第一章 概 论
一、项目背景
近几年来，温江区城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用，但也存在着布局不够合理，结构比例失调，业态功能雷同、规模过小、大中型商场不足等现象，与成都都市区的融合协调不够，导致起点不高，同业竞争过度，造成社会资源的浪费。在温江众多政策法规中，一直缺少一部指导性、操作性强的商业网点规划。
随着社会经济的发展，特别是成都市的迅速发展和崛起，成为被媒体追捧为“中国第四城”“休闲之都”“西部最具扩张力和感召能力的城市”，进入中国2006年最适合居住商务城市第15位，全面深刻地影响和带动温江社会经济发展。2007.6月，成渝经济区被批为全国统筹城乡综合配套改革试验区，对在政治、经济和社会等政治经济框架方面给予了大胆突破、改革试验的权利。温江海峡工业园区、房地产业的迅猛发展，六博会场馆的建设，以及建设社会主义新农村、统筹城乡经济社会发展、加快城乡一体化进程的一系列政策和实施，特别是2005版成都市总体规划把温江区划入都市规划区范围，使得温江原有商业网点设施已无法适应时代要求和发展需要，要求政府必须与时俱进，开拓创新，调整战略部署，站在一个新的起点，进行超前规划。以温江与成都中心城区的“全面融合”为主导，城乡统筹发展为指导，以承接都市郊区型产业为契机，以科学的发展观，对温江的城市经济定位、商业功能定位、产业选择、空间结构、道路体系、建设标准等与中心城区全面对接，制订出温江区城市商业规划。
2006年3月，四川省城乡规划设计院受温江区商务局委托，承担了温江区商业网点规划。省设计院于2006年3月底进驻现场，在现场踏勘、表格、图纸、资料收集、座谈交流、市民参与、多次方案汇报征求意见、图纸文件公众展示、网上公开等多种方法调查收集资料和意见基础上，认真分析研究，作出了这套方案。2006年11月6日，由成都市商务局组织专家和领导召开了《温江区城市商业网点规划》评审会。评专家组一致同意通过评审。这次成果是遵照专家评审会议记要意见修改完善后，按程序上报审批的最终成果。
二、国内外经济形势背景及商业发展趋势
1、国际商贸流通市场发展趋势
随着世界经济发展，市场竞争加剧和经营观念更新，国际商贸市场经历了传统商贸市场到现代商贸市场的转变。国际商贸流通市场发展出现了以下发展趋势： 趋势一：世界商贸向国际化、一体化、有序化方向发展。 趋势二：市场竞争势态向高速化、联合化、规模化方向发展。 趋势三：市场建设和商贸流通业态向多样化方向发展。 趋势四：市场设施与管理手段向人性化、现代化方向发展。 2、国内经济发展形势
2005年，中国国内生产总值182321亿元，增长9.9%。2005年全社会消费品零售总额为66370亿元，增长12.3%。财政税收突破三万亿，达到3.79万亿元，增长9.9%。世纪之初的中国经济是在国际经济环境普遍下滑的形势下，继续保持较快增长。
中国加入世贸和主办2008年奥运会，对中国经济发展将产生深远影响。
中国加入世贸是中国参与经济全球化的举措，首先为中国利用比较优势参与国际分工创造条件，对中国经济发展产生重要影响。其次，加入世贸不仅仅是对企业的机遇和挑战，更重要的是对政府行为和经济体制的挑战，是对政府的考验，要求政府一系列的政策、方针、措施、法律要符合国际准则和市场经济规律。第三、加入世贸不但促进国民经济向国际水平提升，而且对整个国民素质的提高具有重要意义，加入世贸，国门大开，世界经济、科技、文化洪流将极大冲击现有体制和固有观念，因此，改变观念，迎接挑战，融合潮流，创新发展是提升中国经济和中华民族国民
素质的根本出路。
3、
中国的市场经济经过20多年发展，虽然国内商贸市场发展趋势取得重大突破，但与国际经济发展相比，还十分落后。中国商贸流通市场体系是在计划经济商业体制基础上逐步发展建立。 4、未来国内商贸市场发展方向
