策划人的21条军规
第一条军规：销量是检验策划效果的唯一标准。
衡量策划人的好坏标准只有一条，就是提升多少销售业绩，策划人地尊严就是提升的销售业绩，其他一切是空谈。
第二条军规：策划团队至高无上。
策划人信奉团队合作的力量，彼此尊重，互相鼓励，共同迎接挑战，为共同的成就而深感荣耀。策划人尊重英雄，但反对个人英雄主义，策划人相信，如果一个企业或团队需要*一位英雄才能成功，这个企业或团队已时刻活在危险之中，优秀团队是策划企业、单个策划人生存和永续发展的最佳资源 第三条军规：策划职业不是仅次于总统的职业，而是等同*女 策划是开发身体大脑的职业。
第四条军规：策划人的角色是扮演专家和顾问的角色，是帮助企业解决问题。 策划人应该有一种心态，就是随时随地是在“帮助”企业，帮助媒体的心态。 第五条军规：策划业界没有大师，任何人面对新项目一切都是从头开始
策划人尊重权威，但不崇尚权威，策划人认为：权威只能代表某些方面或者某些经历曾经比策划人优秀，而环境是变幻莫测的，老标准和老方法不一定管用。
第六条军规：策划人只做创造资源的事，不做消耗资源的事！
策划人的使命是创造文化、创造生活、产生社会文化价值；对社会而言，策划人是微观经济学者！对企业而言，策划人是企业的运营顾问。为社会、为客户创造资源是策划人生存与发展的基础，消耗资源只能导致策划人成为被淘汰的一群！
第七条军规：先做人，后做事；做实在人，干专业事
策划人要有高度的责任心，诚信、科学地对待工作；勤奋工作、专业的精神使策划人赢得胜利。 第八条军规：每天都是新的开始，策划人以超越自我，超越企业及客户的期望为荣 策划人尊重每一位曾为策划人企业过关斩将的策划元勋，但反对有人躺在功劳簿上不思进取
策划人尊重每一位为企业赢得利益的策划功臣，但反对有人投机取巧，鼠目寸光，策划人坚持：没有一种利益值得以牺牲策划人的信誉为代价。
第九条军规：点子时代已经过去，单点不能实现整体突破。
第十条军规：策划之后需落地，执行力大于策划力，三分策划，七分执行 第十一条军规：策划人不崇拜英雄，以打倒英雄为己任，应低调做人，高调做事
低调做人，可以在你周围保持健康的空气，不要言必称大师，那是虚弱的表现，策划人应高调做事，才可以赢得支持和声誉。 第十二条军规;原创第一
原创决定性的、持续性的市场第一拉动力！
策划人价值在于原创，策划人是把激情与严谨集於一身的人。策划人不排斥模仿，但策划人拒绝抄袭，策划人渴望有灵魂的想象和有执行力的创意。
第十三条军规 别把自己太当回事，要把事当回事！团队属于客户、尊重从尊重工作开始
只有具有共同价值观，相互依赖、相互信任、相互支持、相互尊重、相互需要的人，才构成团队！项目团队就是属于客户的团队，他们在任何时候都以客户的利益为最高利益。只有这样他们才能创作出为客户实现利益的作品。也只有这样，项目团队才能在为客户服务期间主动发现客户的需求，主动提供专业服务。他们会很自豪的说：我正服务于我的客户！
团队成员在团队是否获得大家的尊重取决于他是否足够尊重自己的每一项工作。策划人没有只是简单应付的工作，没有自己不满意的出品。策划应人常说：别把自己太当回事，要把事当回事！ 第十四条军规 没有状态就不要工作，有所为，有所不为、能力决定空间
策划人应深知自身、企业的发展来自客户信任的不断积累。因此强调对客户的每一项工作负责。不因人废事，坚持自己应有的专业原则与专业态度，是做好客户委托的每个项目的前提。在策划人只有一个标准：做自己比别人做得更好的事！
团队的能力有多少，未来的空间就有多大！因此，策划人的团队杜绝任何不良工作习惯，要求每个团队工作成员在投入工作前充分激活自己的思维，使自己在工作中始终都保持最佳的工作状态。否则一个环节的工作质量会影响整个项目团队成员的能力有多大就在公司承担多少责任、获得多少资源和利益！没有状态就不要工作！
第十五条军规 实操最重要，专业只是解决问题的工具、事实的一半是真相
一切的专业都只是解决问题的工具，策划人创造的是客户所委托课题的解决方案，绝不能只是展示专业的文本。因此，策划人为客户提供具有科学性与可执行性的专业方案，不唯专业而专业！专业一定强调客观的研究，在繁复的事实背后寻找事物存在和发展的内在规律。“事实的一半是真相！”是策划人始终不一的责任和信条。而专业的出品就是对社会资源整合后的，符合事物发展的客观规律和必然趋势的行为策略。因此，策划人交给客户的是实效性方案而不是漂亮的方案！方案的实际操作性最重要。 第十六条军规 一分钱的项目和一百万的项目一样做！
对于策划人而言，不管项目的经营状况如何，策划人职责就是尽团队的能力提供最优化的方案与服务。因此，从专业角度而言，一分钱的项目和一百万的项目一样做！ 第十七条军规 ：做足一百分是本分
一百分是完美的表现，追求顾客满意，追求完美服务，是策划人的工作标准。不要以为这是高要求，如果你能实现一百分，不过是刚刚完成了任务而已。
第十八条军规 关注策划的每一个细节，好的结果来自过程的完美
任何一件工作的成绩都来自完美的工作过程。因此，策划人崇尚简单管理，在工作中关注每一个细节，对工作过程的关键点控制，强调良好的工作环境，进取的工作氛围，严谨的专业平台，有良好的工作间去创造性地工作。
第十九条军规：简单、简单、再简单
不要太夸张，不要虚张声势，更不要节外生枝。寻找捷径是策划人的首要方法。同样的一件策划案，如果你能完成得比别人更简单，就是好样的
第二十条军规：策划就是算帐的过程，省钱、省钱、再省钱 第二十一条军规：与时俱进，要么上去，要么就出去
永远保持进取，保持开放心态，知识经济中的一切都与学习、进取、开放心态相关，所以生存的第一要诀就是学习学习再学习，进取进取再进取，开放开放再开放。懒于学习、没有开放心态和与时俱进观念的人，实际是在选择落后，也就是在选择离开策划业。
如何进行房地产系列广告策划
现结合具体广告个案综述如下，仅供同行参考。 报纸系列广告策划之一：形式与形象
系列广告既为系列，就需要有一个统一的表现形式，以实现系列广告的效果，否则，广告前后无法形成连贯性，从而影响广告效果的发挥。就形式与形象的表现而言，主要通过以下几方面来实现，当然，在不同的广告策划中，由于策划环境的不同，会有一定的差异。 1、广告整体形象统一
对于广告整体形象统一，往往可以通过广告CI、统一的发布版式、统一的发布版面和统一的风格来实现，尤其需要内容核心形象的统一。这种个案如西部电子开盘的系列广告，在4月2日至6日的三则广告中都有充分的表现。 2、系列广告的提示性
对于系列广告的提示性，这是开发商为、了让受众更好地接受系列广告的信息，所采取的一种手段，比如在金色时代\金色时代商住公寓系列广告之33篇\、西部电子\请注意4月3日、5日、6日、8日的西安晚报\等等。
当然，关于系列广告的提示方法，还有多种多样，比如今天广告突出醒目地提出一个悬念，在其下用小字标识\敬请留意明日广告\等。当然也有广告不明确说明，而寓系列于策划之中。 3、系列广告的纲与目
