自贡房地产现状分析与项目建议
目录
一、楼盘综合素质篇
1、 调查前述
2、经济指标对比 3、建筑风格对比 4、产品组合对比 5、区域认可度对比 6、价格对比 7、其他亮点挖掘
8、小结：购房促成因素组合结论 二、产品专项研究 1、优质户型分析 2、劣质户型分析 3、特别产品调研 4、实际运用调研 5、关注点专项调研
三、购房者心理研究 1、区域性：区域局限性研究
2、付款方式/置业次数/年龄/职业：购买行为及动机 3、认知途径调研
四、自贡未来住宅发展研究 1、住宅的全新理念 2、可引进的全新产品 五、项目立地情况及客群分析 六、项目产品建议 七、营销代理建议
八、营销体验中心与招商中心建议
一、楼盘综合素质篇
1、调查前述
在房地产销售的淡季，策划部针对自贡市房地产项目做了一次专项调查，调查的主要目的是为了找出在惨淡的市场环境下，是什么在支撑各楼盘的销售去化，在眼花缭乱的各种楼盘风情、配套与优势中，是谁在充当销售的黑马，引领客户购房的方
向？策划部针对本次的调查对自贡购房者的心理、自贡未来住宅发展的方向、项目立地情况及客群等方面进行了简要分析。
本次调查的楼盘一共13个，且均为自贡房地产市场上质素较高的楼盘；调查区域分为南湖、龙湖、西城三大片区，南湖片区为重点调查区域；调查重点为各楼盘的价格、户型和卖点。
南湖片区：调查楼盘为南湖国际社区、南湖骏景、南湖郡、南湖公馆、东方威尼斯、新加坡花园、水岸豪庭、金域国际，占调查总量的62%；
龙湖新城：调查楼盘为恒大绿洲、龙湖郡，占调查总量的15%；
西城片区：调查楼盘为贡山一号、雅筑、林涧美墅（暂分类到西城），占调查总量的23%。
2、经济指标对比——楼盘素质排序
排名 1 2 3 4 5 6 楼盘名 南湖郡 东方威尼斯 南湖公馆 金域国际 南湖骏景 南湖国际社区 体量 209亩 228亩 169亩 87亩 50亩 116亩 容积率 1.9 2 2.9 2.49 3.19 4.22 绿化率 南湖片区 50% 45% 35% 40% 32.21% 40% 畅销户型 80~100㎡功能2、3房 功能2房 100㎡以下户型 E户型，79~112㎡临湖的 70~90㎡，功能2、3房 备注 紧邻汇东实验小区分校、南湖体育场 自贡首个别墅社区 打造自贡高端生活住区，7+1电梯洋房，以舒居户型为主 7+1法式花园洋房，销售情况惨淡 位置好，小区面向南湖公园 豪华中庭景观、售房部与景观区打造较好、自贡示范工地、广宣投入高、位置好、小区内有游泳池和泛会所 7 8 水岸豪庭 新加坡花园 87亩 62亩 4.1 4.49 45.6% 41.5% 带灰空间可变户型，三期主推小户型 52~100㎡ 70~105㎡，功能2房，自贡首个恒温游泳池社区 带大阳台 龙湖片区 98㎡功能3房 超豪华五星会馆、双语幼儿园、恒温游泳池、风情商业街、3+1墅级花园洋房；无2室户型 生态环境较好 1 恒大绿洲 325亩 2.55 46% 2 龙湖郡 200亩 1.87 32% 西城片区 1 2 3 贡山一号 林涧美墅 雅筑 304亩 89亩 42亩 1.89 2.5 2.399 35% 47% 30.6% 功能2、3房 D1：88.2平米，小三室 星级会所、商业街；受雅筑冲击较大 带电梯花园洋房 75~92，功能2、3房 周边临公园、小学 分析： 通过对楼盘体量、容积率、绿化率的对比，可以科学合理的对楼盘属性进行等级划分，不同的等级的楼盘，所推出的产品与针对的客户群也各有不同。
高端楼盘：从上表可以看出恒大绿洲、南湖郡、东方威尼斯、贡山一号等楼盘都属于质素较高的楼盘，楼盘体量较大，容积率低，宜居指数高，属于自贡的高端楼盘。推出的产品多样化，如别墅、花园洋房（电梯花园洋房），户型也以舒居户型为主，小户型和迷你户型较少，大部分以舒居2、3房为主，特别是恒大绿洲，无两室产品，最小户型为98㎡的三房。主要针对注重生活品质的二次置业客群。
普通刚需楼盘：南湖国际社区、新加坡花园、水岸豪庭、雅筑等楼盘均为普通刚需楼盘，产品以高层电梯为主，兼有电梯小高层，户型以1房到功能3房为主，兼有部分舒居三房，舒居三房在市场的销售去化上表现平平，部分1室户型设计阳台或灰空间，便于日后改为2房。主要针对客群为普通大众、刚需客户与投资型客户。 小结： 项目产品的配置受地块的影响，地块较大的楼盘可做多样产品提升项目品质感与可选性，地块较小的楼盘可做单一产品，集中资源着力打造，使产品的配置与布置达到最好的效果。