用的工业用地或工业用地效益的数据市场交易数据估计的价格，然后在指望后面的工业用地基准地价的开始广泛征求各方面的意见，经过适当的修正和调整，确定基准地价的工业用地的最终水平。
2.3.3没有交易资料区域的基准地价评枯
当房地产市场发展不平衡的街道，交易样本分布不均，在某些区域或层次的范围内，没有采样点，即样本交易的空白区域。这些地区的基准地价审查可能是比较干燥的方法，比较系数或系数修正法。例如，在六七住宅用地，并在七个基本地价评估镇商业用地佑的样本数量过少或没有，我们用比较的方法来衡量基准地价的这些水平。 3城镇土地定级和基准地价评枯中存在的问题 3.1土地定级中存在的问题
3.1.1权重确定的人为性和权重范围限定的不合理性
据因素“城镇土地定级规程”，选择土地级别的影响，并确定其权重系数是一个重要的土地定级工作。目前，无论是大城市还是小城镇，德尔菲法常用来确定土地定级因素和因子的权重。由于德尔菲法是利用专家的主观判断来确定结果的可靠性取决于专家的选择。据“秩序”的各类它是定义土地定级因素的重要性和重量范围。在对彭州市隆丰镇、青白江区弥牟镇、邓味市卧龙镇、平乐镇、崇州市隆兴