对于系列广告的纲与目，主要表现为广告主题的明确阐述与分题的反复诉求。系列广告的标题制作往往为双行或更多，表现在形式上，就是统一一个纲（系列广告主题，若表现方式不完全统一，需意义一致），张扬一个目（广告分述子题）。
比如紫薇系列广告阳光行动之一\全景阳光，与您共享--紫薇城市花园开创户型设计新理念，二期隆重推出\全景阳光\户型\（3.22《西安晚报》），阳光行动之二\生活的阳光，生态的紫薇--紫薇城市花园开创户型设计新理念，隆重推出\全景阳光\户型\（4.5《西安晚报》）。
4、系列广告的沟通性
对于系列广告的沟通性，就是您的广告首尾要相互连贯，或并列，或递进，或倒置等，您的广告要在充分宣扬主题的同时，要与受众充分沟通，比如您的提醒，广告的照应等。 报纸系列广告策划之二：内容与个性
系列广告的内容对于决定系列广告的质量具有质的决定作用。仅有形式的完美，只能是吸引受众关注您的楼盘，而对销售不会有太大的促进作用。对于系列广告的内容，应充分与楼盘个性结合，从某种意义上讲，系列广告同单一广告的策划一样，必须有自己\独特的销售主张\（另一说法是，系列广告可以不必过分强调\独特的销售主张\，有待商榷，此处略），同时还需要注意竞争广告的表现。 1、内容主题要统一
系列广告中各篇广告的策划必须服从于一个统一的主题，这个主题同时是楼盘的一个有力卖点，即\独特的销售主张\。比如紫薇系列广告阳光行动系列，主要突出的是\全景阳光\户型，以此为主题，通过系列广告让受众充分了解\全景阳光\户型的各个侧面，从而达到宣传目的。 2、各篇广告要\独立\
系列广告各篇独立主要是要在统一的主题之一，要充分表现分题的个性特征，以让市民对该楼盘特征有深入、透彻的了解。
比如，对于一座楼盘不同的销售对象（依据市场定位），可以就楼盘的同一卖点对各个销售群体进行差异化诉求，从而获取更多的销售机会。
对于同一项目不同楼盘的相继开盘，系列关高可以借助先前开盘及销售的情势，\递进式\诉求新开盘的优势特征。
对于同一楼盘的各种优势特征，可以分而道之，此时的主题需要有一个比较理想、虚拟化的表述，以能充分表述各优势特征。 3、各篇广告要\照应\
系列广告之所以能发挥比单一广告更大的威力，就在于它的系列性，这种系列性不仅需要通过有意的提示来表现，更需要通过精心的\层次设计\来发挥系列广告的\引力作用\，即充分吸引受众的关注，从而达到目的。
对于照应，最便捷的方法是通过高密度的广告投放，来实现系列，此种方式耗费大，极易造成浪费，对策划的要求较高。开发商如果需要通过此种方式来实现系列，其广告最好与销售促进或公关结合，其对于销售的效果才会大大增强。
最为人注意的\照应\方式是悬念，此种方式通过与促销结合，其效果极佳，而且开销相对较少。开发商运用此种方式，需要精心策划，悬念应从受众，特别是目标销售群体的心理作为切入点，以此作\饵\，方能将目标对象\步步诱近\，从而实现广告目标。
另一照应的方式是生活故事法。此种方式在西安房地产界运用不多，在外地某些城市有一定的表现。在其它消费领域，生活故事法运用如同\家常便饭\。 4、广告卖点要突出
系列广告主题是卖点，各分题也同样是一个卖点。强点突出卖点，主要是从便于受众理解并接受信息的角度出发。由于系列广告常常不象策划者所想的那样，专心关注系列广告，受众收到的或许只是某一期楼盘的某一个讯息，所以必须强调卖点。特别是对于一些系列广告间隔太长的广告计划而言。
以上就系列广告的大致表现情况进行了简单介绍，在具体的操作时，由于面临的策划环境不同，常常会表现出差异。最终的关键是在于营销计划制定者的灵活把握与精心计划。
目 录
第一部分 房地产户型策划 .................................................................................................................................................... 5
户型需要策划 ........................................................................................................................................................................ 5 户型简史 ................................................................................................................................................................................ 5 好户型的标准 ........................................................................................................................................................................ 6
立体户型面面观 .................................................................................................................................................................... 7 大户型？小户型？ ................................................................................................................................................................ 8 面积多大才合适？ ................................................................................................................................................................ 9 户型之首——客厅 .............................................................................................................................................................. 10 主卧 ..................................................................................................................................................................................... 11 厨房 ..................................................................................................................................................................................... 11 洗手间的问题 ...................................................................................................................................................................... 12 阳台 ..................................................................................................................................................................................... 14 户型设计趋势 ...................................................................................................................................................................... 15
第二部分 售楼书该说点啥 .................................................................................................................................................. 17 第三部分 关注购房中的感性行为 ....................................................................................................................................... 19 第二部分 关于房地产价格策略的几点思考 ....................................................................................................................... 21
一、成本+竞争？消费者+竞争？ ..................................................................................................................................... 21 二、金子？银子？ .............................................................................................................................................................. 22 三、开盘：高开低走？低开高走？ .................................................................................................................................. 22 尾盘：降价清货？精细营销？ .......................................................................................................................................... 23 “低开高走”的实际操作问题 .......................................................................................................................................... 25
第一部分 房地产户型策划
可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。 户型需要策划
表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。
其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。
世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。 户型策划的主要内容有以下几点：
1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？
2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡??那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。
3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层??位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。
4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？??等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。 户型简史
时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住