从化项目可行性报告2013.3.29 - 图文(3)

标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。 本项目在设计规划中既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想，开发时选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，实现生态旅游区可持续发展的。 1.6项目建设内容 从化旅游地产项目以盘活当地生态资源，发展当地经济、改善当地产业链条为宗旨，依科学发展观为指导思想，是一项符合政府规划定位和产业政策，推动区域经济产业化进程的综合性项目。 本项目属于企业、政府、社会多元发展的综合性建设项目，项目将以政府为主导，企业为龙头，生态资源为载体的三位一体组织进行运作。项目将紧紧围绕特色旅游主题，建设旅游、餐饮、培训、拓展等吃住玩的多元化的特色旅游基地。 8 二、项目市场环境 2.1 政策环境分析 2013年3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，重点强调五个方面：一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应 ；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理，尤其是对出售自有住房按规定应征收的个人所得税做了明确指示，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。 此次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调“抑制投机投资性需求，满足合理住房需求”，政策将在短期内促使二手房的交易量呈现爆发式增长，随着新房供应量的不断放大，税负成本的转嫁或将难以实施，挤出效应将刺激新房价格一定程度的上涨。 2.2 城市规划 2.2.1广州市规划 广州在今后城市发展规划和建设的实施中，把从化建设成为“广州北部现代化生态副中心城市”的经济发展定位，将从化的骨干道路等市政公用设施和教育、文化、医疗、体育等公共服务设施纳入广州城市建设的总体规划，以从化中心城区和中心镇规划建设为重点，加快从化城镇建设发展融入广州组团式发展总体布局。广州将从化的经济开发区、明珠工业园和鳌头工业园列入广州市9 “退二进三”项目转移基地，支持从化发展生物医药、动漫等产业；建议广州适当下放温泉旅游度假区的规划审批权，支持从化加快发展生态旅游业；建议将从化的建设用地需要纳入广州市土地利用规划修编统筹，支持从化解决建设用地不足问题。广州市委、市政府设立支持从化经济社会加快发展的协调机构，明确加快从化经济社会发展相关扶持政策措施，推动各项扶持政策和措施的落实。 通过副中心城市与中心城市相互间的人流、物流、资金流、信息流、技术流等，实现他们之间的互利互动。其一，副中心城市可以向中心城市提供稀缺的优质廉价的生产要素，降低中心城市的生产成本，提高生产能力，同时为中心城市对区外输出能力和吸引能力的增强提供有力支撑。其二，副中心城市还可以凭借低成本的生产要素与市场，吸引中心城市先进的技术、管理经验、资金、人才等，从而促进自身的发展，城市基础设施也会进一步完善。 因此，将会吸引大量外来客商的投资落户，客观上进一步促进了该城市自身实力的强大，城市的极化和扩散效应会更明显。 2.2.2从化市规划 根据从化市相关规划，该市将规划形成“一心、三片、四轴”的城市布局，其中大力建设绿色生态居住小区，是中心城区建设目标。 规划中，“一心”是指从化中心城区，该区是城市型地产的重点发展区域，未来建设，将根据中心城区山、水、田、林、城五大空间环境特色，又细分规划成5区2轴3心、5廊1环3片的城市结构，建设绿色生态住宅小区：“三片”分别是南片、北片和西片，北片即广州辐射带动地产重点发展区、旅游地产重点发展区、产业配套地产重点发展区，南片是鼓励发展的地区，北片和西10 片是适度发展的地区；“四轴”指105国道发展轴、355省道发展轴、鳌桃公路发展轴、106国道发展轴，其中，105国产发展也是沿流溪河、广从轻轨发展轴，是中、高档地产密集的线性区域。 从化市提出全面改善我市旅游大环境，提升旅游业发展整体水平;着力打造“高端商务游”、“乡村风情游”、“休闲生态游”和“温泉养生游”四大系列的特色旅游产品，实现从旅游资源大市向旅游经济强市的转变，把从化建设成为珠三角、全国乃至世界知名的生态旅游胜地;力争2010年创建成为中国优秀旅游城市。 2.3从化房地产规划 以科学发展观为指导，贯彻“五个统筹”（统筹区域发展，统筹城乡发展，统筹经济社会发展，统筹人和自然和谐发展，统筹国内发展与对外开放）的原则，站在区域发展的高度，以把从化建设成为“广州北部现代化生态副中心城市”的城市发展目标定位为指导，从构建生态房地产的角度，全面有效导控从化市域的住宅房地产发展，建设与广州北优战略相适应，促进“休闲之都、魅力从化”的建设，满足人们日益增长的生活水平所需要的布局得当、品位有别、配套齐全、社区和谐、生态稳定、与交通及产业发展相协调的住宅房地产宏观规划布局体系。 城北新区打造从化CBD，规划区位于从化现状城区的东北部，东濒流溪河、南至西宁路、西至规划的环市西路、北至规划的环城北路，呈南北、东西各约3000米的正方形，用地面积816.17公顷，城市建设用地754.15公顷。打造为从化市21世纪综合性新城市中心地区，形成功能完善、交通高效、环境优美、空间宜人、特色鲜明的生活综合区，是从化市未来的功能中枢和最具标志性的形象地区 11 2.4旅游产业 旅游历史悠久，“从化温泉”久负盛名，尤其是改革开放以来，旅游业得到了迅猛发展，资源和景点开发建设、基础设施配套建设均初具规模，旅游业已成为从化市第三产业的重要组成部分，从化旅游已成为广州“三线一中心”旅游网络东北度假旅游线的主体。 旅游意识不断增强。从化旅游开发历史悠久，从化市历届政府不同程度地重视引导和加强宣传教育，使市民发展旅游业意识不断提高，上下都有利用资源优势，发展旅游经济的强烈愿望，为旅游业发展奠定了广泛的群众基础。 三、项目开发条件 3.1地貌特征 黄龙带水库域内属九连山山脉派生出的两支脉南昆山和青云山结合，是低山丘陵区。土壤母岩以花岗岩为主，部分为石英岩和片页岩。赤红壤为主，土层深厚，富含有机质，利于树木生长。 3.2植被特征 水库区植被属南亚热带季风常绿阔叶林，以次生阔叶混交林为主，长势甚佳，林木有82科、103种属，杂木林以山毛榉科的阔叶林为多，主要有山樱、香华楠、枫香、杨梅、毛竹、山竹、松等，全区森林覆盖率大于84.25％。区内野生动物有野猪、黄猄、果子狸、雉鸡、水鸭、鸳鸯、画眉、红嘴相思鸟等，而珍稀保护种有苏门羚、水鹿、山鹿、白鹇、野鹤、鹭鸶等。 12