城中村改造成本汇总表
改造成本 项单目 位 前期 费用 拆迁补偿费用 还建及5%公共设施配套 村民 集体 土地整合成本 其它补偿及高压走廊 职工住宅 土地成本 开发用 地成本 改造成本 小计 后期费用 合计 面m2 积 506,340.00 372,467.46 330,895.00 9,656.04 11.230.00 344,200.00 金万额 元 301.65 15,241.23 24,210.38 68,070.02 4,345.22 8,056.22 14,480.00 81,285.01 215,688.08 4,570.74 220,560.47 备注 数据来源于城中村改造资料,计算依据根据武城改办[2009]2号，以上成本为取得土地成本，未计算办土地证应交契税，及村民从拆迁至还建所需拆迁安臵过渡等费用。 （详细明细见附表3-5）
2、拆迁还建资金需求与筹措情况
2.1自筹资金:65,560.47万元,占拆迁还建总成本30% 2.2银行贷款:155,000.00万元,占拆迁还建总成本70% （详细明细见附表6-------城中村改造投资计划表）
3、贷款偿还
拆迁还建贷款资金偿还计划为：分10年等额还本，按规定支付贷款利息。
还款计划详见附表16-项目偿债能力分析表
第八部分 财务评价说明
1、财务评价的假设
●国家经济政策和企业经营环境不发生重大变化； ●企业按方案的设计进行正常的投资经营； ●委托方提供的财务数据真实、合法、可靠。
2、财务评价的基准期
本报告中财务评价的价格基准期为2009年10月31日，投资采用批准的挂牌出让土地成本，收益的确认采用基准期的价格。
3、财务指标评价依据及说明
3.1投资收益率即投资效果系数评价依据：当投资收益率是负数时为完全失败，0－9％时表明投资效果基本不佳，10－19％时表明投资效果基本成功，20－29％时表明投资效果比较成功，收益率至30％以上表明投资效果非常成功。
3.2折现率评价依据：根据国家计委、建设部颁发的《建设项目
经济评价方法与参数》（第二版），结合当前实际情况，测定社会折现率8％；对于受益期长的建设项目，如果远期收益大，效益实现的风险小，社会折现率可适当降低，但不应低于6％。结合本项目，折现率设定为6％。
4、房地产总成本费用估算依据
4.1将开发建设投资分为土地费用、建安工程费、基础设施建设费、工程管理费、销售费用、财务费用、其他费用和不可预见费用九大类分别进行估算，具体说明如下：
4.2武汉市人民政府办公厅2009年9月28日《关于洪山区------城中村改造成本测算及开发规模的批复》，城中村改造成本21.9亿元。契税按照交易额的4％计算。
4.3建安工程费：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按1800元/平方米估算
4.4基础设施建设费：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照80元/平方米估算
4.5工程管理费：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的2.5％估算
4.6销售费用：包括广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用。根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照销售收入的3.5％估算
4.7财务费用：指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债劵的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹集资金发生的其他财务费用。本项目按照6％估算
4.8其他费用: 根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料，结合本项目具体情况，按照主体投资额的1％估算
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4.9不预见费用：根据武汉市房地产投资项目基础数据分析估算资料,结合本项目具体情况，本项目取4％估算。
5、销售收入估算依据
销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。
5.1住宅楼收入估算
在住宅楼收入估算时，我们对徐东片区和青山片区的住宅楼行情进行了调查，情况是：
5.1.1徐东片区住宅楼分析
万科金域华府 水岸星城G53 福星惠誉〃国际城一期 东湖春树里二期普提金国际酒店公寓 东湖春树里二期 兴华嘉天下二期 爱家国际华城二期 都市经典卓锦园 均价 户型 12000.00 2室2厅，3室2厅，户式 10000.00 2室2厅，3室2厅，4室2厅 8700.00 2室2厅，3室2厅 8300.00 1室1厅 8000.00 2室2厅，3室2厅，户式 7500.00 2室2厅，3室2厅，4室2厅 7200.00 2室2厅，3室2厅，4室2厅 7200.00 3室2厅，4室2厅 按销售价位统计，该片区均价在8500元/平方米以上
按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。
5.1.2青山片区住宅楼分析
项目名称 青扬六和 江南春城2期 洪福美邻 28
价格（元/㎡） 5800 6600 6400
新奥?依江畔园 青山世纪街 开来九州国际 天佳大城小院 新家园 剑锋御花园 园林星城 7300 5600 6400 6300 5700 5400 6288 在售楼盘均价在6000元/平方米左右。
区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨；武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，消费者心理预期的提高将促使房价上涨。
本项目处于徐东与青山之间,根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按7000元/平方米估算。
5.2商铺销售收入估算
经调查,2009年9月本项目周边的福星惠誉国际城 的商铺销售均价为20000元/平方米，春树里一期商铺销售均价为18000元/平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按15000元/平方米估算。
根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按7000元/平米估算;商业门面销售价格按15000元/平米估算,以销售单价和销售面积加权计算的房地产加权平均单价9328元/平方米。
6、销售税金和附加估算
销售税金主要包括房地产销售产生的营业税，按营业收入的5%计算；附加税费包括城市维护建设税、教育附加费、堤防费、地方教育发展费、平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销售收入的5.8%计算。
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