2011年成都房地产市场研究报告
数据来源：CRIC
持续10年城郊对比态势，2011年郊区商品住宅成交量高于并且远高于主城区去化量。随着郊区的不断发展，配套的完善，各大房企纷纷到郊区开发优质房源，加上主城区高房价的压力和主城区限购的影响，越来越多的购房者开始考虑到郊区买房。2011年主城区成交量低于2010年，郊区的成交量则基本和2010年持平。
? 2011年成都市商品住宅供求关系分析 图 2-2- 4 2011年成都市商品住宅月度供求对比图
数据来源：CRIC
纵观2011年全年，供应起伏很大，成交量到年初时站在较高点上。以供求比而言，走势的起伏较为明显，震荡于0.24-3.26之间。
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3、供应量分析
（1）、2007年-2011年成都市商品住宅供应走势分析 图 2-2- 5 2007年-2011年成都市商品住宅供应走势图
数据来源：CRIC
2007年的成都楼市处于急速发展期，城市开发进程加速，旧城改造以及新城建设力度较大，市场供应量十分丰富，是近三年供应体量最大的一年；2008年由于受汶川512特大地震以及金融危机的影响，市场谨慎，供应量同比减少18.2%；2009年是“存量消化年”，以消化存量房为主；2010年经历两次政策调控，给09年疯狂的楼市降温，减缓市场供销速度。2011年是调控细化的一年，供应量较10年有了不小的上幅。
（2）、2011年成都市商品住宅供应走势分析 ? 2011年成都市商品住宅供应走势分析 图 2-2- 6 2011年成都市商品住宅月度供应走势图
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2011年4月、6月、9月，成都市住宅市场均达到了200万㎡以上的供货量。4月、9
月、10月处于楼市传统供应旺季和受到房交会的影响，各大楼盘纷纷推出新品。2月份低供应量是因为限购令的出台。直到春季房交会前夕，各大开发商才加大了推盘节奏，从此供应量进入一个每月180万㎡的平稳期。
? 2011年成都市主城区、郊区商品住宅供应走势分析 图 2-2- 7 2011年成都市主城区、郊区商品住宅月度供应走势图
数据来源：CRIC
成都市2011供应以郊区供应为主，主城区商品住宅供应量除4、5月外都低于了郊区，郊区7月达到最高。由此可以看出，2011年已经形成了郊区为主力供应的局面。主城区的高房价和限购影响，郊区成为主力军的局面将会长久持续下去。
（3）、2010、2011年度成都市商品住宅供应对比分析 图 2-2- 8 2010、2011年度成都市各区域商品住宅供应对比分析
2010年供应情况（按套数计） 2011年供应情况（按套数计） 温江, 6%新都, 12%城北, 5%城东, 11% 双流 , 17%城南, 13%城西, 14% 数据来源：CRIC
郫县, 11%龙泉, 10%城中, 22
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由图例可以看出，2011年成都市商品住宅市场区域供应较2010年而言分布有新的变化：
郫县供应套数占比上升幅度最大，上涨了4%，新都上涨了3%；城南、城东供应套数占比分别降低了5%和3%。
套数占比排行前三的为双流、郫县及新都区域，双流区域近2年一直保持供应第一。双流楼市的发展态势是大家有目共睹的，区域商品住宅作为城南区域品质住宅的延伸，造就了一个“遍地开花”的局面；郫县区域是成都的后花园。境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园；新都区域属于新开发区域，以前一直被视作为一个房地产的洼地。近年来随着各大房企的进入，随即盘活了新都区域的居住氛围。
图 2-2- 9 2010、2011年度成都市各环线商品住宅供应对比分析
2010年供应情况（按套数计） 2011年供应情况（按套数计） 3环-外环, 25%外环外, 53% 2环-3环, 17%内环内, 1%内环-1环, 0%1环-2环, 4%数据来源：CRIC
从不断发展的成都市商品住宅市场来说，土地的稀缺性对其影响是很大的。2011年成都市商品住宅按环线统计供应套数居于前三的为外环外、3环-外环以及2环-3环。其中，同比于2010年，变化较大的有：外环外供应套数占比上涨2%，2环-3环下降5%。
外环外分布房源绝大多数为郊区项目，故占比最大，代表项目为中华润橡树湾（2838套）、万科海悦汇城（2703套）、佳兆业现代城（2698套），排名前三，重点推案区域为双流的华阳板块；3环-外环重点推案项目前三为：博雅新城（2075套）、傲城（1980套）、中海锦城（1904套），重点推案区域为城西的外双楠板块；2环-3环代表项目为：华润二十四城（1665套）、万科金润华府（1631套）、绿地世纪城（1615套），重点推案区域为城东的成龙路板块；
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图 2-2- 10 2010、2011年度成都市各面积段商品住宅供应对比分析
2010年供应情况（按套数计） 2011年供应情况（按套数计） 70-90, 42?-110, 180-130, 14% 50-70, 110-150, 50-200, 3 0-250, 1%<50, 4%>250, 1%数据来源：CRIC
由图例可以看出，2011年各面积段供应套数占比结构较2010年变化不大。70-90㎡面积段，环比上幅2个百分点，一直以来都是市场供应的主导。2011年90-110㎡环比提升了1个百分点，由于限购令的影响，购房者逐渐倾向于较大户型的房源。 图 2-2- 11 2010、2011年度成都市商品住宅各建筑形态供应对比分析
2010年供应情况（按面积计） 2011年供应情况（按面积计） 高层, 61% 小高层, 29% 多层, 4%别墅, 5%数据来源：CRIC
从成都市商品住宅供应建筑形态来讲，高层房源增加迅猛，环比上涨5个百分点，小高层减少2个百分点。由于土地的局限性，高层建筑越来越受开发商青睐，特别是在3环内。郊区的多层逐渐减少，大多以高层代替，别墅项目依旧火热。
(4)、2011年度成都市商品住宅供应量排行榜
表 2-2- 1 2011年成都市主城区商品住宅供应前十（按面积排）
推广名 华侨城 区域 城北 环线 3环-外环 板块 九里堤 供应面积（万㎡） 20.16221 供应套数 1027
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