九个组团的功能分区明确，以“两园一区”和白沙洲工业园、古田经济发展区、什湖产业园这六个主要产业园区为核心带动所在组团发展以第二产业为主，在形成规模后逐步引入发展第三产业。同时以汤逊湖、白沙、四新、郭徐岭、黄狮海等五处为主的居住区作为远景规划中城市人口的主要安置地。六个重点镇则利用邻近的组团的优势及特征发展物流、轻工、旅游、生活居住区等功能，并承担疏散主城人口的作用。
武汉市的这种城市多组团式布局的制定决定了城市发展方向的多样性，功能类型的多样性。从城市发展的角度考虑可以避免无序的滚动式连片式开发，在确保环境优先的的前提下，可以给主城以拓展的空间和机会。对开发商而言，为我们将来的开发方向，以及开发产品类型的选择上予以指导，未来的开发热点将主要集中在几个板块儿当中。 （2）土地市场影响政策
武汉市的房地产一级市场（即土地市场）的规范历程在全国来讲是属于启动较早，但也同样经理了2000年以前的协议出让阶段，当时许多开发商通过协议方式以低价圈的了较好的地块，在目前的房地产市场上，大多数在建在售的楼盘都是在哪是获取的土地，同时在目前日渐规范的土地市场上，仍由当时协议转让的土地在进行再转让，目前土地部门已经考虑有效措施限制，以保证25%投资量的要求真正能得到有效的保证。
武汉市2000年建立起土地储备制度，行政管理上采用三级管理即武汉市土地资产管理委员会是作为决策机构，宏观调控土地的储备与供应计划。武汉市国土资源管理局作为土地储备体系的行政管理机构。武汉市土地储备中心则是具体实施土地储备实施及土地供应的前期工作。武汉市土地交易中心，具体负责土地招投标等具体供应工作。
从管理区域划分上，中心城区（江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、洪山、青山）土地仍实行市土地行政主管部门垂直管理体制，城郊各区（东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲）和开发区（武汉东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区）土地由地方土地部门进行储备转让，市土地行政主管部门与地区人民政府或开发区管委会共同管理、指导和监督。
2003年初，武汉市政府提出的土地储备原则是：旧城改造、新区拓展、轴线推进、均衡发展。同时武汉市土地部门采取了调整土地供应量和“最高限价”等
第 11 页 共 42 页
政策，以遏制房价的过快增长。到了年底则提出要在土地市场平稳发展的同时，在未来几年内将房价推过3000元关口，以真实地反映出与武汉市地位相匹配的房价，措施就是从房地产开发的源头——土地开始，从年初计划向市场投放的6000亩土地到年底上市的也只有4000亩左右。其中还包括在年底集中推出的35万平米的旧城改造地块。这一点即可看出。同时这一趋势将延伸到2004年。 2004将继续进行武汉老城区改造工作，力度将超过今年。同时启动汉阳大开发。汉阳开发率先沿汉江开始，选择好几个重点板块启动，把汉阳地区建设主要分成三个部分，汉江的旅游文化生活区组团，四新组团介于生活区、文化区与生产区之间，主要承担政治、金融、商业等生产性服务与生活两大功能，沌口组团主要建设现代制造业基地。 （3）房地产市场的影响政策
在房地产的二三级市场上，近几年来国家及武汉市也相应出台了相关开发、融资、销售管理办法、信贷等相关政策。一方面规范了开发市场，从而保证市场的良性竞争，减少办事环节和相关税费以最终有利于消费者购房，另一方面从信贷、公积金等方面直接保证需求面的畅通，以保证商品房市场能够良性的循环。随着危改力度的进一步加大，二手房市场将进一步被激活，将会给商品房市场带来一部分投资性客户。
各年度数据指标回顾
指标类别（增长率） 2006年 2007年 2008年 2009年 房地产投资额 商品房销售额 存量房交易额 发放贷款额 11．07% 13．92% 14．90% 19．80% 11．01% 24．04% 26．62% 19．26% / 24% 39% 41% 47．8% 156．8% 60% 56．6% 第 12 页 共 42 页
从上述指标对比可以看出，武汉房地产市场四年来投资额一直在稳步增长，存量房交易额也在快速稳步的增长，其中主要的推动力量来自于金融对个人信贷的支持，但值得关注的是2003年以来，首次销售额的增长出现了下滑。
2.3武汉市洪山区房地产市场宏观形势分析及预测
据2009年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101--120的占总量的32%,121--140占总量的45%,141--160的占总量的5%,161--180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果
看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。
以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上
第 13 页 共 42 页
涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
武汉市洪山区住宅价格指数 季度 2001第四季度 2002第一季度 2002第二季度 2002第三季度 2002第四季度 洪山区指数 1145.39 1273.52 1327.12 1451.75 1488.67
2002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情
况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在
第 14 页 共 42 页
1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。
坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
2.4项目目标市场分析
根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增
第 15 页 共 42 页