3.物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发
对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理力量，某些影响使用功能的问题能及早发 现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程 参与，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利的移交，为开发商节约了时间，也为售后 服务奠定了基础。
4.按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会 审；
5.工程施工中国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计要求施工， 隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符合质量要求等等。 六、物业管理公司对施工的监理 (一)何为监理
监理，从字面上可以简单地理解为监督和管理。工程建设监理即对工程建设中的技术经济活动进行监督 和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按 计划实现。国家建设部已明文规定，中国的施工建设要向建设监理制过渡，向国际惯例靠拢，一批工程监理 公司亦已应运而生。即使是聘请了监理公司来对工程建设进行监理，但物业管理公司对工程监理的介入同样 有重要意义。
(二)物业管理公司参与工程监理的内容
物业管理公司参与工程建设监理的主要内容是： 1.协助建设单位与承建单位编写开工报告。
2.审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。 3.审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。 4.督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。 5.检查工程使用的材料、构件和设备的质量。
6.检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。
7.控制工程进度，认定工程数量。 8.检查安全防范措施。
9.整理合同文件和技术档案资料。 10.提出竣工验收报告。
11.在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。 (三)物业管理公司参与工程监理的要点
在实际工作中，物业管理公司要参与对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。 1.工程进度监理
工程项目进度监理的目的在于采取管理措施，纠正施工进程的偏差，保证预定工期目标的实现。监理的 基本方法是定期取得工程的实际进展情况，与计划作出比较，从中发现问题，采取措施，防止进度拖延。 (1)实行工程进度监理首先要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规划，制定出经济合理的规划 方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做出全面而合理的安排，以控制项目总投资、总工期 、工程质量、主要材料和设备的供应。
施工组织总设计包括：施工的具体项目及其工作量、施工进度总计划、开发建设工程布置和总平面布置 图(分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类房屋开工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地 及大型临时设施总平面布置图及根据上述内容综合绘制的开发建设区的总平面布置图。)
物业管理公司根据施工组织设计，要求参加项目施工的各单位做出具体的分部分项工程组织设计和单幢 工程施工组织设计。
(2)控制施工进度计划，实现进度控制须有一个科学、合理的工程项目进度计划。在物业开发项目中， 一般要编制项目总进度计划、施工总进度计划和作业进度计划等等。
(3)实施对工程项目进度的控制，物业管理公司要对现场情况进行调查分析，协助解决工程项目建设中 的问题，明确解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现。 2.工程质量监理 (1)工程质量监理的任务
①督促承建单位建立工程项目质量保证体系。承建单位是工程的具体实施者，他们的工作直接影响工程 质量，物业管理公司要协助监理单位须在项目开工前督促承建单位设置质量保证体系，包括设置质量管理目 标、程序和办法，设立质量检查负责人，建立TQＣ小组等。
②设计过程的质量监控。设计过程是工程项目质量监控的起点。物业管理公司对方案和图纸要进行认真 的审核，对其中的质量问题提出质疑，并要求有关单位及时修改。
③材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面按合同规定的质量要求组织 订货、采购、包装及运输，以及按标准进行检查和验收，并按要求组织堆放、储存、保管和加工。 ④施工过程的质量监控。物业管理公司要督促发展商选择优秀的、有信誉的施工单位，认真审查施工单 位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确对质量的规定及责任；督促承建单位认真执行工艺标 准和操作规程，提高项目质量的稳定性；监理人员要对每个阶侧面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行 检测与验收；监理人员要做好质量记录，并进行统计数字的分析处理，对不符合质量标准的活动加以处理。 (2)工程质量监理的实施
首先，物业管理公司要明确合同要求，对在建项目进行全面细致的调查研究，组织好质量控制体系，配 备能够胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。
其次，要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主 要内容是：要开始的工作；工作检查情况及对工作的要求；施工中的检验或现场试验情况以及其他工作情况 。
最后，对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题，要提出解决问题的办法，并及时向发展商通报 情况。
3.工程造价监理
工程造价监理是在不影响工程进度、质量和安全施工的条件下，确保工程费用不超过合同规定标准所采 取的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工程造价构成二方面来进行。 (1)对工程项目的全过程进行造价控制 ①设计阶段的造价控制
对工程项目的造价控制始于设计阶段。监理人员在这个阶段要注意对设计方案进行审核，如发现设计方 案的费用估算超出控制投资额的范围，应及时对设计方案提出修改意见；监理人员还可以通过现场踏勘，发 现设计方案在哪些方面可以进行优化，向设计单位提出更改意见。 ②施工阶段的造价控制
施工阶段的造价控制，要从审查每个工程和分部分项工程的清单、单价入，按形象进度拟定拨款计划。 要选择最佳的施工速度，严格把好按进度拨款关、应及时掌握和详细记录修改设计、变更工程量、增减工程 项目等情况。当无法预计的情况发生时，如水文地质情况变化、设备材料的延期交货、价格调整等都应详细 记录合理分析，以分清甲乙方责任，为索赔作准备。 (2)对工程造价构成的控制
从工程造价构成的角度进行控制，可以分为直接费用的控制和间接费用的控制。 ①直接费用的控制
直接费用是构成工程造价的主要部分，因此是进行造价控制的重点。对直接费用的控制，首先要将实际 费用与工程预算比较，通过对预算和实际完成量所支付的人工、材料、机械台班费和其他直接费用的分析比 较，看出超支节余情况及趋势；其次要对工程单价进行分析，可以根据各工程每个月以及累计完成的实物工 程量和相应的实际费用，求出各工种每月以及累计的实际工程单价，再与预算单价进行对比，从中分析超支 或节约的原因。 ②间接费用的控制
间接费用一般按合同规定的直接费用的百分数提取，这项费用由于直接费用的变动而发生变化，监理方 对间接费用的控制采取两项措施：其一是审核承建单位计算间接费用依据的合理性，其二是根据直接费用的 变动处理间接费用的提取。 (四)对新建小区施工监理
物业管理公司参与新建小区的施工监理，它与发展商对施工的监理，同样有着不同的着重点。由于长期 的物业管理工作，物业管理公司对楼宇多发质量问题的部位有着充分的了解，因而物业管理公司参与施工管 理，可防范完工后楼宇出现有碍使用的质量问题和施工期遗留问题，从而减轻以后的维修、保养开支。
1.参与方式
作为物业管理公司，对于施工单位无直接的经济干预权，其参与施工监理的身份是：全体购房小业主的 代表，由发展商邀请参与施工监理，就施工过程中施工设计、施工方法、施工质量进行监察，并对其中影响 楼宇质量、实用性及维护保养的问题，向发展商提出意见，提醒发展商加以防范，并由发展商督促承建商纠 正、补救。 2.监理重点
由于我国房地产市场的一度高潮，导致建筑市场的兴旺，建筑市场如雨后春笋般涌现出许多的承建商， 其技术力量、素质参差不齐。同时因我国经济不发达，设计规范不可能把结构、装饰、防渗的等级一下子提 得很高，从而使许多楼宇建成后出现问题，增加了管理难度。因此，应将以下这些部位的施工作为施工监理 重点：
(1)地下室工程。地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境， 是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：
——无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工 程施工。
——采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间 不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施 工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加 设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是 承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。
——采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层作法 防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。
(2)回填土工程。回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好 ，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回 填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。