医院：圣爱医院、木渎人民医院、江苏银行 交通状况
地铁：环线：中环、南环西延段；地铁5号线花苑路站, 地铁1号线金枫路站；公交车站：68、2、38、622路等，步行50米花苑桥东,665路公交车，步行200米大治桥；。
建材装修 市政供水 楼层状况
2栋11层，2栋7层，7栋33层，4栋8层 车位信息
停车位:停车位配比1:0.8 项目简介
正荣.华府是中国房地产31强企业——正荣集团落子苏州的鼎力巨作，入选2014中国房地产品牌项目。秉承“健康和幸福”的人居理念，旨在打造“健康”和“幸福”的高品质居住社区，满足不同年龄层的幸福生活，从根本上帮助正荣业主实现真正的健康幸福生活。
项目位于金枫路以东、花苑路以北，苏州城西板块核心，紧邻轻轨5号线与1号线，对接中环双轨的立体交通体系，“花苑路”匝道口双轨，与金山路、金枫路、狮山路三大商圈于一体，打造一座繁华便利的幸福社区。项目以莫奈式园林为基石，精工细筑约128-268㎡法式奢尚叠墅、约115-134㎡阔景高层，勾勒出多主题会所诸如八重归家礼仪等，以臻熟配套、优越区位和产品品质的完美融合，全面建构苏州“中环双轨全龄幸福万象国际社区”，定义城西人居新高度。
相关信息
占地面积:160000平方米 建筑面积:480000平方米 开工时间:2014-01-01 竣工时间:2016-12-01
物业管理附加信息:2.19元/㎡·月
开发商:正荣苏南（苏州）房地产有限公司投资商:正荣苏南（苏州）房地产有限公司
物业管理公司:正荣物业管理有限公司
按揭银行:中国建设银行,中国工商银行,中国农业银行，中国银行 工程进度:期房(2016-03-18) 产权年限:产权年限70年
户 数:当期户数2094户总户数2094户
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第二章 苏州市房地产背景分析
2.1 宏观经济状况 2.1.1 苏州市概况
苏州，是中国东南部的一个地级市，位于长江三角洲和太湖平原的中心地带，非常出名的鱼米之乡，亦是一座历史悠远的古城，从古至今一直被美誉“人间天堂”。苏州属亚热带季风海洋性气候，雨量充沛，四季分明。苏州地势低平，平原占总面积的55%。特产种类繁多，有碧螺春茶叶，丝绸，阳澄湖大闸蟹等。苏州已经成为中国特大城市之一，江苏省第二大城市。
2.1.2苏州市宏观经济发展状况
苏州的的产业结构一直发生着改变。全市经济发展一直处于平稳状态，进一步巩固了运行基础，明显增强了内生动力，不断推进了转型升级，有效提升了发展质量。第三产业的提高代表苏州的服务性产业发展。服务功能又作为城市经济功能的条件。
2014年，苏州GDP为全国第七，仅次于北上广等特大城市，城市居民收入较高，消费能力较强，加上苏州是一座古城，旅游经济的发展，带动了社会的消费，随着政府一系列优惠政策的退出，住宅消费的整体走势也继续趋高，总体看来，这种上升的趋势还要继续保持若干年。经济持续的增长也为城市的建设和房地产的发展提供了一定的动力。
2.2 苏州城市规划及建设
2015年6月，《苏州高新区中心城区控制性详细规划》获得市政府批准，高新区中心城区的全面转型升级有了详细的实施蓝图。整个苏州高新区的中心城区覆盖狮山街道、枫桥街道和横塘街道，这次的规划主要以狮山街道为主。
中心城区规划形成“一环、十字、一带、八片”的空间结构。一带就是京杭大运河景观带，将滨河绿化景观建设与大运河历史文化紧密结合。值得注意的是，苏州高新区共计划建设8处城市公园、17处社区公园、18处绿地公园和6处广场，俨然要把中心城区打造成一座大型城市公园。
按照规划，原有的苏州乐园将部分搬至大阳山，狮山片区将打造成开放式城市公园。同时，新区的中心城区也在规划：慢行休闲绿岛、滨水栈道、水上巴士游线，这些将构成了苏州中心城区的慢行生活网络。新增18个自行车租赁点，远期新增5个自行车租
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赁点，另外还新建18处街头绿地、25个公园。新建后，500米范围即有自行车租赁点，绿地公园统统步行5分钟就能到达！
另外，苏州高新区也将新建一大波学校，包括24所幼儿园、4所中学、11所小学。同时还规划了1个城市级生态中心，位于狮山北侧、金山东路南，新建3个文体活动站，分别位于枫津社区、狮山社区南部和新升社区。规划保留现状6处城市级、片区级医疗卫生设施和8处社区级卫生服务站，再新增2个卫生服务站，分别位于狮山社区和枫津社区。
交通方面，2013年，新区拥有了江苏省第一条有轨电车，开启了苏州的电车时代。根据规划，新区每500米将设置一个公交站台，实现5分钟换乘，届时出行更加便利。
