恒大地产集团石家庄有限公司 恒大城首期项目可行性研究报告
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第二章 房地产市场分析
2.1我国经济发展形势分析
2.1.2 2008年我国经济运行情况
2008年国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。
1. 农业生产继续稳定发展，粮食实现连续五年增产。全年粮食总产量达到52850万吨，比上年增产2690万吨，增长5.4%，连续5年增产。
2.工业生产增长放缓，企业利润增速回落。全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落5.6个百分点。分所有制看，国有及国有控股企业增长9.1%；集体企业增长8.1%；股份制企业增长15.0%；外商及港澳台投资企业增长9.9%。分轻重工业看，重工业增长13.2%，轻工业增长12.3%。分地区看，东、中、西部地区分别增长11.6%、15.8%和15.0%。规模以上工业企业产销率达到97.7%。 1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润24066亿元，同比增长4.9%。在39个工业大类中，31个行业利润同比增长。实现利润最多的5个行业是：石油和天然气开采业、煤炭开采和洗选业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业。
3. 投资保持较快增长，投资结构有所改善。全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。
4.国内市场销售增长较快，城乡消费旺盛。全年社会消费品零售总额108488亿元，比上年增长21.6%，增速比上年加快4.8个百分点。
5. 价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳。全年居民消费价格上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。其中，城市上涨5.6%，农村上涨6.5%。分类别看，食品价格上涨14.3%，拉动价格总水平上涨4.65个百分点；居住价格上涨5.5%，拉动价格总水平上涨0.82个百分点；其余各类商品价格有涨有落。工业品出厂价格比上年上涨6.9%，12月同比下降1.1%，全年涨幅比上年提高3.8个百分点。原材料、燃料、动力购进价格上涨10.5%，涨幅比上年提高6.1个百分点。70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，12月同比下降0.4%，全年涨幅比上年回落1.1个百分
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6.进出口全年保持平稳较快增长，四季度增速回落较多。全年进出口总额25616亿美元，比上年增长17.8%。其中，出口14285亿美元，增长17.2%；进口11331亿美元，增长18.5%。进出口相抵，贸易顺差2955亿美元，比上年增加328亿美元。受国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌等因素影响，四季度进口同比下降8.8%，出口同比增长4.3%。全年实际使用外资金额923.95亿美元，比上年增长23.6%。年末国家外汇储备余额达到1.95万亿美元，比上年增长27.3%。
7.城镇新增就业总体稳定，城乡居民收入继续增加。全年城镇新增就业1113万人，年末城镇登记失业率为4.2%，比上年末提高0.2个百分点。全年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长14.5%，扣除价格因素，实际增长8.4%。农村居民人均纯收入4761元，比上年增长15.0%，扣除价格因素，实际增长8.0%。年末居民储蓄存款余额21.8万亿元，比上年末增加45353亿元。
8.广义货币供应量增幅加快，贷款增加较多。12月末，广义货币（M2）余额47.5万亿元，比上年末增长17.8%，加快1.1个百分点；狭义货币（M1）余额16.6万亿元，增长9.1%，回落12.0个百分点。金融机构人民币各项贷款余额303468亿元，比年初增加49114亿元，比上年多增12792亿元；各项存款余额466203亿元，比年初增加76863亿元，比上年多增22985亿元。全年货币净投放3844亿元，比上年多投放541亿元。
2.1.2 2008年五次降息
第一次降息(2008.9.16)
央行9月15日对外宣布，9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点——这是2004年10月29日以来的首次降息；9月25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点——这是2003年9月21日以来存款准备金率的首次下调。 第二次降息(2008.10.9)
央行宣布自10月9日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此外国务院决定9日起暂免征收存款利息税。
