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二、 竞争个案分析
? 百家湖花园
位 置：湖滨路58号 占 地：28万㎡ 开发商：利源企业 建筑类型：公寓、别墅 单 价：公寓 2800元/㎡
别 墅：2万元/㎡或3000元/㎡（地价） 简 析：
? 百家湖花园是XX地区开发较早的个案之一。占地28万㎡，由百家湖别墅花园和维也纳城、罗马城、米兰城、威尼期城四大版块
构成。该案依托近千亩的百家湖，以湖景山色为最主要的卖点，颇具吸引力。整体小区以桥梁作为纽带，四大版块的欧式区个性鲜明，尤其是其主大门，雄伟壮丽，是国内居住园区中最大，最宏伟，最壮观的大门之一。着力体现欧洲文艺复兴时期的艺术风格，宽40米，中拱门为景观大道，东西拱门可并列进出八辆汽车，门高23.5米，气势逼人，拱洞高度达15米，充分彰显了小区业主尊贵身份。
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? 小区内备有大型会所，各项设施一应俱全，在XX整体配套尚不完善的情况下，得以让业主足不出户，就能享受各类生活便利。
同时，充分利用湖滨特色，规划有游艇码头，万米沙滩浴场等，一定程度上拨高了物业档次。该案产品特色鲜明，除部分142㎡三房外，主力房型多为240—260㎡的跃层房，以楼中楼别墅形象推出，价格虽已浮至3000元/㎡以上，但所剩亦不多，除原有别墅（270㎡）总价150—170万之外，目前推出小区内环境、位置、景观最为出色的威尼期别墅区，555㎡的单体别墅，典型的欧式庄园设计，全套装修，并每户配有超大花园及私人游艇码头，并赠送游艇一部。单价高达2万元/㎡。总价千万以上。一举突破南京楼价上限，引发市场轰动，除此外，客户可购买地块（1000㎡左右），3000元/㎡，自行设计，营建别墅。可以预见，这个呈半岛状的威尼期别墅区不久将成为南京最高档，最具知名度的住宅区。
? 营销包装上，主打具有一定特色的社区文化品牌，96年至今，成功举行了“外企网球大赛”、“中秋赏月晚会”、“百家湖笔会”、“冰
岛室内乐园访华音乐会”等一系列活动。力求结合小区欧式风格，将中西文化完美合璧，营造出既有亲和力又有创造力，别具特色的百家湖社区文化。在南京市场上颇为引人注目。
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? 江南文枢苑
位 置：XX开发区将军南路39号 发展商：XX房地产开发总公司
建筑设计：新加坡康都建筑与都市设计事务所
上海同济规划建筑设计研究院 东南大学设计研究所
南京建工学院建筑设计研究院
占 地：270亩 总建面积：12万㎡ 容积率：0.7 建筑密度：19.26%
绿化率：75% 集中绿化率：26% 总套数：796套
产品类型：多层、联体别墅、别墅 单 价：多层2100元/㎡
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联 体：2800元/㎡ 别 墅：3100元/㎡ 简 析：
? 江南文枢苑占地270亩，以中南湖为中心呈扩散状分布，规划总建筑面积120020㎡。小区中心规划以近50亩的中南湖为中心，
依原有地貌，构成四大组团，错落有致，南面是环湖带状分布的3层别墅群，和退层处理的四至六层的跃层区，北面是经省政府特批的省级高级专家园，主打户型亦为跃层，西北角是错层区。各组团内拥有绿化草坪，组团间以人性化缓冲区隔，使各组团既相互独立，又相互关联，立面素雅，利用原有地形和楼层形成规则变化，更引入四十余种名贵花木点缀其中。整体产品设计由四家单位联袂担纲，并设有8000㎡的公建会所配套，方便住户生活。
主推房型为跃层及错层，产品类型相当新颖，面积在210—130㎡。单价在2100元/㎡，销量不错，别墅面积250—300㎡，单价在3100元/㎡，现已基本售完。
? 从客观角度分析，江南文枢苑无论从社区规模、自然景观、环境规划、产品设计上均体现出较出色的品质。建筑形态无明显风格
取向。整体推广包装上以中式韵味为主。楼书、DM等设计均有一定特色。小区周边规划有南航，南大等大学院区，小区内更引入专家园区，提升了住户文化层次，营建了尊重文化、崇尚知识的社区文化，一经入市，便取得不俗业绩，一举成为XX楼市的知名个案。
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? 天地新城
位 置：XX金盛路
发展商：南京天地房地产开发有限公司 规划设计：李祖原建筑师事务所 景观设计：美国著名设计师Robert Egan 占地面积：56万㎡ 总建筑面积：52万㎡ 容积率：0.9 绿化率：60% 总户数：约4500户
产品类型：多层、小高层、别墅 单 价：2800元/㎡ 简 析：
? 天地新城是XX地区最具知名度的个案之一。其56万㎡的占地规模，在整个南京市场亦是数一数二。总建筑面积达52万平米，
并聘请国际知名的建筑设计大师——李祖原及著名景观大师Robert Egan共同担纲该案的规划设计工作，曾一度在南京楼市引发轰
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