土地估价结果一览表
估价机构：天商土管不动产评估有限责任公司 估价报告编号：天商估[2014]（估）字第001号 估价基准日：2014年5月20日 估价基准日设定土地使用权性质：国有出让 估价基准估价基准估价设定容积估价设定的 土地使用面积 单位地总地价土地使用 日的土地宗地位置 证号 日 土地开发程权 价 用途 率 (㎡) 使用者 证载用途 度 年限(年) (元/㎡) (元) 备注 天津市水西村地块专用水西村疆腾公（2010）商业用的 司 字第地块国02-2154号 有土地 合计
一、上述土地估价结果的限定条件
1.土地权利限制：无影响地价的土地权利限制
商业 宗地外 2.0 “七通”宗地内 场地平整 65.63 256666.7 2481 636790082 256666.7 636790082 2.基础设施条件：场地平整状况：待估宗地内场地平整 周围道路状况：宗地东临天平路
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供水状况：宗地外已接入市政供水管网 排水状况：宗地外已接入市政排水管网
供电状况：宗地外已接入市政电网 供热状况：宗地外已接入供暖管道
电讯条件：位于营业区 供气状况：宗地外已接入天然气供气管道
3.规划限制条件：容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。
4.影响土地价格的其他限定条件：无影响地价的其他限定条件及具体内容。 二、其他需要说明的事项：见估价报告中其他需要特殊说明的事项
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天商土管不动产评估有限
责任公司
二○一四年五月二十五日
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第二部分 估价对象界定
一、委托估价方 委托单位：天尚公司 二、估价对象
待估宗地位于天津市水西村地块，土地使用权类型为国有出让，证载用途为商业用地，土地使用权年限为70年（起止时间：2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限65.63年，国有土地使用证编号：水西村地块专用（2010）字第02-2154号，本次待估宗地面积为256666.7平方米。
三、估价对象概况 ㈠ 土地登记状况
待估宗地位于天津市水西村地块，土地使用者为天津市水西村，土地使用权类型为国有出让，本次待估宗地面积为256666.7平方米，证载用途为商业用地，土地使用权年限为70年（起止时间：2015年1月7日至2085年1月6日)，截至估价基准日剩余土地使用权年限65.63年，国有土地使用证编号：水西村地块专用（2010）字第02-2154号。
根据现场勘察资料，确定待估宗地位置为：东临天平路，南临道路，北临天津商业大学教学楼3。
㈡ 土地权利状况
待估宗地土地使用权类型为国有出让，证载用途为商业用地，批准土地使用权年限为70年，起止时间为(2015年1月7日至2085年1月6日)，已使用年期4.37年，剩余使用年期为65.63年，现进行国有建设用地使用权价格评估。
待估宗地四至清楚，面积准确，权属来源合法。 ㈢ 土地利用状况
待估宗地内场地平整状况较好，宗地南部地区正在打造地基，地上有建筑物，宗地形状较规则有利于土地利用。根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）对该地块的规划建设要求，待估宗地
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容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。根据待估宗地规划条件及现状情况，结合最有效利用原则，为发挥待估宗地的最大价值，待估宗地可建造地上建筑物总面积为293335平方米，平均建筑层数8层。
四、影响地价的因素说明 ㈠ 一般因素 1、城市资源状况
天津市是中国四大直辖市之一，其地理坐标为北纬38度33分-40度15分，东经116度42分-118度03分。地处华北平原东北部，北依燕山，东临渤海，位于环渤海经济圈的中心，是中国北方对外经济往来的主要进出口通道，地理位置得天独厚。国务院在1997年底对天津市作出明确定位，指出“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心。全市共辖十八个区县，包括中心城区六区、环城四区、滨海三区、武清区、宝坻区和三个市辖县。全市总面积11919.7平方公里。2001年全市常住人口1004.06万人，人口密度为765人/平方公里。
2、房地产制度与房地产市场状况
2002年以来，天津市房地产市场在总体上保持快速、均衡、健康发展的发展趋势。“十五”计划的实施，天津市确定房地产作为支柱产业加速发展的总体部署，为天津市房地产业的发展形成了较好的宏观环境。近年来天津市加大了基础设施投入，城市环境明显改善，城市功能进一步提高，城市经济步入快速发展轨道，土地价值稳步提高。土地交易更加公开化、规范化。房地产投资全面增长。从资金来源上看，国内贷款、利用外资、企业自筹资金、其他资金都有增加，特别是外商投资。同时，为房地产投融资的资本市场建设有了快速发展，公积金缴存比例不断提高，土地抵押贷款、在建工程
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