中国加入世贸后，市场竞争加速，近几年出现国外商业资本抢滩零售业市场的局面。一方面促进了我国零售业的发展，另一方面加速零售市场竞争，在国外商业资本影响下，我国的零售业开始走向连锁化、多业态经营。连锁超市、连锁货仓式商场、卖场、连锁便利店、连锁专卖店等在网点布局上分三个层次，在居民小区、居民院、居民村内，小型专卖店、小型超市、便利店、平价店星罗棋布；社区街道，将会出现专业商业街、大中型超市、大中型专卖店；在城市繁华中心商业街，将出现大型购物中心、超大型超市、专卖店、精品店等。城市中的农贸市场将被食品超市取代。
未来的批发市场向三个方向发展：城市中现有批发市场大多数是初级市场，其发展方向是：零批合一的货仓式大卖场，少数辐射能力较强、规模较大的市场将提升现代化程度向中、高级批发市场过渡。未来的中级批发市场是一种集分销交易、商品分级加工、储运配送一体化的分销物流市场，是以物流配送为主导的商贸分销服务市场。未来的高级批发市场有两种形式：一种是向期货市场过渡，另一种是向大型拍卖市场和物流中心过渡。这种市场以展示拍卖物服务为主导业务，对经济拉动影响较大，能形成市场价格中心。
三、温江区基本情况
1、自然条件 温江区位于成都平30°36′——30°52′，东经年平均气温15.7摄氏杨柳河、清水河流经区28.9%。
2、历史沿革 温江历史悠久，相属蜀郡郫县、江原县。
西魏恭帝二年从郫县分置，改名万春
川道。民国二十四年（1935）属四川省第一行政督察区，并为其专员公署驻地。
1949年12月26日温江解放，解放后属川西行署温江专区，为专员公署所在地。1953年起属四川省温江专区，1968年改温江地区，至1983年为温江地区行政公署驻地。其间，1952年废成都县，划青苏乡入县，1956年划青苏、苏坡、文家三乡入成都市金牛区。1959年7月1日，双流县并入温江，1962年11月1日，二县正式分置。1983年，成都市与温江地区合并，同年7月，温江正式隶属于成都市，是成都市重要的卫星城。2002年5月28日，温江撤县建区—成都市温江区。
唐代大诗人李白曾在温江留下\蚕从及鱼凫，开国何茫然\的著名诗篇。杜甫、陆游、朱熹等文人骚客竞相在此游历唱和，温江还是近代著名社会活动家、音乐学家王光祈先生故里。 3、行政区划
（555）分郫县南境和江原县东境，始置温江，隶益州蜀郡。隋开皇三年（583）省入郫县，仁寿三年（603）县，贞观元年（627）恢复温江名，相沿至今。自唐至清，均属成都府（路）。民国二年（1913）属四川省西传4000多年前古蜀国鱼凫王曾在此建都。秦惠文王更元九年（公元前316年）灭蜀后，属蜀郡郫县。汉分原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北接郫县、都江堰市。地理坐标为北纬103°41′——103°55′，幅员面积277平方公里。气候温和湿润，属亚热带季风性气候，夏无酷暑，冬无严寒，度，平均降雨量942.5毫米，全年无霜期281天，年均日照1168.8小时。岷江正流金马河及其支流江安河、境。全区属典型的平原地区，地势平坦，无山无丘，境内海拔最高647.4米、最低511.3米，森林覆盖率达
温江区现辖四个街道办事处、六个城镇：柳城街办、公平街办、涌泉街办、天府街办，和盛镇、永盛镇、金马镇、永宁镇、万春镇、寿安镇。全区2004年进行了乡镇调整，柳城、涌泉、天府、公平成立街道办事处，纳入温江城区，踏水、镇子并入万春镇，柳林部分并入金马镇，通平、玉石并入寿安镇，天府部分并入和盛镇。万春、永宁镇列为重点小城镇。
4、现状概况
温江区面积277平方公里，2006年年末统计全区总人口30.98万人，其中，非农业人口14.52人，乡村人口16.46万人。
