接影响到他们消费行为。因此明智的开发商已经将前期物业管理作为营销策略的重要组成部分予以重视，推 动物业的销售与出租，最终实现开发业绩的最大化。
就物业管理企业而言，在前期物业管理中能否形成良好的管理秩序，满足业主或使用人不断增长的服务 需求，通过自身努力在业主或使用人中间树立有成效的管理者的良好形象，对于能否顺利促成业主委员会与 物业管理企业达成正式委托管理服务合同关系重大。实践证明，物业管理企业唯有兢兢业业地做好前期管理 与服务工作，对能通过业主们的考验，取得他们的信任，得到再一次的聘任，这是每一个物业管理企业不断 拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。 五、前期物业管理与早期介入的区别
与前期物业管理不同的是，在此阶段之前所进行的一些物业管理业务，诸如设计图纸会审、工程设备验 收，接管方案拟定等则划归物业管理的早期介入这一范畴。这是因为此时物业管理企业并不仅仅是依照物业 管理委托合同行事，而是受开发企业之约，以从属者身份参与物业开发。因此，他们多半是以物业管理者审 慎的思维角度从是否有利于日后物业管理与服务等具体细节上提出改进意见或建议，为前期物业管理的顺利 接管创造条件。前期物业管理和早期介入的不同包括以下几点：(1)早期介入的物业管理企业不一定与开发 企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权；(2) 早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象；(3)在早期介 入工作中，物业管理企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导作用。
尽管我国现在对物业管理的早期介入尚未作出专门规定，但以长远发展的眼光来看，为有利于日后管理 ，无论是行业主管部门还是物业开发与管理企业都将达成这样一个共识：即充分认识到早期介入的重要性和 必然性，并予以积极倡导和主动参与。有些物业管理企业提出了“物业管理应从图纸开始”的口号，表达了 他们的参与意识和长远发展的战略眼光。需要强调的是：早期介入能否如愿，介入的时机、介入的程度均取 决于开发企业。实践将会证明，根据各自的条件尽早介入物业的早期开发与管理必将成为开发企业明智的选 择。
六、前期物业管理的主要内容
在前期物业管理阶段，出于各自利益的考虑，开发企业、业主和物业管理企业的需求和追求目标是不尽 相同的。开发企业作为主要责任人，选聘物业管理企业的出发点是至少应保证物业在正式出售、交付使用后
的保修期间能平安渡过，凭借对前期物业管理合同有关内容，精心设计和实施中的有效监管来保证前期物业 管理达到一定水平，从而促使物业的推销与招租，圆满完成物业开发的全过程。而业主则把前期物业管理看 作一种测试期，他们的基本要求是通过亲身感受来考核使用的环境效果和物业管理的质量，形成对物业管理 企业经营实效的真实印象，为日后的选聘积累必要的经验。作为前期物业管理的实际执行者，物业管理企业 是显示自己实力的“演习期”。管理水平是否达标有赖于业主的认可，其追求的最高目标是将前期物业管理 在起步阶段就能纳入正常有序的发展轨道，争取与将要成立的业主委员会达成正式委托管理与服务合同，以 扩大物业管理市场的占有率。前期物业管理的内容主要包括以下几个方面： (一)管理机构的设立与人员的培训
物业的前期委托合同一经签订，物业管理公司则应落实该物业的管理机构以及管理人员。机构的设置应 根据委托物业的用途、面积确定；人员的配备除考虑管理人员的选派外，还要考虑操作层(维修养护、保安 、清洁、绿化等人员)的招聘。管理人员与操作人员一旦确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所 管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。 (二)规章制度的制定
没有规矩，不成方圆。必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。规章制度的制定应依据国家和政府 有关部门的法律、法令和文件，结合本物业的实际情况，制定一些必要的适用的制度和管理细则，这是物业 管理逐步成熟并走向规范化、程序化、科学化、法制化道路的重要前提，也是实施和规范物业管理行为的当 务之急。例如，管理机构的职责范围、各类人员的岗位责任制、物业各区域内管理规定、用户(住户)手册等 。这些文件和制度的制定应在业主和使用人入住以前完成。 (三)物业的验收与接管
物业的验收是依据国家建设部及省市有关工程验收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验，它 是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中发现的问题应明确记录在案，及时反 馈给房地产开发企业，以便开发企业督促施工单位修整。物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管理 公司移交的过程，移交应办理书面移交手续。开发企业应向管理单位移交整套图纸资料，以方便今后的物业 管理和维修养护。在物业保修期间，接受委托的物业管理公司还应与房地产开发企业签订保修实施合同，明
确保修项目、内容、进度、原则、责任和方式。 (四)进户管理
所谓“进户”，是指业主或使用人收到书面通知书，在规定期限内办理完结相应手续并实际入住，即将 物业正式交付业主或使用人使用。
第二节 物业管理公司对物业开发全过程的参与
物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性研究阶段就聘请专业水 平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有利于完善项目的规划设计，而且能够避免由于选 材不当，或施工中的遗留问题给日后销售及使用带来不便。对于物业管理公司来讲，在具备一定管理经验和 专业技术人员的条件下，应主动申请参与房地产开发企业的物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业 管理公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方案；在规划设计阶段，物业管理公司可对规划设计中易疏 忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物业管理公司可对各种建筑材料的选用提出合理建议；在竣工验收阶 段，物业管理公司可对工程质量提出严格要求。这样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时 也使其成为有可能接受物业管理委托的公司。 一、提前介入，为实施物业管理奠定基础
