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因素：至少有两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式；选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应；经济合理性，包括运输方式的选择与利用、较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力、环境保护与生态平衡，以及在物流园区经营的成员利益的实现等。
三、物流园区的建设模式比较
由于物流园区一般投资较大，涉及多个方面，且具有公益性特征，因而，国内外物流园区的建设中，一般都有政府参与。但政府在物流园区规划和建设中的作用和地位，由于各国国情不同，各国政府在园区中的角色也不尽相同，各国的物流园区的建设模式也存在很大区别。
目前，国外发达国家的物流园区建设模式的代表主要是：德国模式和日本模式。德国主要是联邦政府统筹规划、州政府扶持建设、企业自主经营的建设模式，其资金来源由各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充，其园区管理机构主要采取公益组织管理和有限公司管理两种方式（后者为主）。如不莱梅“货运村”的经济促进公司，图林根物流基地的管理有限公司。
日本主要是政府统一规划集资、行业协会组织集资和企业自主经营的建设模式，其资金来源由政府低息贷款以及生地的买卖差价而来，其园区管理机构主要是由园区企业组成联合会（组织）进行管理。
国内由于有关物流的政策尚不明确，各地的情况差异较大，因而，物流园区的建设模式也存在较大的差异，但总体上的建设模式有两种，一是政府统一规划、投资，二是在政府的指导下，企业自行投资规划、建设和经营管理，相应的其资金来源就是由各级政府出资，银行贷款或企业（包括外资企业）自筹资金、政府贷款，其园区管理机构是由政府成立相应管理部门进行管理或出资方设立子公司
二、物流园区的占地规模比较
物流园区是一个大型配送中心或多个配送中心的集聚地，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。
在建设面积和园区的数量上，各国也不尽相同。日本是最早建立物流园区的国家，自1965年至今已建成20多个大规模的物流园区，平均占地约74公顷，韩国于1995-1996年分别在富谷和梁山建立了两个物流园区，占地规模都是33公顷；荷兰统计的14个物流园区，平均占地44.8公顷；比利时的Cargovil物流区占地75公顷；相比，英国的物流园区的规模则小得多，1988年建设的第一个物流园区占地不到1公顷；相反，德国的一些货运中心的占地规模较大，如不莱梅的货运中心占地在100公顷以上。一般来说，国外物流园区用地多在7公顷以上，最大不超过1平方公里。
从目前中国已建成或已规划的几百家物流园区看，园区面积普遍较大，大多在100公顷以上，深圳的平湖物流基地规划面积甚至达至1600公顷。
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来进行管理，如传化集团设立的传化物流基地。 的建设工作。
四、物流园区的政府支持比较
物流园区的建设离不开政府的支持，政府的支持力度将在很大程度上决定物流基地建设的成功与否。国外发达国家经过多年的发展，在物流（包括物流园区）的管理方面已经形成了一套“政府行政管理的、司法机构规范企业行为的、行业组织协调管理的，企业自主的管理体制”。由于各国的国情不同而有所差异，现就日本和欧洲国家的政府扶持进行比较。
在资金政策方面，日本要求银行提供长期低息贷款或无息贷款；欧洲国家，如比利时政府为一些配送中心建设提供投资；法国政府要求地方各级政府通过商会资助物流园区的建设，并对物流基础设施的建设提供一定资助。
在税收政策方面，日本对土地提供者给予减税政策；欧洲国家，如法国的一些地方政府对物流配送业采取了开始5年免税和给20个雇员每人以2万法郎补贴的鼓励政策；比利时政府也通过减免税收来鼓励国外企业投资建设配送中心。
在土地政策方面，日本规划有利于未来设施配套建设的地块作为物流园区基地；欧洲国家，如德国由州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路通讯等交通设施。
在基础设施政策方面，日本政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设；欧洲国家提供物流中心的三通一平和物流中心的公路、铁路的基础设施
五、物流园区的赢利模式比较
物流园区的建设，其社会效益是显而易见的，但拥有一定的经济效益也是非常重要的，我们可以从国内外的物流园区的赢利模式上得到一些借鉴和启发。
1、日本“物流团地”的赢利模式
总结其赢利模式，主要有两个方面，一是地价的升值，二是低廉的仓库租金。集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园区投资者得到回报。
2、德国“货运村”的赢利模式 其赢利模式也主要来自两方面：
（1）出租收入。政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间、配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用。
（2）服务费。提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。 3、中国不同类型物流园区的赢利模式 （1）转运型物流园区的赢利模式
该类型物流园区是指可以实现运输方式转换的物流园区，例如港口码头、航
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空港、铁道货车编组站和汽车货运终端站等。
典型的园区有北京空港物流园区，广州保税物流园区，苏州工业园区保税物流中心、上海外高桥物流园区等。这类园区一般具有较好的地理优势，因此，在初期可以开展与货物转运有关的基本物流服务，如提供仓储、多式联运等物流服务；在发展中期可以大力发展保税物流，如进行保税仓储、保税展示、物流加工作业、运输配送、贸易服务以及其他相配套的商务服务活动；在发展后期，可以提供货物中转站特色的增值服务，即提供除基本运输和仓储以外的包装、再包装、流通加工、分拣、配送和信息反馈等。此外还可开展覆盖全国、连接全球的物流商务平台，提供网上交易、通关代理、保险、银行支付信息服务功能，这些增值服务，能有效地扩大园区的利润来源，也为园区的赢利提供了保障。
（2）仓储配送型物流园区的赢利模式
此类园区主要是以大规模仓库群为基础，以仓储、配送和批发交易功能为主。因此，这类园区的建设往往采用分期滚动建设的方式，在一期投资基本收回的条件下再进行下一期投资，一边收回投资，一边扩大建设。这样一方面可以避免盲目投资，降低风险，另一方面也可以最大限度地减少原始资本的投入，缩短整个项目的投资回收期。
