恒大地产集团石家庄有限公司 恒大城首期项目可行性研究报告
商品住房大部分都集中在单价为3000元/平方米～5000元/平方米之间（毛坯），交易量占总量的58.16％。
不同价位新建商品住宅供求结构表
单位：万㎡
3、结论
通过以上数据可以看出面积在90㎡～144㎡普通商品房销售情况较好，本项目周边价格区间主要集中在4000元/平方米～7000元/平方米之间（毛坯）。故我公司首期户型面积为86㎡～120㎡，两房、三房的比例为36：64。价格方面根据公司的企业品牌价值及产品品质可定位在7000元/平方米左右（精装修）。
4.2目标客户群定位分析
4.2.1产品价值分析
1. 物理层面价值挖掘
本案产品在自然属性上有如下几个亮点：
? 户型设计：项目产品非常丰富，能够满足不同人群的需要，主要以经济
型户型为主。户型充分考虑环境、卫生、采光通风各方面因素，确保户户见景、橱卫全明；
16
恒大地产集团石家庄有限公司 恒大城首期项目可行性研究报告
? 项目规划：以园林水景为依托，重塑与自然和谐相处的生态环境健康人
居形象。独特的时尚都市风格、可持续性发展用地规划，优美的健康生态环境、极具品味的现代人居；
? 建筑设计：项目整体以新古典主义风格为主，以新古典精神进行设计，
将古典和现代建筑的精华相融合，延承经典的建筑比例和精致的细节，与现代建筑简洁的线条有机结合，为现代都市生活注入一个新的理念； ? 其他：超豪华会所配置、超一流商业形态导入都提升了产品固有的价值。
4.2.2客户分析
目标客户群：主要是以石家庄教师、医生、企业高层、政府公务员、律师、私营业主等为主，并辐射周边区县。
群体特征：
? 年龄在30-50岁之间，学历高，收入较高； ? 家庭规模主要以三口之家为主，喜欢热闹、聚居。 ? 购房最关注的因素是品质、环境；
? 更倾向于购买现楼，买楼的主要目的是改善目前居住环境； ? 主要选择小三房和四房单位，面积范围在90-140㎡之间； ? 总价希望控制在60-100万之间，单价在5000-7000元/㎡。 ? 喜欢环境好、配套齐全、宁静、和谐的生活社区； ? 希望交通网络发达，出行方便； ? 生活必要设施是超市、菜市场、银行；
? 最常去的活动场所是游泳馆、羽毛球场、乒乓球馆。 4.3竞争分析
4.3.1项目优势分析（Strength）
优势：
1、地理位置优越：本项目位于石家庄市中心老城区，周围高楼林立，居住氛围成熟； 2、项目现状成熟：项目首期熟地交地，可即刻动工。出让金付款条件较好，适合公司分期开发；
17
恒大地产集团石家庄有限公司 恒大城首期项目可行性研究报告
3、该区域商品房投放量较小，高品质楼盘有限，综合竞争力不强，缺少环境优秀、配套齐全的的高档住宅小区。 4、该片区各项配套齐全
医疗配套：白求恩国际和平医院、市六院、河北以岭医院、市结核病医院、河北肝胆中医院；
金融机构：中国建设银行、中国工商银行等、中国农业银行等；
教育配套：、河北经贸大学、河北师大民族师范学院、河北经贸大学、河北医科大学、河北工运学校、河北冶金工业学校。
周边商业配套：米氏国际家具广场、祥隆泰超市、槐安路路沿街大型商业聚集区。 政府机构：河北省政府、河北省国土资源厅、河北省园林局、河北省环保局、石家庄市委、市检察院、石家庄市公安交通管理局。
4.3.2项目劣势分析（Weakness）
1、该区域为行政教育区域，商业氛围较东部桥东区、裕华区较差，没有大型购物广场；
2 项目首期占地面积有限，不利于规划布置。
3、项目首期不临槐安路主干道，维明街没全面打通前，项目主入口不畅通。 4、由于该项目用地为二监狱用地，对消费者心理会造成些影响。
4.4 项目周边或区域内同类型房地产项目比较分析 周边项目比较表：
楼盘名春江花月 koma国际花园 称 楼盘位石家庄新石中桥西区新石北路与友置 路166号 谊南大街交口西行100米路 开发商 河北燕都房地河北宇东房地产开发产开发有限公有限公司 司 占地面200亩 98亩 积 建筑面27万㎡ 25万㎡ 18
在水一方 新石北路与红旗大街交叉口东行100米 河北建兴房地产开发有限公司 25亩 4.4万㎡ 恒大地产集团石家庄有限公司 恒大城首期项目可行性研究报告
积 容积率 绿化率 建筑类别 装修状况 价格 2.33 30% 多层、小高层住宅 毛坯 3.36 31.60% 高层 毛坯 2.5 25% 商住楼、高层 毛坯 均价5340元/均价4600元/平方米 均价4860元/平方米 平方米， 距离项以南650米 以西1.6公里 西南1.4公里 目 楼盘名称 卓达玫瑰园（售翰林.观天下 金正缔景城 罄） 楼盘位置 槐安西路与师范桥西区红旗大街以西槐裕华西路与中华大街街交叉口西南 安路两侧 交叉口 开发商 河北卓达房地产河北翰博房地产开发有石家庄金正当地产开开发公司 限公司 发有限公司 占地面积 300亩 300亩 280亩 建筑面积 25.3万㎡ 100.5万㎡ 90万㎡ 容积率 1.3 5 4.8 绿化率 42% 30.60% 42% 建筑类别 多层 高层 高层 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 价格 二手房均价4580均价3980元/平方米 住宅： 元/平方米， 现房7200元/平方米 期房6900~7100元/平方米，一次性付款降400元/平方米。 商铺： 一层22000元/平方米 二层12000元/平方米 距离项目 紧邻项目西边 以西800米 以北1.4公里 19
恒大地产集团石家庄有限公司 恒大城首期项目可行性研究报告
4.5本项目销售价格预测
通过对项目周围南明区楼盘分析，本区域的楼盘存在以下特点：
1 本区域为市中心区域，故产品多以高层为主，容积率高，楼盘售价（毛坯房）均价在5400元/㎡左右，主要针对客户群体为周边高校教师、省政府官员、高新技术创业园企业高管等；
2 从公布的数据看，成交量相对稳定，且老城区土地稀缺，商品房投放量相对东部裕华区较小，必然导致供给减少，而老城区高端客户的需求则将保持稳定甚至增加，因此本区域楼盘价格一直保持逐步上升趋势，甚至高档楼盘出现捂盘待售现象。即使受宏观调控及房地产市场近期不稳定的影响，本区域的楼盘也没有多少下跌的空间。
因此，基于以上数据，下面本项目的经济估算将以住房销售价格7000元/㎡（含装修）。
20