轨交：地铁1号线穿过中心城区连接苏州的东西。另外还将新增2条轨道交通，分别是轨道交通3号线和5号线，均穿过中心城区。以苏州乐园站为综合枢纽，1号线和3号线将在此换乘。
其他：汽车西站与公交首末站、轨道站点、停车场实行一体化建设，成为中心城区重要对外客运枢纽；中环的贯通，形成新区对外辐射的快速路网体系。 2.3 苏州市房地产运行状况 2.3.1 房价情况
近几年来，苏州市房地产市场不断升温，随着政府一系列政策的推出，更是加速了房地产市场的火爆，从上图中可以看出，今年金九银十过后苏州各大版块的房价情况，姑苏区仅次于园区，排在第二位，并且远远高过吴中，新区以及相城。最近几个月来，苏州房价发生了翻天覆地的变化，新区从原来的一万以下到现在突破万元大关，园区现在已是2字开头，姑苏区也已经突破了两万，就连一直不受青睐的相城区也任性了一回，并且房价仍有上涨的趋势。 2.3.2 需求趋势
苏州房地产需求趋势近来呈现以下特点：
①：经济适用房需求量巨大，因为它是解决住房困难的中低收入家庭的主要手段。 ②：小户型公寓和小面积的户型一直受到青年人以及中等收入家庭的青睐。 ③：木渎太湖以及高铁新城等较偏僻的地区由于其房价低廉也受到广大消费者的欢迎。
④：苏州工业园区众多楼盘呈现供不应求的状态，开盘现场堪称菜场买菜。
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2.4 已调查楼盘分析
项目名称
位置 金山路与长江
狮山御园
路交汇处
173㎡
大平层 （毛坯）
137㎡
狮山路与滨河路交
花样年喜悦
汇处
192㎡
干将东路与东后庄
朗诗相门绿郡
巷交汇处往南50
米
85㎡
高层（精装修科技住
108㎡
宅）
141㎡ 62㎡
竹园路与塔园路交
招商学府
汇处
100㎡ 140㎡
叠墅（毛坯）
83㎡
高层（精装）
21000 25000
168㎡
大平层（毛坯）
20000
在售面积 143㎡
洋房（毛坯）
25000
产品形式 叠墅（毛坯）
价格
综合分析：这几个楼盘所处的地段都是苏州价格水平偏高，开发水平也偏高的地区，主要范围在姑苏区到新区核心地段。开发楼盘的特征主要如下：
①：学区是上述几个楼盘主要的卖点,其中花样年禧悦，招商学府以及狮山御园它们的学区都是新区实验小学和新区实验中学。
②：开发的楼盘多为改善性住宅，多为别墅，精装科技住宅等中高档住宅。价格定位相应较高。
③：该区域配套基本完善。
④：该区域的主要目标客户群是苏州的中高收入人群，以及一些外来人口，他们也占了一定的消费比例。
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第三章 苏州消费者调查分析
3.1 消费者住房需求调查概述 3.1.1 消费者调查的目的
因为房地产行业是个特殊的行业，所以锁定目标消费群是项目操作的出发点和回归点。要想把握好项目的市场定位和形象定位，前提是必须对潜在消费群体有个比较清晰的认识。为了确定本项目的主要消费群体，了解此部分群体的生活习惯，住房需求心理特征和消费特征，展开一次调查，调查对象为竞品项目业主以及周边老小区的业主，周边竞品楼盘的上访客户以及高收入人群。 3.1.2 调查方式
本次调查方式主要以问卷调查的形式展开。
①：对周边的老小区的业主进行调查，通过谈话和拜访获得相关信息。 ②：对周边竞品楼盘的上访客户进行调查。 ③：对一期已购买的业主进行调查 3.1.3姑苏区调查情况概述
姑苏区消费群体有两部分，一部分为苏州本地的高收入人群，主要集中在政府官员以及一些老苏州人，购房为了改善生活和投资;还有一部分是外来人士，在苏州为首套房，目的为投资兼自住。
从另一个角度看，工业园区的房价一路高升，由于其位置和发展的状况，从当时的无人看好到现在半年翻了一倍的价钱，这样的变化让很多购房者望而生畏，又拼命想要在园区置业，其中园区的房子多为外地置业者以及本地高收入人群所得，产品形式多为独栋联排别墅以及高层和小高层。高新区的房子多为本地人认购，产品形式多为多层住宅以及高层。从投资角度来看，本地人以自住为主，外地人以投资为主。 3.2购房调查情况概述
通过对该片区的调查，得出以下结论:
①：建筑形式为高层或者小高层的是比较受欢迎的。 ②：大部分人住房理想面积在90㎡到140㎡之间。
③：2室2厅2卫或者3室2厅2卫的是主流户型，销售情况较好。 ④：大部分消费者希望买毛坯房，想自己装修。
⑤：在众多竞品楼盘中，有创新的楼盘可有效增强竞争力。
⑥：在土地资源如此稀缺的情况下，姑苏区很被看好，而正荣华府又是位于高新区的核心位置，无形中又提升了产品的竞争力。
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