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第三次降息(2008.10.30)
10月30日，央行再次下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。
第四次降息(2008.11.27)
中国人民银行11月26日宣布，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。此次降息幅度相当于央行常见降息幅度的4倍，此次降息为央行11年以来(1997年以来)一年期人民币贷款基准利率最大降幅。
第五次降息(2008.12.23)
尽管上次降息幅度创下近11年的纪录，但不到短短一个月，央行再次按下了“降息按钮”。央行22日宣布，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，中央银行再贷款、再贴现利率同时下调。此外，从25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年9月以来央行第5次宣布降息，前后间隔不到100天，降息力度可谓十分罕见。
央行连续5次降息，4次下调存款准备金率，表明中国实施了近一年的“从紧货币政策”转向“适度宽松的货币政策”。
如此强力的货币政策措施的出台，体现出国家积极应对金融危机、保持经济增长的政策意图。此次双率下调与之前的一系列经济政策延续，是中国政府为防止经济过快下滑所采取的紧急措施，进一步印证了未来政策的出台都将基于促进经济平稳较快增长的目标。
对房地产开发企业,降息降低了房地产企业的融资成本。2008年10月底,银行贷款占房地产资金来源的比重为19.4%。今年三季度末,房地产开发贷款余额为1.97万亿元,假设所有贷款期限均为1-3年,那么第五次次降息后房地产开发企业一年的利息支出为0.112万亿元,较第五次降息前一年利息支出的减少幅度为16%,较今年9月来四次降息前一年利息支出的减少幅度为25%。而对于房地产市场来说，降息也将会减轻购房者的成本，降息对于楼市成交量回暖，起着十分重要的作用。
2.2 我国房地产发展情况分析 2.2.1 我国房地产地产发展回顾
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回顾中国的房地产市场发展，到目前为止可划分为五个阶段：
第一个阶段是从1978年到1991年，为中国泛地产市场的起步阶段。从1978年开始，中国开始进入市场经济创立阶段，从宏观经济来说，国有企业开始独立核算、自负盈亏，个体经济和私营经济开始发展，国内投资加速，物价开始飞涨，特别是1988年和1989年，城市居民开始大量囤积货物以抵御通货膨胀。在此之前，中国城市居民住房支持占家庭总支出的比重为2.3%（1975年数据），对于房地产市场具有标志意义的是1980年，邓小平提出出售公房、调整租金、提倡各人建房买房。同年，国家确立了住房商品化改革目标。1987年11月26日，深圳市政府敲响了中国住宅用地招标出让的第一锤。1990年上海市开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二个阶段是从1992年到1995年，这是中国房地产进入的第一个高潮期。中国房改正式启动，住房公积金制度也在全国全面推行，从1992年开始，房地产投资高速增长。最高月增幅达到146.9%。由此造成了行业内熟知的海南地产泡沫，其间，国内大量资本进入海南、北海、珠海等南部沿海城市投资房地产，甚至部分地方政府动用中央财政拨款投资海南房地产市场以赚取资本收益。而当地的楼市从卖房子发展到卖期房、卖楼花、买地皮、卖图纸。短短两年时间，这些沿海城市的房价上涨了5倍多。过高的房价造成国家在财政上无力负担房改成本，并最终在1994年停止了公房出售。房地产相关行业投资也出现高速增长，特别是钢铁行业，假冒伪劣钢材大行其市。为了对过热的经济进行降温，中共中央、国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，对国家经济进行宏观调控，并对房地产市场进行整顿，对在建项目进行筛查，严格控制新开工项目。此文件综合运用了经济手段、金融手段和行政手段，其间存款利率最高达到了14%。为了打击炒卖地皮行为，国家开始大力整治土地批租市场，对已批租土地进行审核筛查，对长期没有开发的土地进行处罚甚至没收。1995年，海南房地产泡沫彻底破灭。
第三个阶段是从1996年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点。1994年国家确立了住房体制改革总体目标的基础上，于1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快经济适用住房建设的通知》（国发[1998]23号），这对中国的房地产行业是个标志性的文件，文件其中一个要点就是停止住房实物分配，实行住房分配货币化。自此，中国住房改革走向了一条新的大道。在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢。
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