劣势：
① 周边缺乏生活、服务性配套设施。 ② 现状公共交通不够发达、完善。
机会点：
① 该档次产品供需状况良好，未处于竞争激烈区间，竞争压力相对较小。 ② 该细分市场的现状开发无论是在产品创新，还是概念创新上基本处于滞
后的状况，具备很大的创新跳跃空间。
③ 高端产品的滞后开发，真正与价格相匹配的产品几乎没有，致使该细分
市场的目标客户群未得以充分挖掘，故该细分市场具备刺激该客户群体兴奋点、引导该群体新的消费观念的空间。
④ 目前中高档次产品的开发水准较低，其中存量房中不乏竞争力极差的多
年积压产品，更减低了该细分市场的可竞争性。
⑤ 中高端产品的目标客户层对基础生活需求相对最低，而对享受性配套设
施更感兴趣，这有利于淡化区域生活配套不足的现状，减轻项目配套压力。 威胁点：
① 该区域内地产开发急剧升温，今年将会有更多的地产商投资到这个区域，
能否迅速开发将是关系到本项目成败的关键。 综合分析：
该项目可开发用地偏小，更适合作精品项目。同时，该细分市场的竞争压力小，创新空间更大（据调查计划上市的其他项目在增强产品竞争力上并无新的突破和创新），更具备跳跃出现有市场状况的条件。
宗地所在区域现状生活配套不足，而开发高端产品，吸引购置第二、甚至第三次以上置业的人群，将减轻项目配套和改善公共交通的压力。 建议：重点介入该细分市场。 ．．．．．．．．．．产品开发建议：
景观式电梯公寓
11层电梯公寓（主力开发80-120平方米，20%） 围和式低密度多层公寓 产品价格建议：
项目均价2700元/平方米。
2、中高档（2500—4000元/平方米以上）市场机会分析： 优势：
① 产品成交周期相对较短，成交速度相对较快。 ② 有利于地产公司发挥中高档产品的经验优势。 劣势：
① 宗地周边缺乏生活、服务性配套设施。 ② 宗地现状公共交通不够发达、完善。 该细分层客户对上述条件要求更为关注。
机会点：
① 该细分市场产品单一、缺乏引领市场的差异性产品供应，存在创新开发
的空间。
② 该细分市场在项目规划、环境设计、产品配置等方面，存在不足和偏差，
给本案跳跃出区域市场留下较大空间。 威胁点：
① 该档次客户群体的被挖掘相对高档市场更为充分，在该档次的客户群体
的竞争上更为激烈，深度的挖掘不甚乐观。
② 因为价格成本的限制，该档次产品的创新、环境全新规划的成功性上存
在一定难度和风险。 综合分析：
进入该细分市场，将产生如下状况：
1、该档次产品的创新设计，基本限制4层产品，如目前比较成功的产品代表--情景花园类产品，该产品与目前市场产品拉开档次不大，不具备跳跃出区域市场竞争的绝对优势。
2、需要在产品配置、环境上加大投入，最终将提高成本，但最终将受到售价的限制，又将在某种程度上影响上述配套的到位，削弱产品竞争优势和产品的升值空间。
同时，该档次消费群体购置住宅的需求多为常住或居住使用时间较长的客户，故对生活配置和公共交通配置都要求都较高，必将要求项目增大此方面投入，最终将影响产品售价和公司的利润获取。 建议：不将该细分市场作为主力市场介入。
（二）区域市场目标客层研究。
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围
据市场经验分析，在本区域内的客户消费心理依据购房接受价位基本分为以下四类，产品的开发要适度考虑该因素。 （1）购买30万元以下产品的客群心理特征：
基本属于基础改善型或小户型改善型客群，经济实力限制了购房需求往往不能得到全方位的满足，而是相对有所取舍。如追求住宅面积的改善，则必须在区位、配置等方面有所牺牲，如最求产品品质，则必须在产品面积、区位上减少兼顾。
（2）购买30-40万元以下产品的客群心理特征：
随着总货款的提升，此类人群对住宅的需求兼顾面较广，对住宅品质、环境、地点、规模等方面要求较高。但此类客户基本属于理智性消费，更为注重可视的价值细节，对产品的性能价格比更为敏感，对超前时尚的东西追求欲不强。
（3）购买40-60万元以上产品的客群心理：
此类基本客户属于个性类改善型需求客户。因总货值在40万元以上的产品基本属于本市市场高端类产品，且该类产品的定位多已升华至生态大环境、大型居住区层次的配置，并侧重进行某种生活方式和理念的引导性宣传，给客户以跳跃感和彰显身份的空间，满足此类经济富足的客户个性化需求。
（三）本案目标人群描述：
本案产品定位为中高档产品（均价2600元/平方米），产品总货值将集中在25-50万元之间。结合上述各档次客户群体消费心理特征，本案目标人群基本属于个性类、有雄厚经济势力、有享受生活意识需求的客户群体。具体描述如下：
? 区域来源：全市、及其他外地地区（与本市有经营业务关系的外地人群）。 ? 行业特点：本市大型企业中高层管理人员，开发区高新企业管理人员、大学老师。
? 人群特征：年龄较集中在35-48岁之间的有车族，见识较广，消费意识积极、思想超前，更容易接受近郊的住宅。
? 产品力的偏好：注重产品功能区的人性化设计；注重私有空间的设计；注重产品的入户方式、感觉； 注重产品结合能满足享受生活需求的配置。 ? 主要的关注点、诉求点：
注重小区内提供的整体高素质氛围；高档次的物业管理；幽雅的景观环境；舒适的享受性娱乐配套等。
第四章 规划设计分析
一、初步设计规划思路 1、规划设计概念
本案在设计之初就将“以至高的空间，环境设计，改变平淡无奇的生活”精神发挥至善，将“人与自然的和谐相融”表现得淋漓尽致，将打造“与世界同步生活”的舒适怡静勾络清晰，昭示生活的朴实真境，昭示21世纪的趋势生活作为设计理念。
在规划中充分利用风景区的景观资源和宗地的良好生态自然条件，对土地价值进行深入分析。结合地块的限高条件和产品市场导入节奏，合理布局不同类型产品。
结合宗地规划道路的情况和产品对道路系统的需求特点，构架简单，高效的路网系统。可考虑每个管理单元分别独立向城市道路开口，限制车辆穿行，同时借景观系统形成便捷、通畅的步行系统，保证项目整体形象的统一和连续。
考虑低层产品占地的特点，设置100-150户的管理单元，结合风景区周边中小型居住小区的特点，合理划分管理单元，形成单级并列式的小社区管理单元模式，区别于大、中项目两级包容式、开放式的大社区管理单元模式。
针对项目周边配套条件不成熟的现状和规划条件对公建用地的要求，建立既服务自身同时又面向区域的开放的公建配套商业形态，结合本案高档产品客户的特点，将社区中心和业主会所与之相结合，合理控制非营业性配套的投入。
考虑到本案土地成本的实际情况，协调低层产品与土地开发强度的矛盾，采取低层高密度的开发方式。
规划结构基本单元的设计中，控制道路用地，加大私有绿化空间。借鉴国外Townhouse的特点，以路边式宅旁停车代替小院停车，彻底解决车道及停车小院对楼间距的影响。
对建筑体型及立面的设计，强调风景区居住建筑的活泼特点及时代感。