第四部分 江景名苑物业管理各项承诺及完成指标采取的措施
依照《全国优秀管理住宅小区标准》《湖南省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，以及《江景名苑物业管理招投标要求》中物业管理的招标要求，公司郑重承诺：自接管江景名苑之日起，按五级等级标准实施物业管理服务，两年内成为市级、省级物业管理优秀住宅小区，三年内在硬件条件符合要求的情况下，成为国家示范项目。
针对《招标书》中物业管理招标要求，我们对房屋、设备、安全护卫等各分项指标共14项以表格的形式予以承诺，并在列项中概述保障各项指标完成的实际措施。
1 江景名苑各项管理指标承诺：
序号 指标名称 国家评分标准及指标 1 房屋完好率 98%
2 房屋零修、急修及时率 98% 3 维修工程质量合格率 100% 维修工程质量回访率 100% 4 地下停车场完好率 95% 5 清洁保洁率 99%
6 小区内治安条件发生率 1‰以下 自行车、摩托车、汽车被盗率 1‰以下 7 大型及重要机电设备完好率 95% 8 火灾发生率 1‰以下
9 违章发生与处理率100% 发生率0.5‰
10 业主有效投诉率 2‰以下 ;业主投诉处理率 95%; 投诉回访率 95%
11 业主对物业管理满意率 95% 12 绿化完好率 95%
13 化粪池、雨水井、污水井完好率 98% 14 管理人员专业培训合格率 80%
第一节 房屋及公共部位的维修养护，公共设施、 设备及场所的使用、维修、养护和管理
设备管理和维护及房屋本体的维修养护是江景名苑物业管理的重要内容，大顺物业在物业管理实践中，十分注意这项工作，积累了较为丰富的管理经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。在江景名苑的机电设备及房屋修缮管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，制定了合理的养护计划，建立和健全科学的规章制度，切实做到为业主服务。实现业主满意，社会满意。在前述江景名苑各项管理指标承诺中，我们已对房屋及设备、设施的管理指标实施措施进行了阐述，此处对房屋及设备、设施的日常养护计划、定期养护计划作进一步的阐述。
1 公共设备、设施及场所的维修养护计划
我们结合江景名苑各种公用设施的使用年限，制订了公用设施日常维修方案和定期养护方案。根据《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》规定，公用设施设备是指共用的上下水管道、水管、落水管、电梯、加压水泵、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、区内道路、
路灯、沟渠、池、井、地下停车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。每个方案，每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。
2 房屋本体维修养护计划
按招标书规定要求江景名苑物业管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修养护。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防设施、防盗监控设施等。为了更好保护业主的利益，我们结合以往管理及贯标工作的经验，对上述房屋本体共用部位现制订详实的维修养护计划。
第二节 治安消防管理
1 治安队伍建设——建立一支高素质的治安队伍
治安队伍建设，按高标准，严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”，统一着装，尽职尽责。护卫员选聘以优秀退伍军人为主，应具有良好的思想品质及业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。护卫员管理引入轮换制和淘汰制，在年终考评中，实行10%淘汰制，保持护卫员的高素质和战斗力。对护卫员的选聘和培训要求已在第二节《拟采取的管理方式》中作了阐述。
2 入住期治安管理
2.1 确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控 人流控制——对来访人员须进行访问登记和离去注销手续（对办公式公寓要注重管理方式），对外来装修、搬运人员采取办理出入证管理，并交
管理押金，对他们的活动范围、活动时间进行一定限制，严禁互相乱窜。经常与当地派出所联合查《暂住证》、《身份证》的证件，把可疑分子清出小区。对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证工作。
物流控制——对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。
车流控制——园区内设定车辆进出入口,以便于管理.。运输物资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等信息，针对实际情况，合理规划行车路线，防止对绿化等公共场所造成破坏。对汽车离开，实行登记放行手续。
2.2 治安防范——“三岗”结合。全面防范实施“三岗结合，即巡逻岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安防点、线、面的配合与行动”。
2.3 尽快完善并发挥智能化监控系统的安防优势。我司在中标后，将和建设方协商，尽快完善监控设施，使智能化安防系统全面启动，正常运转，发挥技防在治安管理中的重要作用。
3 常规治安管理
根据《湖南省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》及我司管理指标的承诺，治安管理须达到五级等级标准，为此，我们拟采用封闭式管理。具体措施为：
3.1 根据招标要求，我司在小区出入口实施24小时值班，安全护卫人员24小时巡查，重要部位实施24小时监控。
3.2 重要设施采取加锁防范措施，上屋面楼梯间的大门上锁，防止投
毒及水源二次污染事件的发生。
3.3 对地下室、通道、应急楼梯等部位设臵明显标识，以利于人员的进出。
3.4 护卫值班人员要禁止小商小贩进院，杜绝楼内、院内私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴乱画现象。
3.5 对外来探访人员，建立询问制度，登记时一定要做到礼貌用语、文明用语、温情服务。
3.6 流动岗与固定岗相结合，分别在上下班高峰期与平时正常期采取不同的治安防范措施，确保地下停车场等重要部位的安全。
3.7 制定护卫服务应急预案，遇突发事件能应急处理。根据物业、业主的实际情况，对可能发生的突发事件做好预案，是物业管理护卫服务的一项重要工作。预案工作做的好不好，直接影响到业主的生命财产是否有安全保障，间接地也会影响到物业管理公司的经营状况。我司已制定了详尽的《小区突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反映预案》，在预案中要求管理处全体员工增强对火警、火灾、刑事的反应能力，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区内的财产及业户的人身安全。
4 治安承诺的相应的惩罚条款
我们在前面已承诺因管理原因而产生的治安案件发生率为1‰以下。为严守承诺，特制定如下惩罚条款，以保证履行各项赔偿承诺。
4.1 因管理原因造成被盗赔偿承诺：凡同时满足下列两种情况的小区被盗案件发生，管理处将承担责任并给予赔偿。
a) 经公安机关鉴定属于外来犯罪分子以非法手段进入小区进行盗窃