财务内部收益率(FIRR)=27.50%
经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>8%
且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。
(2)项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期
项目总投资额为14828.67万元，总销售收入为23185.92万元，总销售利润额为7109.72万元（见损益和利润分配表）
投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝47.95％ 销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝30.66％ 投资回收期＝4.27年（根据现金流量表） (3)流动资金
流动资金估算表（见附表5）
7.2盈利能力分析
损益和利润分配表（新设项目法人项目）（见附表7）
7.3清偿能力分析
借款偿还计划表
序号 1 借款 1.1 年初本息余额 1.2 本年借款 项目 合计 单位：万元
计算期 2003 2004 2005 1858.74 2006 4626.6 5002.61 5002.61 1858.72767.8376.01 第 36 页 共 42 页
4 1.3 本年应计利息 1.4 本年还本付息 其中：还本 付息 1.5 年末本息余额 2 还本资金来源 2.1 2.2 当年可用于还本的折旧和摊销 以前年度结余可用于还本资金 946.558 946.558 2 2 0 2 1858.74 6 7 7 0 7 8 8 0 8 8 5289.76 5002.61 8 0 5289.76 106.69265.56287.149287.149106.69265.56287.149106.69265.56287.149287.1494626.6 5002.61 106.69265.56287.1492 7 8 2.3 可用于还款的其他资金
8．风险分析
为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。
8.1敏感性分析
敏感性分析表（见附表13） 敏感性分析图（见附图5）
8.2定性分析
（1）自然风险
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自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。
（2）政策风险
政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。
（3）经济风险
经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。
（4）技术风险
房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。
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（5）社会风险
社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。
（6）内部决策和管理风险
内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。
8.3投资风险的控制
及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：
（1）通过加快进度来回避风险
开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。
（2）通过市场调查来降低风险
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通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。
（3）通过加强管理来控制风险
良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。
9．研究结论与建议
9.1结论
武汉光谷的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入WTO后,投资政策再一次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势, 调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。
（1）优点
1）项目拥有较好的投资环境与机遇
国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。 2）项目在经济上具有较强的可行性 * 项目总建筑面积: 12.9万平方米 * 项目总投资: 14828.67万元 * 项目财务净现值:5701.73万元
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