温江平畴沃野，四河穿流，是国家级生态示范区，都市的天然屏障。其深厚的文化底蕴、怡人的亚热带气候、碧波迭荡的河流、翠绿葱浓的12万亩花木、四通八达的交通，构建出最佳的人居环境，享有\金温江\的美誉。温江实行工业强区战略，基本形成了以生物制药为主的制药业，以方便食品、奶制品、饮料为主的食品制造业，以包装印刷及装潢为主的印刷业。境内的国家级成都海峡两岸科技产业园正在成为中国西部现代轻工业基地和重要的台商聚集区，被海内外誉为\挺进西部的桥头堡\。
温江拥有鱼凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓、陈家桅杆、宋代文庙等一批国家级和省市级文物保护单位，初步形成了以温泉旅游为龙头，生态农家旅游、古文化寻踪旅游和美食旅游相配套的旅游格局。
5、经济基础
温江连续5年跻身社会经济综合发展指数全国百强县，排名跃升至68位。
2006年全区国内生产总值为96.71亿元，比上年增长16.4%。人均GDP为2.85万元/人，其中民营经济增加值为37.23亿元，规模以上工业总产值89.33亿元，引进到位资金为60.5亿元，到位外资4758万美元。工业已形成食品、造纸及印刷工业、医药三大支柱产业，累计企业数56个，累计工业总产值54.22亿元，利润总额3144.9万元。
2006年全区社会消费品零售总额19.73亿，比上年增长15.4%。其中私营个体经济消费品零售总额为16.5亿元，增长14.4%，继续保持快速增长，占社会消费品零售总额的比重达85.5%.分行业看：批发零售贸易业零售额为13.38亿元，增长17.7%；餐饮业零售额为6.02亿元，增长17.6%。其中增幅较快的有：食品、饮料、烟酒类、书报杂志类、化妆品类、日用品类、五金、电器类、金银珠宝类。商品增幅最快的是彩色电视机、房间空调器、汽车。
2006年年末城镇居民人均可支配收入11256元，增长8.5%，人均消费性支出8875元，增长1.9%。农民人均收入4850元，增长11.6%。
2006年年末城乡居民存款余额58.97亿元。在岗职工平均工资20878元，增长14.4%。 全区全口径财政总收人12.10亿元，地方财政收入8.53亿元，财政支出9.38亿元。
2006年温江区出口创汇总值达到2384万美元，增长16.57%，引进到位外资外资总额60.5亿美元，到位外资 4758万美元。 旅游人数272.1万人次，旅游综合收入1.46亿元。 6、温江区在全国和全省的经济地位
国家统计局农调总队进行的全国县(市)社会经济综合发展指数测评结果，温江进入全国百强县，排在第77名。见表1：温江在全国县（市）综合指标位序
县（市）名 综合位次 发展水平位次 发展活力位次 发展潜力位次 双流县 温江区 郫 县 74 77 89 63 57 68 66 87 155 1506 1695 1726
温江是“全国乡村城市试点县”、 “蜀中第一小康县”、“四川省综合经济实力十强县”。
温江是四川省“农业产业试点县”和“优质稻优质优价试点县”，形成了花卉苗木、大蒜蔬菜、家禽养殖三大特色农业产业。 7、温江区在成都市的经济地位
温江区是“成都市第一卫星城”，成都市重点开发的西部新城。经济发展速度大大超过全市平均发展速度。1980～2006年，温江GDP的平均增长速度为20.4%，超过成都市的平均增长速度（11.5%）。第三产业增长速度为23.73%，大大超过成都市的平均增长速度。与1980年相比，2006年温江的GDP、第三产业、社会消费品零售总额、城市人均可支配收入、农村人均可支配收入和城乡居民储蓄存款余额别增长了86.7倍、165.8倍、24.6倍、28.04倍、16.58倍。温江区国内生产总值位居全市19个县区中的第11位，人均国内生产总值2.85元/人，居全市第6位。第三产业位居全市的第11位。社会消费品零售总额位居全市第12位，存款余额位居全市第7位。
