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第四个阶段是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，随着经济的发展，特别是对外出口的发展，刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值，推动了房价的快速上涨。2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)将房地产业作为支柱产业，对房地产市场的刺激效应极大，大大推高了居民对房价上涨的预期。
第五个阶段是从2006年到2007年，这个阶段可以说是房地产市场的顶峰。在这个阶段，炒房投机兴起，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。房产成了击鼓传花游戏中的花。到2007年10月，从深圳开始，房地产市场进入了价高量跌阶段。
2.2.2 我国房地产地产发展预测
2008年11月9日，国务院公布了关于拉动内需十项新举措，总投资额将达到
4万亿元。11月10日，总理温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作。新政策为房地产行业今后的发展营造了良好的外部环境，房地产行业将间接受益。温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位。它是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。虽然十条政策和资金去向中都没有提到房地产行业，但是如果这些措施能全部实施到位，就相当于给房地产行业提供了一个非常好的外部环境。还有如提高低收入群体等社保对象待遇水平等内容，实际是在通过提高老百姓的收入来刺激居民消费，买房子当然也属于一种消费形式。加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设等内容，实际上是在优化未来房地产行业的外部配套环境。受这些措施实施的影响，未来五年全国的房价都将会保持在相对平稳的、较为理性的区间内。确立房地产行业的支柱地位，也表明了政府全力支持房地产行业发展的态度，商品房开发也将获得重点财政支持。
另外，在国际金融危机的环境下，中国必须提高内部投资和消费需求，才能确保经济的稳定发展。而房地产投资达到国内生产总值的十分之一，对于经济稳定具有十分重要的作用。要落实中央经济工作会议上的“保增长 调结构 促发展”，就必须保证房地产保持一个合理的增速。为保障整体经济的稳定，2009年国家和地方政府将加大“救市”力度，但手段将更加灵活审慎。
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2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。
2008年12月21日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定，“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”明确了国家鼓励改善型购房的导向，随着中国经济的发展，居民收入水平提高，进一步改善住房条件已经列入很多市民的日程，但由于房价过高，以及交易费用等的原因，很多改善型需求并不能得到满足。预计2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，降低交易成本，不仅通过市场，同时也通过保障性住房，满足改善型购房的需求，改善型购房将成为市场生力军。
以目前的房地产销售能力来看， 2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分出现一个回落现象。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。
从目前市场情况来看，大部分城市的房地产市场对于价格非常敏感，很多楼盘，由于定价比较合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，合理调整价格，加大促销力度。预计2009年房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性。
2.3域房地产发展形势分析
2.3.1石家庄经济运行状况分析
石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家庄地处中国华北平原，地势平坦开阔，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋
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咽喉”之称，地理位置十分优越，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口955.05万人，其中市区面积455.8平方公里,常住人口237.73万。现阶段，石家庄市依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。
1. 石家庄经济形势对房地产市场的影响
改革开放以来，石家庄市作为河北省会和甲类开放城市，依照“科教兴市”、“两环开放带动（环京津，环渤海湾）”和“可持续发展”的战略方针，社会经济得到了快速发展，国民经济发展逐渐步入良性发展轨道，产业结构调整取得实质性进展，人民生活水平显著提高。
