屋顶，各种颜色调和成了托斯卡纳;天然材质如木头、石头、灰泥表现了光与影的关系,别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅，喷泉、壁饰、壁炉、庭院、铁艺、阳台，还有爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳的生活方式，无拘无束而实际。托斯卡纳是文艺复兴的最初摇篮，现在它代表的是一种生活方式。托斯卡纳以其丰富的人文资产及绝美的田园景色，征服了全世界的游客，越来越多的世界政要、富豪都把托斯卡纳作为度假休闲的首选。托斯卡纳风格的别墅经历欧洲的起源、美国的发展，飘洋过海成为人们可以在国内购置的豪华居所。现在北京、上海、重庆等大城市都有这种风格的建筑。“泰和〃XX”将是银川市第一个采用此风格的住宅小区。
宁夏泰和房地产有限公司将以“绿色的生态型公园与高雅的雕塑艺术相融合，以自然环境为
辅，以艺术为本”的理念，沿唐徕渠打造一个占地4万平米，以艺术雕塑为主题具有国际水平的公园，一个为社会各界所青睐的高品位、国际化的文化休闲场所，一个标志性的新景观，艺术氛围浓厚的殿堂，一个小区独享的私家公园。雕塑公园将以收藏、展示国内外雕塑艺术品为主，是一处集雕塑艺术欣赏、研究、普及、展示和休闲、娱乐、旅游等功能为一体的综合性园林艺术公园。不久的明天,会有来自大江南北的知名雕塑家、艺术家、画家汇聚在这里一展技艺，届时会有众多的大型石雕、雕塑、浮雕、壁画等创世杰作展现于世人。园中作品，以现代、精粹、互动、发展为主题，其设计从视角、空间、尺度，都将于环境有机地融为一体。游览其间，不仅能欣赏到优美的园林环境，更能感受到高层次的雕塑艺术带来的文化冲击。
该项目于2008年11月28日与贺兰县国土局签订了《国有土地使用权出让合同》；于2008年12
月，先后取得了项目《选址意见书》及相应一期218土地的《国有土地使用证》；在2009年1月19日，通过了由贺兰县规划委员会和城建局组织的378亩土地整体项目规划设计方案评审会；2009年2月19日取得《建设用地规划许可证》、发改委立项审批（开工计划）。该项目建设周期为2009年至2011年，按照先建公园和配套设施的思想，由西向东，由南向北依次开发。预计在2009年5月份之前完成所有土地的“三通一平”工作并开工修建唐徕渠雕塑公园，并同时进行部分项目的开工。本项目计划三年内完成,分区分期开工建设,其中一期约10万平米,今年5月份开工,明年8月份交付付使用.
宁夏泰和房地产公司自去年10月成立至今已有大半年时间,在这半年里,公司规模不断扩大,
公司员工也在成长.大家凭着“以始为终的行动,以客户为中心”的经营理念为公司的发展贡献自己的力量. 近几年,随着人们对住宅的需求越来越大,对高品质住宅的需求越来越多,宁夏的房地产商都力求将自己的楼盘做的完美,以满足不同层次客户的需求.宁夏泰和房地产做为宁夏房地产的后起之秀,凭着“铸造品质,为城市创造风景”的开发理念,为银川打造一个节能、艺术、绿色的高档社区。“泰和〃XX”将会成为人居居住的典范。
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经营管理机构为财务部、工程部、办公室、营销部、《泰和〃一景》杂志编辑部。 三、
可行性研究报告编制依据
（一） 贺兰县2009年月2月贺发改委发[2009] 31 号文“关于同意宁夏泰和房地产有限公
司建设“泰和〃XX”基建立项的批复”；
（二） 贺兰县城市环保与建设局“泰和〃XX”住宅小区规划红线图”；泰和公司提供的项目
有关资料；
（三） 宁夏泰和房地产有限公司2009年 6 月委托 XX工程咨询公司编制本项目可行性研究
报告的协议。
四、 项目建设的必要性
（一）我市总体经济发展的需要
房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市国民经济和社会发展2020年远景目标纲要精神，已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“宜居、宜创业”的要求，我市房地产业充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。
本工程为高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善银川市投资环境的需求
随着西部改革开放的不断深入，银川市的经济建设日新月异，河东机场的通航又带来了无限商机，来银川工作的各地企业员工不断增加。但多年来银川市的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；陕西、甘肃、内蒙古的投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜的居所。
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因此本项目建设对服务于“两宜城市经济”战略、改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。
综上所述，本项目建设十分必要。
第二章 市场分析
一、 市场分析
随着银川市“两宜城市”的建立和人民生活水平的提高，曾一度 平稳的房地产市场开始火爆，房屋销售看好，购房客户的主体已由本省逐渐辐射到陕西、甘肃、内蒙古。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入一个的持续高涨的发展阶段。
改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在银川的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，银川房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、环境优美、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。
“泰和〃XX”住宅小区具有以下优势： 1、项目优势
从项目选址上看，其有下列特定优势： ?