表2：温江在成都市内经济地位比较（2006） 全 市 市 区 锦江区 青羊区 金牛区 武侯区 成华区 龙泉驿区 青白江区 新都区 温江区 县 (市) 金堂县 双流县 郫 县 国民生产总值 (亿元) 2750.48 260.31 252.7 311.93 250.24 210.75 114.13 94.19 150.37 96.71 64.42 230.03 100.16 位次 2 3 1 4 6 8 12 7 11 15 5 9 人均国民生产总值人/万元) 位次 第三产业 1343.74 165.52 181.57 194.04 161.29 111.51 41.6 24.99 47.8 30.98 24.11 97.06 34.93 位次 3 2 1 4 5 9 13 8 11 16 6 10 社会消费品 位零售总额 次 1155.26 192.63 176.31 170.48 165.15 70.77 1 2 3 4 5 全市存 款余额 2411.4 593.86 34.2 159.07 79.56 图1：温江区在成都市的经济地位 2.49 6.51 4.93 4.86 4.43 3.42 2.35 2.31 1 2 3 4 5 8 9 6 2.02 11 21.37 11 16.2 17 36.24 8 19.73 12 2.85 2.47 0.72 19 7 18.4 14 55.31 6 2.07 10 23.89 10 大邑县 蒲江县 新津县 都江堰市 彭州市 邛崃市 崇州市 54.54 29.2 58.12 96.53 89.48 64.2 66.13 18 19 17 10 13 16 14 1.06 16 1.19 14 1.94 12 1.58 13 1.15 15 0.99 18 0.99 17 21.1 8.92 20.5 48.87 29.51 24.96 24.14 17 19 18 7 12 14 15 13.3 18 7.68 19 16.02 16 43.53 23.41 7 9 36.92 15.92 28.38 78.24 57.44 45.05 59.08 18.38 15 19.02 13
第二章 温江城市商业发展分析
一、温江城市商业发展环境SWOT分析
（一）有利因素(S)
1、区位优势明显,交通便捷
温江距成都市区18公里，距双流国际机场仅21公里，位于成都半小时生活圈以内。
温江区道路交通比较发达，公路网密度135.56公里／百平方公里，位居成都市前列。温江交通条件在近期迅速改善。随着光华大道、芙蓉大道、成青旅游干道、成温邛高速公路的建成通车，成都地铁修通，轻轨在温江设站，将使温江区与中心城、周边郫县、双流组团以及大邑、邛崃等县域中心城市的沟通更加便捷，具有特大城市西部边缘门户地位和作用。
交通条件的改善，进一步提升了温江的区位优势，为承接中心城区的辐射并向周边辐射提供了更加便利的条件。 2、环境品质优秀，成为成都居住胜地
温江自然条件得天独厚。位于都江堰灌区的上游，气候温和湿润，岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河流经区境，是“温郫都国家级生态示范区”的重要组成部分，林木覆盖率达 28.9%，环境品质好，空气质量处在十分良好的状态之中。声学环境优于国家标准，水体除杨柳河外尚未受到较大污染。
“好风好水好地方”，这是温江最弥足珍贵的资源。随着成都周边其他地区的大规模开发，温江的这种环境特质对房地产开发商和居民的吸引力将会越来越大。
3、产业优势突出
第一产业：花木产业绝对优势明显。全区花木生产总规模12万亩，占全市花木面积的1/2，全省的1/3，销售额达3.4亿元。全区花木从业人员3万余人。
第二产业：比较优势明显。食品工业、医药工业、造纸及印刷业是温江的三大主导产业，在成都市具有明显的比较优势，工业总产值分别为24.79亿元、18.18亿元、11.28亿元。
第三产业：温江房地产业发展迅速，房地产业的档次高，销售对象以外地人口为主，“住在温江”的口号正在逐渐叫响。温江休闲旅游业发展良好，旅游人数272.1万人次，旅游综合收入1.46亿元。