班级：土地1201班 姓名： 贾力哈斯 学号： 20120935
土地估价报告
项 目 名 称：疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水
西村地块国有土地使用权价格评估
受托估价单位：天尚不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号：天商估【2015】字第008号 提交估价报告日期：二○一五年六月十九日
目 录
土地估价报告 ................................ 1 第一部分 摘 要 ............................ 1
一、估价项目名称 ................................... 1 二、委托估价方 ..................................... 1 三、估价目的 ....................................... 1 四、估价基准日 ..................................... 1 五、估价日期 ....................................... 1 六、地价定义 ....................................... 1 七、估价结果 ....................................... 2 八、土地估价师签名 ................................. 3 九、土地估价机构 ................................... 3
第二部分 估价对象界定 ...................... 7
一、委托估价方 ..................................... 7 二、估价对象 ....................................... 7 三、估价对象概况 ................................... 7 四、影响地价的因素说明 ............................. 8
第三部分 土地估价结果 .................... 11
一、估价依据 ...................................... 11 二、土地估价 ...................................... 12 三、估价结果和估价报告的说明 ...................... 15
第四部分 附 件 .......................... 18
土地估价报告 第一部分 摘 要
一、估价项目名称
疆腾公司代表北辰区政府收购的天津市水西村地块国有土地使用权价格评估
二、委托估价方
委托单位：天尚不动产评估有限责任公司 三、估价目的
因红桥区建设规划发展，需要使用国有土地。按照国家与天津市的相关法律、法规与政策要求，由疆腾公司代表红桥区政府对天津市水西村地块实施收购，疆腾公司特委托天津天尚不动产评估有限责任公司对该宗地进行价格评估，为该宗地经整理储备后，进入土地交易中心提供土地使用权出让价格参考依据。 四、估价基准日 二○一五年六月二十六日 五、估价日期
二○一五年六月二十三日至二○一五年六月二十六日 六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘察状况，本次估价对象为天津市水西村地块国有土地使用权价格评估。
估价基准日为二○一四年五月二十日，证载用途为商业用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用年期为65.63年，实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖），宗地内场地平整。
考虑到本次评估目的是为疆腾公司提供天津市水西村地块国有建设用地使用权价格依据，故对相关事项做以下设定：
1、用途设定：根据《国有土地使用权证》（水西村地块专用（2010）
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字第02-2154号），土地证载用途为商业用地，现场勘察实际用途为商业用地，另根据《全国土地分类标准》商业用地属于商业用地，故本次评估设定估价对象用途为商业用地。
2、土地使用权价格类型设定：现待估宗地土地使用者为天津市水西村，证载土地使用权类型为出让，考虑到本次评估目的是为疆腾公司提供天津市水西村地块国有建设用地使用权价格，故评估时土地使用权类型设定为国有出让。
3、土地开发程度设定：待估宗地实际开发程度宗地外“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。故评估时设定待估宗地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。
4、土地使用年期设定：根据《国有土地使用权证》（水西村地块专用（2010）字第02-2154号），批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余使用年期为65.63年，故设定土地使用权年限为65.63年。
5、土地现状利用设定：根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。因此根据该地块的规划要求及最有效利用原则设定待估宗地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%。
七、估价结果
本着公平、公正、公开的原则，在对待估宗地进行现场查勘，并对当地土地市场价格进行调查的基础上，采用市场比较法和假设开发法分别对待估宗地进行了评估。待估宗地在上述地价定义条件下，于基准日2014年5月20日的国有建设用地使用权价格为：
土 地 单 价：2481元/平方米 土 地 面 积：256666.7平方米 总 地 价：636790082元
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人民币大写：陆亿叁仟陆佰柒拾玖万零捌拾贰元整 待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。 八、土地估价师签名
估价师姓名 资格证书号 签 名
九、土地估价机构
估价机构负责人签章：
??? 二○一四年五月二十五日?
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