自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。而“泰和〃XX”住宅小区地处银川市唐徕渠畔，景观资源丰富、环境优美、空气清新，很适合人们居住。 ?
人文环境优势，本项目南距重点中学新二中3.5公里，西南距自治区重点高中新九中3公里，使“泰和〃XX”有独特的人文环境优势。 ?
交通及其他配套条件优势。本项目位于109国道西侧，而该路南与贺兰山路、京藏高速相接，其交通条件具有十分优越的条件。同时项目用地邻近虹桥路，东侧分别为冠凌房地产住宅小区和宁煤亘元大厦，南侧为德胜住宅区、交通学校、天鹅湖小镇，交通便利，配套优越，是银川未来的高尚住宅区。商业配套条件较为完善。 2、与竞争对手的优势分析
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项目与银川市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。 ?
项目与银川市及贺兰县其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“泰和〃XX”将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与银川市的其他居住区拉开差距。加上泰和房地产公司的企业团队精神及公司总经理的经营理念也有利于本项目赢得市场。 二、
价格定位
（一） 周边楼盘定价调查
楼 盘 （二） 楼盘价格发展趋势
银川市北塔板块从2002年形成以来，该区域的房地产价格已从每平方米1400元逐步上涨至目前的4300--6000元左右，而目前银川市北塔板块发展势头迅猛，预期未来2～3年内该区房价仍有较大上升空间。
（三） 综合优势
“泰和〃XX”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在3300～4000元／平方米。此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与银川市相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。
三、
销售对象分析
2
开发商 楼盘性质 售价（元/M） 2宁夏泰和房地产有限公司在唐徕渠景观带边规划和建设38万M的高档大型临湖住宅区，使“泰和〃XX”成为银川市市区向北扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。
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中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。
100%
5%资本型收入20%知本型收入普通收入经理阶层高知阶层
中产阶层 白领阶层
0%
经济适用型收入
“泰和〃地中海”知本型业主占位
宁夏泰和房地产有限公司在着手按照知本型消费者的需求设计了“泰和〃XX”，这座新城设计为跃层式别墅型公寓。楼型上有联排别墅、花园洋房4.5层、电梯观景洋房8-9层、高层17.5层和11.5层小高层之分，套型上有跃层式、平层式之分，房型上有XX托斯卡纳豪华型、 典雅型、简雅型之分。“泰和〃XX”新型系列跃层式花园洋房的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为：“泰和〃XX”房价+汽车+70年汽车使用费＝银川二类地区相同面积房价。
在市、县政府的规划、建设和支持下，泰和公司将对唐徕渠进行了景观整合和互连的深度开发，使银川市又一座公园在唐徕渠畔崛起：千米河面、1公里沿河森林雕塑公园、中心坛和托斯卡纳花墙等3座标志性建筑、2座主题花园及休闲项目，“泰和〃XX”的别墅、洋房就座落在此景之中。
泰和公司提前进入了面向更大第二居所消费群的新型公寓的建设工作。同时，泰和公司也将在近期为银川市民推出第三居所型住宅，为在闹市“水泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。
根据泰和公司对银川市房地产的调研，“泰和〃XX”的主要销售对象定位在以下几个方面： （一） 银川市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管人员、高校研究院所的高级知识分子及109国道经商的自由职业者。此类人群的收入较高，年薪一般在8万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型园区“泰和〃XX”
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