2011年成都房地产市场研究报告
4、固定资产投资
图 1-1- 4 2003年-2011年成都房地产投资走势
数据来源：成都市统计局
从2003年-2011年1-11月成都房地产投资走势来看， 2011年成都固定资产投资总额达到4471.9亿元，房产投资总额1411.57亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到23.7%。
5、社会零售总额
图 1-1- 5 2002年-2011年成都社会消费品零售总额走势
数据来源：成都市统计局
2011年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2575.4亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。
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二、城市房地产与经济发展的关系
一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。
1、GDP与房地产市场
图1-2- 1 2003-2011年成都地区年度生产总值及增幅走势
数据来源：成都市统计局
从数据来看，今年的成都地区GDP同比增长15.10%。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有依赖所用。在地方政府“经营城市”以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。
2、CPI对房地产行业的影响
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图1-2-2 2010年—2011年11月成都地区各月CPI走势
10710610510410310210110099989796本月累计
数据来源：成都市统计局
通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因。2011年11月份，成都市居民消费价格比上年同月上涨5.57%，为近两年来的新高。而房地产投资不再是居民的投资首选。
3、M2、调控与房价
图1-2-1 2009-2010年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较
单位：亿元（左轴），元（右轴）
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2010年10月2010年11月2010年12月2011年10月2011年11月2011年12月7200 7000 6800 6600 6400 6200 6000 5800 5600 2010年3月2010年1月2010年2月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月货币和准货币M2（亿元）成都商品房成交均价（元） 数据来源：中国人民银行，CRIC
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从M2与房价关系可以看出，成都房价受调控影响。房价基本与去年房变动不大。成都
作为一线城市，调控的作用大于M2的作用。预计2012年成都市房价趋稳。
三、土地市场
注：
1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、都江堰、郫县、新都和龙泉； 2、土地用途划分是以主体用途为准，例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地； 3、公告土地不包含土地预公告。
1、土地供求分析
（1）、市场概述
? 供应成交总量概况
2011年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。
2011年成都市土地供应148宗，其中主城区供应74宗，郊区74宗；总供应面积达到780.73万㎡，合计11610.88亩，成交土地共140宗，其中主城区成交72宗，郊区68宗；总成交面积744.25万㎡，合计11130.73亩；以成交价格来看，2011年主城区土地的平均成交价格为558.17万元/亩，成交土地平均楼面地价为2274元/㎡，2011年郊县土地平均成交价格为190.29万元/亩，成交土地平均楼面地价为850.44元/㎡。
2011年共有6宗土地流标，流标土地净用地面积为50.1万㎡，合计约751.54亩。流标地块中4宗位于主城区，其余2宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数））为4.11%。
? 近年土地供求及价格走势
图 1-3- 1 2009年-2011年成都整体市场土地量价对比图
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数据来源：CRIC
2011年受房地产限购令的影响，成都土地市场供应量、成交量萎缩明显，成交土地的楼面地价也随之出现了相当明显的下跌走势，成都市2010年和2011土地市场的供求量价都较09年出现了下降。
? 2011年土地供求走势
图 1-3- 2 2011年成都整体市场土地供求走势图
数据来源：CRIC
通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。11年，成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于撤牌土地、流标土地的存在，以及土地存在的公告成交时间差的缘故。
2011年成都市土地市场有个极大的特点——年初和年末成交土地宗数较多,年末土地集
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