建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。
二、项目建设必要性
随着镇江市经济和社会的快速发展，社会福利服务方面的工作已显得尤为突出，而我市在这一方面的工作明显滞后。
1、项目建设有利于改善我区社会养老服务业设施条件。
从镇江市社会福利设施的现状看：目前，镇江市城区范围正在向周边扩展，常住人口正在不断增多，进一步增强城区服务功能，更好地为广大市民服务尤为重要。
丹徒区现有养老床位547张，主要分布在乡镇敬老院，服务对象多数是五保老人，对社会老人开放的村级老年公寓仅有床位45张，不能满足社会需求。按文明城市标准，养老床位占老年人口1.7%的标准，我区还有较大差距。虽然丹徒区现有社区家政服务、社区卫生服务所、老人寄养、老年人活动场所等，但都是民办或私营方式，其规模、层次亟待提高，与我市经济社会发展水平不相适应。近几年，市人大代表、政协委员就提高我市社会福利整体水平都有提案。因此，区社会福利中心的建设无疑将改变我区社会养老服务业落后这一现状，对加快全市社会福利社会化意义十分重大。
2、项目建设满足国家和省有关部门的要求。
国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利化的意见》（国办发[2000] 19号）中提到“到2010年，基本建成以政府举办的社会福利机构为示范、其他多种所有制形式的社会福利为骨干、社区福利服务为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络。”“各级政府应根据经
济和社会发展的需要，逐年增加对社会福利机构的建设。”
省民政厅《关于加快实现社会福利化的意见》（民福字【2001] 107号）中提到“各地应将社会福利机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入当地国民经济和社会发展计划，在计划投资中统筹安排社会福利设施建设项目。”
本项目的建设能满足国家及省对于加快实现社会福利化的相关要求。
3、项目建设是解决老龄化社会问题的必然需求。
据世界卫生组织资料显示，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；并预测我国6 5岁以上老年人数从2000年的0. 94亿（占总人口的7.3%）将增加到2050年的3. 34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。据有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。
随着人口老龄化的来临，老年人养老问题已成为一个世界问题，同样也是我国面临的一个严峻问题。镇江市丹徒区在1985年进入人口老龄化城市行列，而且人口老龄化的速度还在不断加快。全区现有60岁以上老人5.2万人，占总人口的18.9%，其中80岁以上老人就有4100余人。 2010年全区老年人口达到5.9万，占总人口的21%。根据卫生部门预计，
中重度老年性痴呆患者约占老年人群的5%，他们还需特别护理。通过建设丹徒区申华市社会福利中心可解决一部分社会公有养老的问题。
4、项目建设是构建和谐社会的需要。
党中央、国务院在发出构建和谐社会号召的同时，镇江市委、市政府也提出建设“和谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，通过建设镇江龙山养生文化村，将为镇江市丹徒区及周边弱势群体提供一个良好的生活好场所，使弱势群体生活丰富多彩、快乐幸福，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康安定生活。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
5、项目建设是推进及加快全市社会福利事业健康发展的需要。 兴建社会福利中心服务社会，为民办实事是一项地方工程，该项目的建成，必将为全市社会保障体系的健全和完善，推进民政福利、公益事业发展产生积极影响；同时也是缩短我市在民政福利基础设施条件方面差距的要求。
镇江市丹徒区申华社会福利中心建设项目实施后，将彻底改变原有的社会福利院设备陈旧、环境较差等现状，将扩大收养（收治）规模、完善服务功能、亮化及美化生活环境，切实解决镇江市丹徒区弱势群体生活困难这一难题，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。
三、项目市场分析
（一）国外老年公寓发展概况
人口老龄化问题首先是从西方发达国家开始的,这些国家在解决人口老龄化问题的过程中积累了丰富的实践经验。其中以法、英、德、美为代表,它们根据各自国情制定了相应的社会福利及住房政策,使老年人在收入、健康、居住、就业和服务等方面有所保障。
从西方发达国家在改善老年人居住环境,加强住区老年设施建设方面可以看出,首先这些国家重视老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题在住区层面上的解决,并相应出台了很多政策作为保障。其次是重视通过住区服务功能来强化、改善老年人居住环境,建立了一套比较完善的针对老年人的社会化服务体系,主要包括家政、交通、购物、食品供给等服务。再者就是在老年设施的建设中十分重视老年人的生理、心理和行为特点,从规划到设计的每个方面都考虑到老年人的特殊性而做了许多细致的处理。最后就是这些发达国家的住区为老年人服务已经在向专业化、规范化的方向发展。
日本政府依据老龄化社会需求和经济发展趋势,在注意解决老年人的医疗、康复、教育、社会福利等问题的同时,也在着重改善他们的居住及生活环境,出台了很多政策,如:1963年,颁布的“老年福利法”,历经五次修改,它由住宅养老福利对策和设施养老对策两部分组成。根据福利对策,在住宅供应方面采取倾斜政策,为老少共同居住形成亲子家庭互助网络,制定优惠开发新型住宅和新社区计划。
为了让老年人安度晚年,日本大力提倡由社区提供帮助的“社会辅助在家养老”方式。所谓“社会辅助在家养老”,就是老人在自己家里生活,享受职业护理人员的上门服务。日本几乎所有的市町村都设有“在家介护服
务中心”,其中大多数是地方政府有关部门设立的,也有部分是民间企业设立和运营,专为本行政区域内需要帮助的老人提供服务。生活不能完全自理或不能自理的高龄人优先享受在家介护服务。
日本与我国有着相似的文化背景,在家庭观念方面也基本相似。因此,日本的老龄问题对策,尤其是关于居住环境的老龄对策,对于我国有着重要的借鉴意义。
（二）国内老年公寓发展现状
1986年6月在安徽省安庆市建成了我国第一所老年公寓,是一所由社会集资建设并向全国开放的民营福利企业。1990年,上海首家老年公寓落成;1991年,由清华园兰照院改建而成的北京首家老年公寓建成。截止到2006年,全国共建成老年公寓2000余家。我国老年公寓主要有以下几种类型:
1.由开发商兴建的老年公寓。这类老年公寓是主流,如北京的太阳城；
2.由政府投资建设的老年公寓。如太原市老年公寓,是由太原市政府投资、国家民政部资助、福利彩票公益金和社会化融资兴建的老年公寓
3.在疗养院基础上改建而成的老年公寓。如杭州望江山老年公寓。 4.在社会福利院基础上发展形成的老年公寓。如北京市第五社会福利院。
从目前我国老年公寓的建筑选址与市区的位臵关系看,主要有两种情况,一种是位于市区内。这种情况包括绝大多数的社区或街道养老机构,以及少量由民政部门直接兴建的养老机构。这些养老机构中部分由其他类型的建筑改造而来。更多的是由国家和集体投资创建,土地多是无偿使