在园区运作上，充分利用自己的仓储优势，吸引大型客户的进驻，从而保证每年稳定的营业收入；另外通过建设物流信息交易中心，帮助物流企业发展配载
业务，园区可以从企业节省下来的资金中获得可观的收益。
（3）流通加工型物流园区的赢利模式
此类园区承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需个性化产品转换衔接的目的，同时园区本身也拥有基本的集散功能。此类园区在建设初期，往往利用自身的地理和经营优势对现有闲置设施进行改造，并将其改建成专业的交易市场，构建批发与零售相结合的现代采购中心，通过促成交易的达成，为园区创造良好的经济效益。在建设后期，通过进一步提供增值服务，发展流通加工，即按客户要求进行有偿再加工，即方便了顾客，也扩大了收入。
（4）综合型物流园区的赢利模式
此类园区是可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务的。由于综合型物流园区具有规模大、功能全和投资周期长等特点，市场的培育需要时间，项目见效也要有周期，因此所有业务板块不可能一蹴而就，其赢利模式在不同阶段采取渐进方式，一般在发展初期，通过建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利；在发展中期，通过建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化服务；在发展后期，开展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收。由于不同地区有不同特点，因此物流园区运营模式的规划应该因地制宜，因时而异，这样才能制定出真正符
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合自身特点的商业模式，更好地为当地的经济服务。 六、 海东临空物流园区发展模式建议
根据海东临空物流园区的实际情况，其发展模式建议采用“经济开发区模式、
中外物流园区对比分析表
比较项目 空间布局 国外物流园区 城市中心区边缘或城市边缘 交通条件较好 用地充足的地方 运输方式 占地规模 建设模式 两种以上运输方式（尤其公路、铁路） 7--100平顷。 国内物流园区 城市中心区边缘或城市边缘 主体企业引导模式、工业地产商模式”混合运用的综合运作模式。
项目 发展模式建议 平西经济区北部边缘，交通条件较好，用地较为充足 铁路、公路、航空多式联运 700公顷 政府统一进行园区总体规划和控制性详细规划，投资进行基础设施建设，并 成立相应管理部门进行园区行政管理 交通条件较好 空间布局 运输方式 大多较为单一 占地规模 大多在100--1600公顷。 建设模式 德国模式：联邦政府统筹规划、州政府 总体上有两种模式： 扶持建设、企业自主经营 日本模式：政府统一规划集资、行业协 会组织集资和企业自主经营 一是政府统一规划、投资 在政府的指导下，企业自行投资开展修建性详细规划，进行建设、自主经营，二是在政府的指导下，企业自行投 并设立子公司对企业进行管理 资规划、建设和经营管理。 政府支持 土地政策方面：政府提供企业建设所需的土地及公路、铁路、通讯等交通设施 基础设施政策方面：政府积极进行给排水等市政基础设施配套建设 一是地价的升值， 二是低廉的仓库租金； 德国“货运村”的赢利模式： 一是出租收入， 中期：建设仓储配送中心和流通加工中心，从为客户提供个性化服务中赢利 二是服务费。 后期：开展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收 仓储配送型物流园区赢利模式 赢利模式 流通加工型物流园区的赢利模式 作业方式之间相互转换业务。其中： 综合型物流园区的赢利模式。 初期：建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利 综合型物流园区的盈利模式：全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同主要有：转运型物流园区的赢利模式 赢利模式 日本“物流团地”的赢利模式： （中国）城市建设研究院 11
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第五章 对海东临空物流园区上层次规划的剖析
一、上层次规划编制情况
海东工业园区管委会于2011年5月组织编制了《青海省海东工业园区临空综
三、对上层次规划的解析
1、对上层次规划的评价
《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》对海东临空物流园区所在的平西经济区发展定位为：依托区域产业基础及资源优势，按照循环利用、资源
合经济园总体规划》，该规划是《海东临空物流园区总体规划》的唯一的上层次规
集约、环境友好、相关产业融合发展的总体思路，以建设新能源、新材料、高科
划。
技农业、现代物流、精细化工及有色金属精深加工等高新技术产业为主的省级现
二、上层次规划的要点
在《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》中对各经济区产业发展和布局的建议如下：
平西经济区应承接东部地区及区域产业转移，重点发展新能源、新材料、电子及高新技术产业；依托农副产品资源丰富的优势，大力发展农副产品及富硒产业加工。另外，在兰青铁路以北，依托临近飞机场优势，大力发展保税物流业。
平东经济区依托现状的高精铝板带企业，重点发展高精铝及产业链延伸加工产业。
红崖子沟位置相对独立，规划建议发展基础性产业，也方便平西及平东经济区的下游产业转移，实现循环经济。红崖子沟经济区重点发展有色金属精深加工及精细化工产业。
代化工业集聚区。
《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》是《海东临空物流园区总体规划》的唯一的上层次规划。由于种种原因，该规划关于“海东临空物流园区”的规划内容较少，只对产业发展的定位、规划范围、功能等做了简单描述，而对园区具体的功能分区、用地布局结构、交通等基础设施等方面未作深入细致的规划工作，因此，该规划对海东临空物流园区规划和建设的指导性较小。
2、上层次规划存在的主要问题
《青海省海东工业园区临空综合经济园总体规划》关于“海东临空物流园区”部分的内容深度不够，具体表现在以下几点：
（1）对“海东临空物流园区”的用地现状、存在的主要问题等分析论证不充分。 （2）关于“海东临空物流园区”的战略发展目标了解不深入，因而对园区定性、定位不够准确。
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