建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛盾之一。其主要表现：一是建设与管理各自为政，互不衔接 ；二是管理者不参与验收交接，小区交接不规范，无具体标准。为了改变这种状况，物业管理公司应提前介 入小区建设工作。这样可以有两个方面的好处：
1.“兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介入小区建设工作，就可以从 保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业建设的整个过程给予关注。可以全面了解小区建造的 概况，参与小区的规划、设计与论证，为将来管理打好基础。建设中提出合理化建议，弥补不足；建成后， 主动参与工程验收，严格控制标准，不留后患。 2.从严把住“入住”关，实施全方位管理
“千里之行，始于足下”。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理，就能把工作做在前面。首 先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、建设部门以及即将进住的业主(使用人)能给
予理解与支持；然后制订好小区管理契约，凡是入住小区的居民必须严格遵守小区综合管理办法，并自觉履 行其规定的义务，与物业管理公司签订入住契约，凡不签约者不予办理房屋承租、户籍登记；最后提前组建 好专业队伍，一旦业主(使用人)签定入住契约进住小区内，就必须有人管理、有人服务，让小区的居民感受 到物业管理带来的生活喜悦与舒适。 二、可行性研究阶段
房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理方案的制定可由房地产开发 企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完成。方案应确定物业管理的档次，所需经营性用房及必 要配套设备、设施和拟开展的服务内容，以及物业管理费的收费标准。物业管理方案的制定一般分为以下两 个步骤：
(一)确定物业管理的档次
可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那么相应的管理服务标准就应 适应物业本身的档次，如果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应 适合居民的实际情况。 (二)制定物业管理方案
物业管理方案的主要内容包括：
1.物业管理机构的设置。物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设置管理机构，制定各项管理 制度，明确主要岗位职责。
2.物业管理的服务标准。物业管理的各项服务标准与其物业的档次具有直接关系，具体服务项目可根据 实际需要确定服务标准。 3.财务收支预算
(1)年度物业管理收支总额。
(2)每个产权人及使用人应交的各种费用。 (3)代收代缴费用。 三、把好规划设计关
物业管理工作需要一定的地方与空间来开展，需要从管理的角度、从整体效益的角度来规划。目前许多
住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展，连一些基本的公共设施都没有规划，只注意在有 限的土地上建造更多的房屋，以致等到小区建成以后，再考虑实行物业管理需要建立公共设施，已没有地皮 可建，对此住户意见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车 的车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放，既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设 计非常重要。规划设计是房地产开发建设的源头，物业管理的早期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。 在市场经济的大潮中，房地产开发企业要保持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓超前意识，就是 要从高起点起步，充分考虑人们对房屋产品和居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量， 更应该考虑房屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全与舒适 、生活的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但其使用时间却是几十年甚至上百年。科 学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平的提高使人们对居住和工作环境及技术的要求不可能停留在 现有的水平上。对于房地产这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器那样简便易行 。因此，房地产项目的开发建设，就应从头做起，具有超前意识。其中一种有效的方式就是在规划设计阶段 ，请熟悉物业管理的专业人员参与规划设计方案的讨论，发表意见，提出建议。
物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需 要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，把它以咨询报告的形式提交给设计单位并 且责成其在设计中予以纠正。下面的一些问题物业管理企业都有责任和义务向开发企业和设计单位提出建议 。
1.配套设施的完善
各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，房地产实行综合开发的目的也在于此。 如果配套设施等硬件建设造成先天不足，日后的物业管理很难搞好。
对于住宅小区，幼儿园、学校等公益事业，各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等，小区 内外道路交通的布置，环境的和谐与美化，尤其是人们休息交往娱乐的场所与场地的布置在规划设计中应给 予充分的考虑。对于写字楼，商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置就显得很重要。
物业管理企业根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该提出意见和建议。