镇等小城镇进行综合定级时发现，商服繁华和交通条件的重要性并不像《规程》所规定的那样突出，而基础设施、环境条件显得很重要；在城镇工业用地定级中规划因素显得很重要，而它的权重值范围确是0.05一0.154.如果严格按《规程》所定的范围来打分，其结果必然导致与实际不符。此外，专家人数和代表性难以达到要求，即使是专家也很难确定哪个因素更重要，要确定其权重更是困难。因此，特尔菲法是一种人为性大、风险性高的方法，广般只有在其他方法无法的出定量化结果时才加以使用，或者和其他方法如因素成对比较法结合以来运用。
3.1.2关于工业用地定级的原则和标准。
工业用地定级如果按照《规程》要求即最佳用地原则来进行定级。那么其级别的分布特点应该是从市中心边缘向城中心和城郊递减.根据土地级别和基准地价呈正相关的关系，最高级别应对应最高的价格，如此说来城镇市中心的工业用地的地价应该远远低于一、二环路之间(工业用地的一级地)的地价，这对投资者来说无疑是一个有利因素，根据城镇城市规划的要求，一环路以内是严格控制工业的发展.高地价是限制其发展的一个重要因素，也就是说如果按照控制性发展的原则来进行工业用地的定级，那么城镇的工业用地的定级标准和定级结果将会有很大的变化.关于这一点国土资源部在最新颁布的《城镇土地分等定级规程》中明确指出:对于城市中心区域城市规划中不允许布置工业用地的区域，不参与工业用地级别划定.但依照分类定级佑价的原则，基准地价与一定土地级别相对应，没有土地级别的区
域也就没有基准地价，对于这部分区域中的工业用地所涉及到的旧城改造、工业企业改制中的地价评枯问题该如何处理呢?在城镇二环路以内不准发展工业，但这部分旧城区内仍有部分工业企业，为便于管理和操作，在工业用地定级时我们仍采用全域覆盖的方式，在基准地价的测算结果中注明二环路以内的工业用地的基准地价的运用范围，这样便解决了以上矛盾。但这种方法在技术上和实际操作过程中是否科学有效，还需进一步论证.
3.1.3如何处理城市规划和土地定级的关系
从国土资源部制定的《城镇土地分等定级规程》可以看出，强调了规划因素在土地定级中的作用.在中小城镇的定级中，定级结果可以在一定程度上满足反映城镇规划的需要.对于大城市，由于规划因素的重要性和权重值在各类用地中的比例都很小，通过城镇住宅用地和工业用地的定级中我们发现，定级结果和城镇的城市规划意图有较大的冲突。城镇土地定级佑价的目的之一是为城市用地发展服务，由于城市规划的行政手段太弱，希望通过地价来实施规划意图，因此，如果定级估价结果不能反映城市规划的意图，是很难操作实施的.根据《规程》无论综合定级还是分类定级都是土地现状定级，随着城市发展的日益加快，按城市规划发展引起土地增值从而导致的土地级别变化的情况很多，由于土地定级佑价是一项需耗费大量人力、物力、财力、技术和时间的工作，少则半年，多则一年以上.要使土地定级成果更贴近实际和便于操作，作者个人认为，对于有较大发展的城市和一些新兴城市应把土地分类定级(或综合定级)和城市规划定级相
结合，因为规划定级是对未来土地价值差异的预期评定，规划定级的应用，可使成果更贴近实际，使现有定级成果能根据城市发展速度及时进行调整和修正.这种定级方法曾在杭州市试行过，取得了较为理想的成果.但由于城市规划定级的技术手段和方法还不成熟和完善，因此需要相关专家和工作者加大研究和实践，争取尽快在全国推行。 3.1.4如何处理主城区与郊区镇(或副中心)土地定级的关系 在城市土地定级中，郊区镇作为城市的一部分也应该参加土地定级，由于各城镇体系不同，便会出现一些操作上的困难.例如:根据城镇的城市规划，临主城区东边有一个三圣一红河副中心，西边有一个西埔一土桥副中心，南边有一个高新区，但这三部分都在三环路以外，外环路以内，在城镇本次土地定级与基准地价更新工作中确定定级范围时，如果以三环路为界，定级面积为598平方公里，其中的城市用地面积只有317平方公里，有281平方公里都是农地，如果把定级范围确定为外环路以内，因为城镇土地定级估价的对象是国有土地，如果将农用地扣除，在工作底图上将有50%为空图，由于土地定级是对定级范围内所有土地划分级别，这样便给操作带来一定的困难。 3.2基准地价评枯中存在的问题
