7、土地增值税估算
根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额(含加扣部分)测算,本报告按增值额的30％计算。
8、企业所得税估算 企业所得税率为25％
第九部分 财务评价
1、财务指标分析
1.1投资利润率分析
根据损益估算表,我们对盈利能力分别分析如下： 税前投资利润率=税前利润总额/项目总投资额×100%
=58.92％ 税后投资利润率=税后净利润/项目总投资额×100%
=45.98％
详见附表8－损益估算表
评价：年均投资利润率超过30％，根据投资效果标准系数标准，表明项目投资效果非常成功。
1.2现金流量分析 1.2.1财务净现值（NPV）
财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和，通过该指标的计算，可以考查项目在计算期内的动态盈利能力。假设折现率为6%，公式为：
净现值NPV=∑（各期现金流入量×贴现系数）-∑（各期现金流出量×贴现系数）,则：
所得税前的财务净现值NPV＝152634.86 万元 同样所得税后的财务净现值NPV为108811.61 万元。
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详见附表10－现金流量表（一）
评价：财务净现值大于零，从净现值角度讲,本项目盈利能力较强。
1.2.2财务内部收益率(IRR)
财务内部收益率指项目在整个财务评价期内各年净现金流量累计等于零时的贴现率,它反映项目所占用资金的盈利率,是考察项目盈利能力的主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试,确定结果。
公式为：IRR=I1+采用低贴现率时的净现值×(I2-I1)/PV-NV 公式中：PV—采用低贴现率I1时的净现值，为正数，
NV—采用高贴现率时的净现值，为负数。
将现金流量表中的有关数据代入公式，则： 所得税前财务内部收益率（IRR）=7.11% 所得税后财务内部收益率(IRR)= 6.25% 详见附表10－现金流量表（一）
评价：财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以接受。
由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性。
1.2.3投资回收期分析
投资回收期是通过对经济项目的投资收益进行比较，是投资引起的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。
计算公式为：∑IK=∑OK
公式中 IK：第K年的现金流入量
OK：第K年的现金流出量
将现金流量表中数据代入公式，则：
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本项目中所得税后投资回收期＝7.3年（详见附表10－现金流量表（一））
1.2.4盈亏平衡分析
计算公式为：盈亏平衡点=固定成本/(单价-单位变动成本) 经计算,本项目的盈亏平衡点的销量为74.12万平方米 明细如下:
项目 正常值 投资+10% 固定成本 变动成本 销售面积单位变动单价 (万平米) 成本 121.66 121.66 121.66 121.66 121.66 1543.70 1543.70 1698.07 1389.33 1543.70 盈亏平衡点的销量(万平米) 74.12 81.53 75.62 72.68 66.71 576,970.78 187,806.52 9328 634,667.86 187,806.52 9328 销售单价+10% 576,970.78 206,587.17 9328 销售单价-10% 576,970.78 169,025.86 9328 投资-10% 519,273.71 187,806.52 9328 1.2.5单因素敏感性分析
我们对项目投资与房地产价格进行了单因素敏感性分析，分析结果表明售价对财务指标影响最大。以所得税后内部收益率及净现值计算分析如下：
项目 正常值 投资+10% 销售单价+10% 销售单价-10% 投资-10% 内含收益率 敏感系数 6.25% 5.73% 7.14% 4.96% 6.76% -0.84 1.42 -2.07 0.81 净现值 108,811.61 91,773.04 139,868.20 63,433.97 123,195.55 敏感系数 投资回收期(年) -1.57 2.85 -4.17 1.32 7.3 7.6 6.6 8.2 6.8
2．财务指标分析汇总表
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指标名称 投资利润率 投资回收期 财务净现值 内部收益率 销售利润率 盈亏平衡点的销量 单位 ％ 年 万元 ％ ％ 所得税前 58.92 － 152634.86 7.11 32.61 所得税后 45.98 7.3 108811.61 6.25 － 74.12万平方米 备注 i=6%
第十部分 偿债能力分析
本次拆迁还建贷款还款资金来源为203825万元，主要来源于项目自由现金流量，项目年度最低偿债覆盖率为193.78％，平均偿债覆盖率为272.55％。
具体明细见附表3-项目偿债能力分析表
第十一部分 结论及建议
1、结论
1.1本项目具有良好的社会意义
（1）城中村改造明晰了产权，探索了一条公有制实现的有效形式。通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处臵，有效地防止了集体资产的流失。通过改制，改变了原村集体资产村民名义上共同所有，为现在实际上按份共有，有维护了广大村民的自身利益，调动了群众关心企业发展，参与企业管理、监督企业经营的积极性。
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（2）城中村改造规范了经济管理形式，有利于集体经济发展。通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了现金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。
（3）城中村改造提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。
（4）城中村改造畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展。武汉市城中村改造一举改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化得进程，找到了解决城中村问题长治久安的途径，找到了解决旧城区改造的新途径。
1.2本项目具有良好的经济意义
通过财务分析，本项目的所得税后投资利润率为45.98%，所得税后的财务内部收益率为6.25%、所得税后的财务净现值为108811.61万元、投资回收期为7.3年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。
1.3综上所述，该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善武汉市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。 2、建议
为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议：
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