设施设备管理服务指引
一、工作维修流程
1、工程部工作维修流程
为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知项目运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。
2、运行模式
各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而工程部主管将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各维修员完成工作后填报完成工作单，送回给工程主管。为保持维修质量，工程主管将抽样检查各维修工作直至达到高维修品测水平。当完成抽样检查后，工程主管可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。
工程部员工巡查项目后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，工程主管将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程部经理。
日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。
工程部工作流程图
工程部巡查 维修 报告 工程部经理 紧急事故及维修 秩序维护部
工作单系统 物业管理部 环境卫生部 日常维修计划 分派工作 强弱电 消防 空调 给排水 土建 完成维修工作 填报完成工作单 报销工作单
维修工作单
No. 部门名称： 日期：
联络人名称： 维修种类：日常/紧急 联络人电话： 工程部专用 工程部门：强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建 接收日期及时间： 负责维修人员名称： ( ) 完成日期及时间： 完成维修工作需要时间： 小时/分钟 工作内容 工作位置： 维修内容： 完成内容：
发出时间：
二、公共区域设施维修保养细则 （一）外墙、围墙
1、半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。 2、每两年对外墙刷涂料的部分，如阳台底部等处刷一次涂料。 3、每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。 （二）小区道路
1、每年对项目外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。 2、每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面检查，发现缺损或裂缝，及时做好修补。
（三）内部大堂、走道及楼梯
1、每年对公寓内部的大堂、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。
2、每两年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。 3、每两年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。 （四）楼顶屋面
1、每半年在屋面的防水层和保温层做一次全面检查，发现有破损的地方，及时修复。
2、每两年对屋面的铁制走道和避雷带做一次油漆保养。
3、每年对屋面的所有户外保温管理道和水箱做一次检查，发现破损及时修补。 （五）电器设备
1、每周对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。 2、每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。 3、每月统计用电量及电压变化。
4、每半年对配电设备进行一次停电清扫和椿头紧固等保养工作。 5、每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电气试验。 6、每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。
（六）煤气设备
1、每半年用肥皂水对煤气进户点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。
2、每年检查有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。 （七）照明灯具
1、每两周一次对公共区域各灯照明灯具的外观和照明度进行检查。 2、每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。
3、每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。 （八）电梯
1、每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。
2、每两周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。
3、每月检查电梯井道、底坑和厢箱门槛有无异状物。 4、每年安排报请劳动局进行一次年检工作。
5、每两年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验（委托承判商进行）。
（九）避雷装置
1、每年检查避雷装置安装可靠性及测量绝缘电阻。
2、每三年进行一次避雷装置安全试验（委托避雷装置检测所）。 （十）水泵、上水管道及水箱
1、每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。
2、每班巡视管道、阀件接口有无异常。 3、每班巡视机房附属设施状况。 4、 每月清扫机房。
5、每季对消防泵进行试机一次，时间不低10分钟。 6、每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。