2.水电气等供应容量
水电气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。人们生活和工作质量的提高与改善，必然不断增大对 水电气等基本能源的需求。设计人员在设计时，通常参照国标设计，而国标制定的是下限，因此规划设计时 ，要充分考虑到地域特点和发展需要，要留有余地。不能硬套国标，否则不能正常使用或造成事故。 3.安全保卫系统
规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给 业主们创造一个安全的居家环境。如最好用报警系统替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而 且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此时的安全，彼时却成了更大的危险。这在香港一些地区已有了血的教 训。
4.垃圾处理方式
根据各地不同情况，决定是否采用垃圾道。如采用，则应考虑如何通过管理来保持其清洁，使之不致成 为一个异味和蚊蝇孽生源；如不采用，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。 此外，还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站的位置等。 5.绿化布置
绿化主要应考虑气候、环境、造型、布局等，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木 与灌木、观叶与观花、观果树木与花草之间要合理搭配。 6.消防设施
在建筑设计中，消防设施的配套设置有严格要求的。自动灭火器位置、自动报警机位置、安全出口、扶 梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业管理企业则更着眼于各种消防死角。例如楼楼的通道部分、 电缆井部分在消防设计中一般都考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落(当然电路部分是怕水的) ，所以物业管理企业就应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火沙箱。 7.建筑材料选用
建筑材料的选用涉及到工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理企业应根据自己在以往所管楼 宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各品牌、型号的常用建材使用情况的跟踪报告，以便设计单
位择优选用。 8.其他
规划设计时，对室内各种线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有一些易被忽视的问题，但从 日后使用和维修的角度看，却很重要。如灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的高度，悬挂的厨柜向通 道伸出了几十公分，用户不小心就会碰到脑门，冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否足 够、位置是否合适等。类似这些细节问题，物业管理企业都有义务向设计单位提出，请其注意。
总之，设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的，是从有利于投资、综合开 发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。 四、在规划阶段应注意的问题
房地产商在新建小区规划设计时，往往会请规划部门及设计院对所开发小区进行规划、设计，但往往会 忽视请物业管理公司共同参与规划设计。专业设计部门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。 有经验的房地产商在请专业设计规划部门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。这时被邀 请的物业管理公司就应从平时物业管理对设计、规划感觉不足及应注意那些方面等，提出物业管理公司的看 法供房地产商及规划、设计部门参考。
一般物业管理公司参与规划设计可以从下面几个方面考虑：实用、美观耐用、安全、方便使用、方便管 理、节能、节省维护维修费用等。 1.实用性
(1)房屋的采光——应做到每个房间均能得到自然采光。 (2)房屋的通风——尽量采用自然通风比较好的方位。
(3)房屋的隔(冷)热——选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果。
(4)房屋实用率——尽量提高实用率，在合理的情况下减少公用面积，减少承重柱。规划、设计时注意 实用率与不注意实用率的设计结果，会产生至少5％的实用率差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价 的5％上升或下降的结果。比较典型的代表，如建综合大厦，注意实用率的设计，每台车所占位为20～25平 方米，住宅利用率可达85％以上，而不注意实用率的设计，使每台车所占位可高达40平方米，住宅利用率只
有80％以下，当然超值豪华住宅另当别论。 2.美观、耐用性
美观与耐用两方面处理得好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如，有些发展商为了纯讲美观，突出 一些造型，用夹板或铁网、挂灰批荡等寿命短的材料装修一些间隔墙或造型，特别一些公共部分，造成物业 管理公司在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担 。切记，房产物业的建设不能像做电影道具和模型一样，只讲究美观，而不注意耐用，这种现象对于新入行 经验不足的发展商表现比较突出，开发商建设者应站在广大业主的角度考虑问题，“房产物业是百年大计” 的工作！这一项工作做得好，可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司的维修量大量减少，发展商的信誉会 越来越高！
影响房屋美观除了建设前期的问题，还应考虑使用后期可能出现的问题，应尽量提到建设前期来解决。 例：住宅空调统一留位，防盗网门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料 尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影响整体美观等。 3.功能性
除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出一些常被忽视的功能性设施配备： (1)住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。
(2)集中“能源计量表”功能配备。如：水、电、气能源计量表按功能区分集中安放入公共区间，不宜 放入各业主家中，这样在抄表时不用打扰业主，方便物业管理工作。另外，配备能源计量表往往只注意各业 主的分表及本区总表，没注意公共区域的分表配备，给后期的物业管理能源计量统计工作带来不准确的弊端 ，所以应配备公共区域能源计量分表，以便后期物业管理计量统计工作。
(3)高层楼房维修、清洁外墙机具配备及留位，高层楼宇楼顶天面不宜做为花园卖出或赠送，否则不利 于日后大厦外墙和天面维护工作的开展。
(4)各种指标牌，小区(大厦)平面图、警示标志(牌)配备。 (5)水、电容量超前意识的配备。
(6)物业管理用房的配备。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等。有条件还可配几间管
理人员集体宿舍，这一部分房可作为公用面积分摊。此工作做好了，可稳定物业管理公司管理人员队伍，提 高物业管理公司档次，可减少物业管理费预算费用，减轻日后业主管理费负担，可奠定物业管理的良性循环 的基础。
(7)垃圾处理。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密 封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理能力的地区，房地产发展商要考虑处理垃圾设施。 (8)其他功能。防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场所，绿化、道路、围墙护栏 等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。 4.安全性
(1)有条件的小区、大厦，尽量设计成“封闭型”，以利治安管理。
(2)利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消防治安部门，遇事能得到 及早发现，得到支持，减少损失。
(3)装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。 (4)制做的防盗网一定要注意设置火灾救生窗。 5.节能性
(1)中央空调系统，是日后物业的耗能大户，此项工作做好，能为日后节省大量能源开支。做好此项工 作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上舍得投资，尽量提高系统的自动化程度，特别一些分 区电磁阀、高灵敏度温度控制器、保温材料等不宜从简处理，设计师在设备选型设计时(特别是一些配套电 机选择)不要出现大马拉小车现象。
(2)公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每 组灯的功能性要求配备开关。 五、对施工的介入
住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料、不注意施 工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向 国际惯例靠拢。物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同样有着十分重要的意义和作用。
为了加强对建设工程质量的监督和管理，明确建设工程质量责任，保护建设工程方面的合法权益，维护 建设市场秩序，建设部已明文规定，我国的施工建设与国际惯例接轨，实行建设监理制，一批工程监理公司 业已应运而生。工程监理制度的实施，对工程施工单位依法施工，保证工程质量，具有十分重要的意义，但 即使聘请了水平很高的监理公司来监理，物业管理企业对施工过程的参与同样有重要意义。 物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。
一个项目在开发企业及施工单位交付使用的的几十、上百年的使用过程中，只有业主和物业管理企业来 面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或 不了解，那么就很难管理好，或无法管理。所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监 理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。
对于开发企业和施工部门来说，物业管理企业参与工程施工质量管理，加强了力量，使工程质量又多了 一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理的连续性，可为开发商节省时间，提高工程质量、缩短 工期及增强售后服务的信誉。
物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括： 1.指导施工单位把好质量关
物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他们对楼宇使用中常出现的各 种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因：水电管线如何走向才有利于安全和便 于管理；什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多 ，而且可减少许多浪费，不致于遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。 2.掌握新物业的全部情况
施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题(当 然不包括一年使用期)。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物 业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料 的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理 。