C: 1.16/100=1.14/c c= 98.3 D: 1.16/100=1.16/d d=100 区位因素
以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。 A 102 建筑设计
以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。 A 100 绿化率
以本案为100分，以本案为100分，以5%为一个档次，每上升或下降5%相应加或减1分。 A 100 建筑质量
以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。 A 98 私密性
以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。
B 98 C 98 D 100 B 98 C 98 D 99 B 98 C 98 D 99 B 100 C 98 D 98 第 26 页 共 42 页
A 102 交通便捷
B 102 C 100 D 100 以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。 A 102 周边配套 以本案为100分,分为完善，健全，一般,差，较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减1分。 A 99 户型结构 以本案为100分,分为好,较好,一般,差,较差五个档次。每上升或下降一个档次相应加或减2分。 A 100 社区景观风格 以本案为100分，本案是欧式景观，其余各项与其相比。A：德式景观设计得100，B自然生态景观得98分，C西班牙风格景观得99分，D现代都市型得99分。 A 100 价格 开盘时间 区位因素 X 1 1 A 6300 100/98.3 100/102 B 7000 100/99.1 100/100 C 6000 100/98.3 100/98 D 6200 100/100 100/98 B 98 C 99 D 99 B 98 C 99 D 99 B 100 C 100 D 99 B 100 C 98 D 98 第 27 页 共 42 页
建筑设计 绿化率 建筑质量 私密性 交通便捷 周边配套 户型结构 社区风格 修正系数 修正价格
1 1 1 1 1 1 1 1 100/100 100/100 100/98 100/102 100/102 100/99 100/100 100/100 0.988 6224.4 100/98 100/98 100/98 100/102 100/100 100/100 100/98 100/98 1.094 7658 100/98 100/99 100/98 100/100 100/98 100/100 100/99 100/99 1.137 6882 100/99 100/99 100/100 100/100 100/98 100/99 100/99 100/99 1.095 6789 X=(6224.4+7658+6882+6789)/4=6888.4 本案最终均价定为6850元／㎡
（2）每栋楼均价确定
本案为六栋五层住宅，以第三栋作为均价。 1# 系 数 0.95 均 价 6507.5 修改价 6500
2# 0.95 6507.5 6500 3# 1 6850 6850 4# 1.05 7192.5 7200 5# 1.1 7535 7550 6# 1.15 7877.5 7900 5.2垂直价差：
以第三栋第二层为均价并根据每层价差来确定各栋各层价格，由于一楼销售相对困难,一层60%面积半地下赠送。
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层\\栋 1 2 3 4 5 价格 1.4 0 100 100 -50 1# 2# 3# 9590 6850 6950 7050 7000 4# 5# 6# 9100 9100 6500 6500 6600 6600 6700 6700 6650 6650 10080 10570 11060 7200 7300 7400 7350 7550 7650 7750 7700 7900 8000 8100 8050 5.3水平价差
一栋两个单元，一梯两户，一栋水平四户。以每栋一单元B户型作为均价户型，其余户型以相应系数做价差调整。 最终项目价格表（精确到10元） 1# 1-1-A 1-1-B 0.97 1 系数 1 2 3 4 5 2# 系数 1 2 3 4 5 3# 系数 1 3-1-A 0.97 8800 3-1-B 1 9590 3-2-A 1.02 9750 3-2-B 1.01 9650 2-1-A 0.97 8800 6300 6400 6500 6450 2-1-B 1 9100 6500 6600 6700 6650 2-2-A 1.02 9250 6600 6700 6800 6750 2-2-B 1.01 9200 6550 6650 6750 6700 8800 6300 6400 6500 6450 9100 6500 6600 6700 6650 1-2-A 1.02 9250 6600 6700 6800 6750 1-2-B 1.01 9200 6550 6650 6750 6700 第 29 页 共 42 页
2 3 4 5 4# 系数 1 2 3 4 5 5# 系数 1 2 3 4 5 6# 系数 1 2 3 4 5 6650 6750 6850 6800 6850 6950 7050 7000 6950 7050 7150 7100 6900 7000 7100 7050 4-1-A 0.97 9750 6950 7050 7150 7100 5-1-A 0.97 10250 6850 6950 7050 7000 6-1-A 0.97 10750 6850 6950 7050 7000 4-1-B 1 10080 7200 7300 7400 7350 5-1-B 1 10570 7050 7150 7250 7200 6-1-B 1 11060 7100 7200 7300 7250 4-2-A 1.02 10250 7350 7450 7550 7500 5-2-A 1.02 10750 7150 7250 7350 7300 6-2-A 1.02 11250 7250 7350 7450 7400 4-2-B 1.01 10180 7250 7350 7450 7400 5-2-B 1.01 10650 7100 7200 7300 7250 2-B 1.01 11350 7150 7250 7350 7300
6．投资估算及资金筹措
6.1投资估算的原则
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