2008年石家庄市整体经济平稳较快增长。初步预计，全市地区生产总值2770亿元，比上年增长11%。全部财政收入完成271.7亿元，增长18%。重点建设成效显著，全社会固定资产投资完成1740亿元，增长25%。88个在建重点项目完成投资159.9亿元。“三年大变样”成效明显，基本实现了“一年一大步”的目标，。改革开放不断深化，全年实际利用外资5亿美元，引进市外资金180亿元，对外贸易继续保持较快增长，出口总值突破56亿美元。民生保障明显改善，城镇居民人均可支配收入达到15053元，增长14%；农民人均纯收入达到5450元，增长10%。 （1） 近年石家庄市经济增长迅速
2008石家庄市实现地区生产总值2770亿元，按可比价格计算，增长11%。尽管增速超过9%的全国GDP增长速度，但与2004年开始持续4年13%以上的增速相比，已经开始向平稳较快发展方向靠拢。按照2007年石家庄市常住人口955.0万人及其增长率1.6%估算，2008年末石家庄常住人口数为970万人。以此估算2008年石家庄人均地区生产总值可以达到28550元/人，增速接近14%。城市发展水平和人民富裕程度提升迅速。2007年石家庄社会消费品零售总额821.1亿元。由于石家庄积极促进消费，扩大内需，消费品市场呈现出需求旺盛，销售活跃和亮点突出的特点，社会消费品零售额总量及增幅连创新高。与经济发展相伴随，预计2008年的社会消费品零售总额仍将呈增长趋势。
（2） 居民收入水平不断提高，存款总量持续增加
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与经济发展情况相一致，石家庄市在职职工的平均工资逐年上涨。为石家庄市居民改善生活品质提供了必要的保障。2008年，虽然国际金融危机给部分企业生产带来了一定影响，但石家庄市区居民家庭收支仍然保持了较快的增长速度。2008年石家庄市城镇居民人均可支配收入达到15053元，增长14%。比河北省城镇居民人均可支配收入（13441.1元）高出1611.9元。2007年，石家庄城乡居民储蓄存款余额持续增加，年末城乡居民本币储蓄存款余额1695亿元，比年初增加142亿元，增长9.1%。高储蓄存款余额表明石家庄市房地产住宅市场仍有较大消费潜力。 （3） 投资增长有巨大空间
石家庄固定资产投资增长迅速。2008年固定资产投资达到1740亿元，较07年增长25%。根据测算，除2006年固定资产投资增长率18%以外，从03年开始，历年的投资增长速度都在25%以上。投资是石家庄经济发展的主要拉动力。2003年也是石家庄房地产开发投资开始大幅增长的一年。尽管房地产开发投资额的平均增长速度（02年至07年，平均增速37%）明显快于固定资产投资增速（02年至07年，平均增速28%）,在其中所占的比例却一直偏小。03年至07年平均值10.5%，07年比例约为14%。与2007年全国水平21%的比例相比明显偏低。
从石家庄经济发展的整体态势来看，经济发展仍处于上升通道当中，未来整体前景向好，经济的持续增长和居民收入水平的提高是石家庄房地产行业发展的基石，未来的石家庄市房地产市场仍有较大增长空间。
2. 石家庄政策法规对房地产市场的影响
2009年1月石家庄市第十二届人民代表大会上公布的政府工作报告中提出了2009年石家庄经济发展目标。工作报告在强调“全力保持经济平稳快速增长”的具体措施中明确指出：全面落实促进房地产业健康发展的各项政策措施，改善房地产开发建设环境，优化住房供应结构，增加中小户型、中低价位普通商品房供应，让更多的人买得起房，有效激活房地产市场。 （1）政府出台优惠措施促进房地产市场发展
受金融危机影响，石家庄本地市场反应虽慢于全国市场，但已基本确认进入调整期，成交量大幅下降，大部分楼盘采取打折、特价房等方式下调价格。针对这种情况，石市政府发布《关于促进房地产业健康发展若干意见》，推出促进市场发展的
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“20条利好措施”，主要包括以下四个方面：
第一,进一步加大调控力度——建立房地产联席会议制度，科学制定房地产开发年度计划和土地供应计划，合理确定开发规模、区域分布及结构比例，确保政府对房地产市场的有效调控与引导，促进全市房地产市场健康协调发展；落实土地供应、项目规划和开发建设年度计划，把握土地出让节奏，控制建设规模，保障房地产市场供需基本平衡等。
第二,营造良好的房地产开发环境——城市基础设施配套费实行减半征收；危陋住宅改造项目中拆除原面积部分，免收城市基础设施配套费等。
第三,个人购房可享受多项优惠——购房补贴50%契税；城中村改造、旧城改造和危陋住宅区改造中被拆迁人购买住房，购房价格不超过土地、房屋补偿费、安置费的，免征契税等；对购买第一套商品住房（含经济适用住房）申请住房公积金贷款的，首付房款比例按20％执行；市区购买70平方米以上商品住房可办理本人及直系亲属的市区户口等。
第四,坚持正确的舆论导向——加强房地产市场信息引导；成立房地产专业化研究机构；健全房地产市场预警预报机制；发挥舆论作用，客观报道市场动态，正确评价市场形势，引导广大居民形成正确的心理预期等。 （2）政府对地产行业给予扶持政策
虽然中央政府没有明确出台面向开发商的优惠措施，但石家庄地方政府对房地产行业的支持态度非常明朗。面向开发商的优惠政策集中在费用减免、放宽相应款项的缴纳时限、允许单位定向构建、审批预售许可证时取消工程形象要求等。值得注意的是，对开发商的优惠政策中有明确针对城中村和旧城改造部分的费用减免条款和专款专用的规定。此处与石家庄市正在大规模开展的城中村和旧城的改造活动相契合。表明石家庄市政府对此项改造的重视。地方政府对房地产行业的支持态度明朗，并对行业发展的重新启动给予政策支持，将促进石家庄房地产市场的回暖。地方政府给予开发商的优惠政策有利于促进开发商加快土地开发的进度。对城中村改造和旧城改造项目的政策性支持有利于促进有关项目的加速推进。 （3） 城市规划政策推动房地产市场发展
2006年11月16日，石家庄市人大常委会第二十九次会议原则通过了新修编的
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