基准地价有自己的缺点，如操作复杂，耗时太多，无法更新，意志和这么重。这些不足之处，从而使最初的愿望在它离开，这是很难引导包裹评估的实际操作中，难以引导房地产市场。同时，基准地价发现仍有在其评论的一些问题上干操作实践中，如果在未来，这是没有大的起色，其作用将较为有限，主要表现在以下几个方面。
3.2.1基准地价的内涵必须统一明确、表达方式应便于操作
根据基准地价在分析众多中小城镇的结果表明，在现实中，有代表三种主要类型的基准地价的内涵：一个包含足够的土地出让金，城市建设和土地开发费三样二是它只包括土地出让金;第三，只有黄金和城市建设用地的转会费。此外，一些城市熟地的价格点和生地;还有在这个城市唯一的建成区，包括土地出让金，而在非建成包括土地出让面积，城市建设和征地拆迁成本开发成本。据分析，我们可以看出，基准地价内涵的优质内容的第一部分必须包括土地出让金，城市建设和土地开发费拆三，应该是熟地状态，而不是栖息地的地位。因此，我认为，“城镇土地估价规程”应上述标准被定义基准地价的内容，规范国家评估基准地价干的工作。
在基准地价涵义明确以后，为了便于操作，在公布时的表达方式应尽量符合国际惯例。从已经完成的各城镇基准地价形式看，基准地价一般有以下几种形式：①价格水平（分商业，住宅，工业用地等）; ②航线价格（商业用地），价格水平（分商业，住宅，工业用地等）; ③路由价格（商业用地），块价格（分住宅，工业用地）; ④航线价格（商业用地），块的价格（住宅用地），价格水平（分住宅，工业用地等）; ......是目前使用较多的第二种形式。我认为，小城镇更合适的第二种形式，并为商业用地价格标准的城市表示价格可能会以三种形式的路线，块的价格，价格水平，适合小型企业的第一个土地，第二个适用于中型和大型商业网站，并有利于内地城镇宏观调控和全省，全国城镇之间的价格比较的三分之一。特别是当公布进一步申述，
可以用绝对术语来直接表达定义高，低价格为主，同时宣布的幅度，所以，即使在土地市场和房地产市场，操作方便的管理。 3.2.2分类定级各用地类型与实际用地类型之间的联系
《规程》中土地分类定级估价将用地类型主要分为商业用地(多指临街商业、服务业、娱乐业等门面房)、住宅用地、工业用地(含仓储、交通等)三种基本类型，成果也主要包括商业、住宅、工业几类用地的级别和基准地价.随着城市经济的发展和土地市场的完善，实际用地类型却远远不止这三类，如:公寓用地〔含写字楼、别墅、商住楼、多用途楼等)、旅游业用地〔指公园、名胜风景区)、综合用地、金融业用地(由于金融业在我国地位较特殊，宜将金融业用地和商服业用地分开)、规划用途地价、科教文卫体用地等等.实际操作中该如何将定级估价的用地类型和实际用地类型联系起来呢?对多用途楼用地地价评估是否就是将该楼所在地点的各用途基准地价简单相加呢?回答当然是否定的，但又该如何计算呢，这些问题都有待进一步深入探讨.
3.2.3基准地价测算方法中有待进一步研究
《城镇土地估价规程》指出基准地价主妥通过两种途径来测算:一是用级差收益法测算地价.二是利用市场交易资料来测算各类用地的基准地价。在应用级差收益模型测算基准地价时涉及到的问题是，由于目前土地资本没有纳入企业成本核算，企业收益难以调查到真值，很多企业出现土地收益为负值.另外，该方法只考虑了资本、劳动力和土地三个生产的基本因素，实际上其他因素如技术、管理等软