(3)楼面、屋面砼工程。楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物 业管理公司在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
——钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题， 均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位 切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。
——砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量问题，物业管理公司 参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施 工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题 。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面 ，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。
(4)砌筑工程。建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁 底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶 与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。 (5)装饰工程。
——外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做 法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层)，仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水 ，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面，应严格监督。
——内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意 砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。 ——地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。
(6)门窗工程。木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙 体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。 (7)给排水工程。
给水工程：现有高层建筑通常采用高位水池供水，其低楼层的供水，常常因高差问题造成水压较大，而
设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞 ，故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道入水，以阻挡杂物进入。如供水管 道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。
排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水，使用年限短等问题 ，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。 (8)机电安装工作。
(五)对业主二次装修的施工监理
业主对户内的二次装修涉及土建、装饰、水电等工程，故进行监理时应注意： (1)制止任何对承重墙体、剪力墙体的开孔、拆卸行为。
(2)制止未经有关部门批准而进行的煤气、供暖、供冷、水电管线的迁移、改向。 (3)楼地面饰面的打凿，可禁用大锤敲击，应用小凿子以非垂直角度轻轻打凿。 (4)对新加砌的间墙的位置选用的砌筑材料进行审定、监管。
(5)对整体装修须增加的楼面荷载进行监控，确保不超出结构承载能力。 (6)对涉及公共管线的工程严格监控。
(7)要求业主做好户外作业的安全工作，同时做好防止高空坠物的措施。
(8)厨房、卫生间地面如更换饰面，要求业主做好防水处理，浴缸、坐便器的更换，对排水、排污管按 全部施工工艺严格要求，以避免造成渗漏。
(9)监理业主有否私自增加接入公用天线网络的电视机台数。
(10)户内用电系统不得超出原有额定用电功率，且必须保留总的漏电开关。 (六)对日常维护外发标的工程管理
在超出物业管理公司自身能力的维修、维护，新增小项目等工程，常需向外招标发包，工程发包管理一 般有以下方面：
(1)承包单位的资质、资信审核。
(2)由两家以上的单位就物业管理公司制定的维护方案或由承包单位制定相应方案进行报送预算、图纸
，由专业技术人员审定方案、造价。
(3)签订公平合理、互为制约的发包合同。
(4)核定承包商进场施工人数，约束其到物业部办理出入证，并按规定控制施工时间，指定施工用水源 、电源。
(5)约束施工人员保持施工场地以外的环境清洁，高峰时间不得使用电梯，超重、超长、腐蚀性、易燃 性材料不得进入电梯，进入楼宇采取相应保护措施。
(6)任何施工人员携带任何物料离场，均应办理放行手续。
(7)施工现场由施工方配置足够的灭火器材，施工现场如需动火，须监督施工方办理动火证，并由保安 队派人在现场监控。
(8)由工程部派相关专业的技术人员现场监理、验收工程。
(9)在承包商完成工程并通过验收后，督促其办理退场手续，拆除施工期间拉设的水电管线，清理场地 ，退回出入证。
七、把好工程质量验收关 (一)验收的作用与意义 1.参加验收的重要性
作为百年大计的每一幢房屋，其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响，而这一局面，最终只有物业 管理公司和业主来承担。所以从某种意义上来讲，物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权 力。因为物业管理公司一旦接受物业之后，便要开展物业管理工作，如果施工存在的房屋质量问题不解决， 拖到售后服务管理中进行，必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理， 就要投入一定的经费来负责修理，实在是心有余而力不足。因此，物业管理公司应站在业主的立场上，代表 其利益，参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题，物业管理公司应协助开发商一起向建筑承包商索赔 ，最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金，留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理 公司在验收时，不仅要验收现时工程的状况，还应考虑到使用一段时间以后的状况。许多房屋由于抢工期、 抢指标、抢任务，在匆忙中完成，常存在验收时其质量还好，但过不了多久，甚至居民刚搬进住宅小区，就
出现房屋质量问题。在国外通常的处理办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保，保单及日后索赔由物业 管理公司办理。
值得注意的是，改革开放以来，由于经济建设发展迅猛，基本建设需求量急增，基本建设队伍迅速扩大 ，其施工质量出现好差悬殊过大；同时由于市场经济的一些负面效应，以及社会上一些腐败的东西也影响着 各级政府管理人员及开发商，往往验收阶段变成了热热闹闹走过场，一顶十分严肃的工作有时便走了样，使 一些低劣质量的工程蒙混过关。前一阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故，正是劣质工程的 结果。
2.验收时，要细致入微，铁面无私
前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久的，给管理带来的障碍是巨大的。 所以，物业管理公司在进行工程验收时，必须细致入微，任何一点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度 ，也将影响业主的利益。大的方面如给排水管道是否畅通，供电线路是否正确，屋面是否渗水，水箱是否漏 水等等；细微之处，如所用材料的性能，供电线路的导线断面是否合理，防盗门安装是否符合安全标准，各 户预留孔道(如电话预留孔、有线电视预留孔等)是否齐全等。对于高层建筑，还需要对电梯、水泵等设备进 行负载运行试验。验收的原则是实事求是，铁面无私。查出来的问题，该返工的责成施工队返工，属于无法 返工的问题，应索赔。返工达不到要求，不予签字。只有严格要求，才能保证质量，为今后的物业管理带来 方便。
(二)组织验收小组
由物业管理部门牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收 前完成以下工作：
1.提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要 是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉 水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。
2.主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等 。
3.与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4.准备竣工验收的表格资料： Ａ.房屋接管验收表
Ｂ.室内接管验收遗留问题统计表 Ｃ.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 Ｅ.机电设备接管验收表
Ｆ.机电设备接管验收遗留问题统计表 (三)竣工验收及验收种类
物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建 筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣 工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项 目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。 竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要 求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了 该物业的开发任务；从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。
建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分 期验收和全部工程验收。 1.隐蔽工程验收
隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证 工程质量，防止留在质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开 发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案 。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格 不能进入下道工序施工。验收以施工图的设计要求和现行技术规范为准。技术规范与施工图说明要求不符时 ，以施工图说明要求为准。经检查合格后，双方在隐蔽工程检查记录上签字，作为工程竣工验收的依据之一