? ? ? ?
跃层式住宅，为4～5层钢筋混凝土框剪结构； 普通住宅，为4～6层钢筋混凝土框剪结构；
小区商业、文化娱乐设施为2～4层钢筋混凝土框剪结构； 幼儿园、小学为2～3钢筋混凝土框剪结构。
场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行
特殊处理。住宅部分采用条基或整板基础；公建框剪部分采用独立基础。
三、
公用工程
（一）供配电及强弱电等 ?
本项目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数，项目需设9200KVA变配电所一座。供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路10KV电源。 ?
小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户4～6KW，电流表应在40～60A。
? 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯
具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。
? 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有
线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。
? 通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系
统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。 （二）
供水
本项目最大总用水量约 吨/日，小区设置DN200总供水管，日供水量可达 吨，供水
由 路的DN400城市供水管提供。
（三）
煤气
小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。设煤气调压站，设备用国产。 （四）
道路
小区道路分三级。主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石
板及卵石路面。
采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不
应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。
- 14 -
每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。 （五）
无障碍设计
整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视
残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。
四、 消防
本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。商场等人
流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。
室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。
小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。 五、 (一)
环境质量综合保障 水压保障技术
根据银川市贺兰县建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。
(二)
绿化生态技术
绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有： ? 小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；
? 停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地； ? 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。 (三)
垃圾袋装化收集
本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。
(四)
生活污水处理
本项目实行“雨污分流”。雨水排入 路DN600雨水管，小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入 虹桥路DN500城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。
- 15 -
第六章 实施进度
本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。本项目从 年 月开工之日起开发期为 年，于 2009年 月竣工。销售从200 年开始，计划 年完成。具体实施进度如下：
编制可研报告、前期审批等 200 年 月—200 年 月 方案招标、初步设计 200 年 月
施工图设计 200 年 月—200 年 月 建筑施工及环境建设 200 年 月—200 年 月 竣工交付 200 年 月
销售 200 年 月—200 年 月
第七章 工程投资与财务分析
一、 总投资估算
银川泰和XX居住小区项目总投资78000 万元，由开发建设投资、经营费用等两部分组
- 16 -
成。其中：
（一）开发建设投资 178000 万元，由土地费用、工程费用、其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费组成。
(1)土地费用按110 万元/亩计。 (2)工程费用 万元。其中：
? 普通公寓以 3300 元/平方米计； ? 跃层式公寓以 4000 元/平方米计； ? 公共建筑平均以 4500 元/平方米计； ? 电气按 元/平方米估算； ? 水卫按 元/平方米估算；
? 道路广场按 平方米面积， 元/平方米估算； ? 绿化按 平方米面积， 元/平方米估算。 (3)开发期税费 万元。其中： ? 勘察设计费按工程费用 %估算； ? 监理费按工程费用 %估算；
? 市政基础设施开发费按 元/平方米建筑面积估算；
? 供电贴费按 元/KVA估算（电增容费由住户缴纳，项目单位代收）； ? ? ? ? ?
自来水管网配套费按住宅 元/平方米估算； 结建人防工程费按 元/平方米估算； 墙改基金按有关规定免收； 白蚁防治费按 元/平方米估算； 教育附加费按 元/平方米估算。
(3)预备费 万元。其中不可预见费按工程费用、其它费用的 %估算。 (4)管理费用按工程费用的 %估算。 (5)财务费用计入银行贷款利息。 (6)销售费用按销售收入的 %估算。 (7)预备费用按工程费用的 %估算。
（二）经营资金。按开发建设投资的 %估算。 二、
资金筹措及计划
- 17 -
（一）资金筹措
银川泰和XX住宅小区项目总投资 万元，其中泰和公司自有资金 万元，银行贷款 万元，其余为商品房销售回笼资金 万元。
（二）投资计划
本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。 2008—2009年投资分别为 万元、 万元。
详见附表1“总投资估算表”、附表2“投资计划和借款偿还估算表”。 三、
销售收入
（一）房价
1、 普通公寓：按 元/平方米价格销售； 2、 跃层式公寓：按 元/平方米价格销售； 3、 公共建筑：按每平方米 元/平方米价格销售。 （二）销售收入
本项目按三年销售计算。普通和跃层公寓销售率按 %，公共建筑销售率按 %。
第一年、第二年、第三年各年的销售比例依次为 %、 %、 %；销售收入分别为 万
元、 万元、 万元。
详见附表4“销售收入估算表”。 四、
财务评价
项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率 %。 1、利润总额
利润总额为销售收入减经营成本、运营费用、销售税金及附加；其中营业税率为 %，城建税和教育费附加合计为营业税的 %。
所得税税率按 %，税后利润为 万元。
2、利润率
投资利润率＝（利润总额÷总投资）×100%= % 销售利润率＝（利润总额÷销售收入）×100%= % 详见附表5“损益表”。 3、财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR）是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。经计算，评
- 18 -