1、做足社区环境的展示；
2、社区环境是社区主题的演绎； 3、产品创新有独特亮点，吸引眼球
人文：社区主题
1、社区主题通常会成为项目的和行竞争力
2、社区主题多是对一种文化生活的演绎，即精神提炼；
3、社区主题是可以持续的；
4、社区主题的打造不是一朝一夕的，而是逐步通过营销活动渗透的； 本项目成为领导者的关键：产品＋环境＋人文 本项目缺乏品牌优势
市中心区域往往主打鲜明的地段优势
市中心项目竞争优势往往只有地段和配套而非产品，社区主题基本不提及 本项目具备成为区域领导者的机会 地产项目核心竞争力矩阵
本项目成为领导者三大特征的衍伸
在市中心，成为领导者，至少必须形成组合竞争： 以产品+人文+环境为核心竞争力—— 产品：
以营造社区环境为着眼点、根据客户深层次需求全面提升产品功能，对社区主题进行完全贯彻，在建筑规划、产品设计、园林景观等方面充分展示，使消费者感知充分。 人文：
确定符合消费群体的价值需求的、独特的社区主题，并贯穿于建筑、景观和营销推广中； 人文的打造是通过长时间的、逐步渗透的方式进行的； 环境： 树立高形象 市场现状 供应量小
产品同质化严重 创新产品很少
客户提升型需求没有得到满足 市场机会多 ……
规模较小
外部环境现状差 政府规划尚未实施 区域认同感不强 ……
项目客观条件
项目的发展战略：
产品创新、占领空白、树立标竿 企业目标
战略分解（1）——产品创新
纯粹：苏州唯一纯多层情景花园洋房社区
舒适：居住尺度舒适、居住功能提升
空间：引入跃层、错层，丰富空间概念 战略分解（2）——占领空白
情景花园洋房
——利用外部优厚的资源，运用先进的规划理念，切入市场空白点，打造市中心最优质纯情景花园洋房社区 普通三房 130平方米 舒适三房 140-150平方米 四房
160平方米 联排
200-220平方米 少量3＋1舒适产品 本项目资源分布图 情景花园洋房
舒适户型
市区楼盘主力户型面积分布 战略分解（3）——树立标竿 主题：拥有鲜明的社区主题 拥有新鲜的产品概念 精品：产品品质出众 晶彩：拥有出彩的营销理念 【项目定位】 项目整体定位 产品定位
项目整体定位 项目区位 项目地块 目标客户需求 竞争分析
处于市中心偏北
处于政府机关集中区域 未来的市中心生活区 拥有深厚的人文底蕴 5万方建筑面积
地块规整，南向沿街面长、昭示性好
政府对项目周边环境整治于2006年底前完成 市中心
小体量、纯粹
不单纯追求空间面积增加，而是居住功能提升
着眼于社区品质感
注重“圈子”
追求精神层面享受 优越感，品质感
市场中符合目标客层需求的产品很少 功能提升型产品很少 同质化产品多
差异化
市中心、纯味、优贤、生活社区 纯味示意——一种简单纯粹的生活状态 从浮华回到生活
优贤示意——一种社会阶层的概念 富裕与品味划上等号
拥有富而有品的生活境界 【项目定位】 项目整体定位
产品定位
产品定位——本项目核心竞争力的爆发点 满足项目的形象定位
满足项目目标客户深层次需求
超越于现有市场现状，树立标竿形象 形成项目的核心竞争力 物业类型 户型结构
住宅产品定位原则
产品体系
产品价值定位原则——本项目核心竞争力的集中爆发点 原则一：成熟创新的产品线，突破区域价值 原则二：满足定位要求
以打造内环境和差异化产品优势为中心，建立核心价值区 非凡品质的 标竿高尚社区
在导入产品概念前，我们再回顾一下我们的客户 一群城市精英阶层 一群阅历丰富的城市中产 在工作中忙碌而追求完美 在生活中追求闲适而安静平和
在都市中寻寻觅觅，想找寻一处真正的“房子” 只叹现实无奈，理想与差距总是有很遥远的距离 现在，只能等待
……
在导入产品概念前，我们再回顾一下住宅居住演变的历程 居住演变经历了四个阶段 第一阶段
不追求大面积，但保证每个人都有独立空间 适居
第二阶段
不追求大面积，但增加了客厅这一公共空间 提升
第三阶段
引进欧陆空间尺度，功能不增加，增加面积 传承
第四阶段
以人文本，产品设计以需求为导向，专业化 专业
引用著名经济学家，大前研一所述，“21世纪的核心竞争力——专业主义” 目前，我们所处于第四阶段，因此产品必须以客户需求为导向，追求极至！ 产品核心理念——基于项目整体定位和我们目标客群的特质所衍生的产品概念 产品概念——CASA
CASA本义：在英文中村舍、小屋、茅屋
在西班牙文中“你的家、我的家” CASA演变：CASA在家具设计中被广泛应用
ARMANI CASA / FENDI CASA
以极至的家具设计、流畅的线条处理、极富质感的家具材质，受到上流人士的追捧
CASA住宅：CASA寻找并再现符合潮流的唯美状态、呈现原汁原味的差异美
CASA人群：权力阶层、财富阶层以及知识阶层的精英，他们关注文化的动向，思考并选择自己
的生活方式。 我们对CASA 的定义：
Classic Architecture of Space Art 经典建筑、极至空间
针对产品核心理念，CASA贯彻始终的产品价值体系
CASA规划：人车分流：地面不设停车位，所有车位入地下车库
公共空间：社区级公共空间、组团级公共空间 入口：大气，要形成内外之间的一种明显区隔
道路：人行道铺设地砖，增加无障碍设施
栋距：楼梯之间要拥有足够的栋距 CASA景观：水景：内容丰富，溪流、叠水、喷泉??
绿化：层次鲜明，乔木、灌木、草坪搭配合理形成高低错落，花卉、草地
颜色丰富
组团：可参与性，一步一景、移步换景、假山、雕塑、木艺、花架??景
观小品丰富
空间：绿化不是在一个平面平铺直续，而是有空间变换，如堆土造景??
CASA住宅：立面：石材贴面，如大理石??外墙保温材料
楼道：防滑地砖、不锈钢/高档铁艺栏杆，无障碍设施缓坡进入楼道
智能化：远程抄表、可视对讲、居家智能化设施?? 居室：空间层次丰富，不仅是平层，还可以有跃层、复式、错层、挑高??
下沉式浴缸、大露台、空中室内花园、 CASA物管：保安：红外线保安系统、24小时保安巡逻
保洁：社区保洁
其他：商务服务（代订机票??）、酒店服务（叫早、钟点工服务??）
规划条件和总规划初步建议
项目规模：31959.6平方米，长约212米，宽约215米（最宽处）约46米（最窄处） 地块性质：居住用地 技术经济指标
容积率1.3以下 限高20米（6层） 檐口高度18米 绿地率≮37% 建筑密度<30%
项目总建筑面积：41547.48平方米 项目规划
主入口设置在西园路
车行主干道设置在地块边沿，围绕整个地块 人行主干道从主入口向北延伸直地块最北端 大型公共绿化空间为两个，四个组团景观 建筑围绕小型组团景观围合排布 户型面积配比 户型配比 面积 户型 （m2） 3/2/2+1 三房 3/2/2＋1 3/2/2+1 4/2/2 四房 4/2/2 住宅合计 140 150 160 160 180 44套 44套 44套 72套 44套 248 17％ 17％ 17％ 32％ 17％ 100% 套数比 户型比