本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。
该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：
（1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为： a. 居民安置费：200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。 b. 房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人民币。
c. 其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。
（2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。
项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：
供水：在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。
雨，污水排放：武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入
供热：拟从武黄路新敷设的供热干线接入。
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供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。
电信：本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。
路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一个面积约1000平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。
由此可得项目的主要经济指标如下：
项目 占地总面积 总建筑面积 居住建筑面积 公共建筑面积 居住居数 平均每户建筑面积 平均每户居住人数 容积率 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 户 平方米 人 数量 100000 129000 116460 13000 996 130 3.2 1.3 第 32 页 共 42 页
绿化率 % 45 6.2项目建设的投资估算 根据开发项目的工程量可得：
总投资估算汇总表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 项目费用名称 土地开发费 建筑工程费 安装工程费 其他投资费 项目管理费 不可遇见费 建设期利息 总投资
开发项目固定资产投资估算表
序号 1 2 项目费用名称 土地开发费 建设工程费 建筑工程费 安装工程费 3 4 5 6 其他投资费 项目管理费 不可预见费 建设期利息 金额（万元） 4082.56 7418.18 5361.70 2056.48 2070.86 124.20 186.31 946.56 金额（万元） 4082.56 5361.70 2056.48 2070.86 124.20 186.31 946.56 14828.67 第 33 页 共 42 页
6.3
7 项目投资总额 14828.67 资
金筹措与使用计划
（1）资金的渠道与方式
签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：
a. 筹措和利用自有资金3000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。
b．用银行贷款5002.61万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险
c. 房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一
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种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于现代花园处在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达5879.50万元。
（2）编制资金流动计划，确定资金的需求额 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 项目 2003 投资 分年计划 建设投资 建设期利息 小计 资金筹措 自有资金 贷款 销售款收入 35% 2004 35% 建 设 期 2005 30% 2006 287.15 小计 100% 13882.11 946.56 14828.67 3000 5002.61 5879.50 4858.74 4858.74 4164.63 106.69 265.57 287.15 3000 1858.74 2767.86 376.01 2090.88 3788.62 7．财务评价
7.1财务评价基础数据的测算
(1)财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）
根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率 财务净现值（FNPV）=5701.73万元
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