?
高投资回报率促使商铺市场依然处于供不应求的局面
据调查，2002年上海大多数商铺的租金已经比去年上升了15%，远远高于商务楼、高档住宅公寓、酒店式服务公寓等其他房产投资产品。一项针对上海人投资商用房类型的调查显示，82%的上海人选择了商铺，而只有18%的人选择办公楼。据上海信义房产对2002年住宅用房投资收益分析，住宅用房的投资回报率约为6--8%，而商铺的投资回报率则至少在8--12%以上。
在赚钱效应的示范下，越来越多投资客经营其中。随着更多的普通投资者被投资获利的丰厚性所吸引，市场对商铺的需求正进一步放大。目前商铺市场依然处于供不应求的状况。
?
商铺购买以投资为主，面积大小按需求不等
调查显示，商铺购买大多数为投资买商铺的，而用于自己经营的只是少数。55%的上海人是为了出租而购买商铺的，而出于自营目的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
商铺购买动机统计10%投资经营35U%转卖
—— 11 ——
市场给本案发展的良机。原有的旧城改造拆迁将使传统的商业消失，商业流重新寻找新的经营地点，这给商业拓展带来了新的机遇；而更重要的是，大量卖场及批发市场的出现使居民传统休闲消费和日常消费呈现出第三极态势，即规模化与低成本效应使其成为传统商业区域的有力挑战者。
???我们认为，本案最大的优势在于其规模效应，不同商家聚集一起而产生的聚集效应一来可以互相影响，吸引八方客源，二来可以充分利用物流，有
效降低营业成本，如果再利用错位经营，就我们看如本案能在“礼品、饰品”这一领域有所拓展，以区别于市区这一业态零散的现状，对于本案有较为重要的意义。
—— 12 ——
项目分析
（1） 优势（STRENGTH）
1、 宏观经济发展是房地产发展的基础，上海房地产市场的良好态势是本案的重要支撑；
2、 市府对南汇的统一规划，包括产业、教育、交通、风景、旅游、房产等各个层面，这个全面的定位改造计划将南汇在上海的地位提升到一个新
的高度，并描绘了一个美好的城市发展蓝图，这也是本案区位价值的重要依据；
3、 项目周边临近上海野生动物园、上海最大的森林公园、桃园度假村以及区域将建成上海迪尼斯乐园和华东区域最大的滨海高尔夫球场，这里充
满着无限商机，这里可能成为未来发展的焦点。
4、 与机场和海港新村仅20分钟车程是本案天然的地理优势，这里是上海物流、贸易以及交通的汇聚之地，这也是商业发展的先决条件。 5、 产品具有综合型的产品规划优势，亦住亦商，同时还包括五星级酒店，这也是本案的重要卖点，高标准酒店的出现将增加本案区域热点的说服
力。
6、 从价格定位上看，本案的起点较低，价格与上海其他区域现有商业价格相比有绝对的优势，这种价格上的优势能够快速回笼资金，同时提升产
品知名度，带动后期产品变化与销售以及价格上的提升。
7、 “国际礼品城”的概念不仅表现在量上，还表现在质上，有效导入差异化产品塑造与营销，物种丰富、质量上乘是保证客户聚集的根本。
（二） 劣势（ WEAKNESS）
—— 13 ——
1、 虽然未来前景看好，但就目前而言，南汇地理位置还是比较偏僻，周边配套、交通还是不完善，尤其通往市区的公交非常不方便，地段上的抗
性可能是本案最大的销售阻力。
2、 因为区域相对不成熟，缺乏一定的知名度，对于本案来说有一点临空造城的概念，因此市场启动难度较大，前期投入也可能相应增多，风险也
相对增加。
3、 目前出台的一系列政策（如税收的调高）短期内将会打压商铺市场，虽然影响不会长远，但投资客选择范围将更为谨慎，对于一个刚启动的项
目影响还是有的。
4、 项目启动初期商区形象与物业及管理配套等一切都在待完善之中，目前项目周边环境对于本案住宅物业是一种干扰，可能影响本案销售。
（三） 威胁（THREATEN）
1、 客户资源是商业最大的威胁，如何扩大项目影响、挖掘客户人群，如何保持在市场扩容的情况下客户资源等比例增长，是本案面临的最大问题。 2、 整个上海商铺供应激增，虽然目前还处于供不应求的局面，但市场竞争进一步加剧，客户选择面更为宽泛，客户要求也相应提高。本案是否能
在投资回报上给予足够的吸引，是需要我们一致努力的。
（四） 机会（OPPORTUNITY）
1、本案是目前上海最大的礼品市场，这点是本案立意的根本；
2、如果能够清晰的把握产品定位，能够有效提升区域知名度，对客户资源的积累与区划能有效支撑多形态产品的去化。
—— 14 ——
3、R3轨道交通的进入将推动区域人流的汇集，另外其他公交线路的完善也促进这个区域的完善。
4、开发商背景及其所拥有的资源将是本案成功推广的关键，而寻找合适企划、营销代理机构将为本案推广“锦上添花”。
综合SWOT分析，我们认为，南汇商机的前景是本案区位价值体现的重要依据，如何提高区域知名度，挖掘客户资源是本案注意的重点，如本案能有效利用占驻商铺市场的“气位”，将动线“接点”地利优势转化成品牌、口碑，并最终形成商业优势，则本案商铺的成功推广就有较大把握，当然本案也存在着这样那样的缺陷与不足，如何弱化这一块的不利影响需要开发商与企划、营销代理机构共同努力。我们认为，通过良好的形象包装和有条理、有针对的市场推广，我们能够在保证去化速度的前提下进一步提升产品价值。
名品礼城，亦商亦住
—— 15 ——